나이스옥션 법원경매 서산 2025타경51556 [1] 충청남도 태안군 태안읍 동문리 68-7 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 새빛감정 · 평가일 2025.07.28

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 태안군 태안읍 동문리 소재 태안여중’남동측 인근에 위치하며, 주위는
간선도로변으로 근린생활시설 및 아파트단지, 주택 등이 혼재하는 주상복합지대로서 제
반 주위환경은 보통수준임.

교통상황

본건 인근까지 차량 출입 가능하며, 남측 및 동측 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하
는 등 제반 교통사정은 보퉁수준임.

형태 및 이용상태

기호 1: 대체로 사다리형의 평탄한 토지로서 상업용건물의 부지 등으로 이용중임.
기호 3,4: 2필일단지의 대체로 사다리형의 평탄한 토지로서 주상용건물의 부지 등으로 이용
중임.
기호 7,8: 인접지와는 평지 및 일부 완경사를 이루는 토지로 북측 인접도로에 비해 저지인
부정형의 토지로서 주상나지 상태임.

인접 도로상태

기호 1: 동측으로 왕복 4차선의 포장도로가 북측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로가
통과하고 있음.
기호 3,4: 2필 일단지의 토지로서 남측으로 왕복 4차선의 포장도로가 통과하고 있음.
기호 7,8: 북측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로가 통과하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1 : 도시지역(2022-09-14), 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(2021-04-30)(접합)
중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역(가축사육불가))<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
기호 3 : 도시지역(2022-09-14), 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한지역(가축
사육불가))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
기호 4: 도시지역(2022-09-14), 제2종일반주거지역, 중로1류(폭 20m~25m)(2010.4.12.고시
에 의한 등재)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역(가축사육불가))<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>
기호 7: 도시지역(2022-09-14), 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(2021-04-30)(접합)
가축사육제한구역(전부제한지역(가축사육불가))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>
기호 8 : 도시지역(2022-09-14), 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(2021-04-30)(접합)
가축사육제한구역(전부제한지역(가축사육불가))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>임.

제시목록 외의 물건

별첨 '지적 및 건물개황도' , '사진용지' 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 2는 철근콘크리트조, 벽돌구조 슬래브지붕 3층 건물로서,
외벽: 벽돌치장 및 페인팅 등 마감
내벽: 페인팅 및 인테리어 마감 등
창호: 새시 창호 마감 등임.

기호 2-1은 경량철골구조 판넬지붕 단층 건물로서,
외벽: 판넬마감 등
내벽: 인테리어 마감 등
창호: 새시 마감 등

기호 5는 벽돌구조 경량철골구조(샌드위치판넬지붕)단층 건물로서,
외벽: 페인팅 마감 등
내벽: 인테리어 마감 등
창호: 새시 마감 등

기호 5-1은 경량철골구조 경량철골구조(샌드위치판넬지붕)단층 건물로서,
외벽: 판넬마감 등
내벽: 인테리어 마감 등
창호: 새시 마감 등

기호 6은 블록구조 경량철골구조(샌드위치퍈넬지붕)단층 건물로서,
외벽: 페인팅 마감 등
내벽: 인테리어 마감 등
창호: 새시 마감 등임.

이용상태

기호 2: 1층은 근린생활시설 등, 2,3층은 단독주택 및 창고 등으로 이용중임.
기호 2-1: 화장실 및 창고 등으로 이용중임.
기호 5: 근린생활시설 등으로 이용중임.
기호 5-1: 화장실 및 창고 등으로 이용중임.
기호 6: 근린생활시설 등으로 이용중임.

설비내역

기호 2 : 1층은 위생 및 급배수설비 2층은 위생 및 급배수설비, 난방설비 되어있음.
기호 2-1 : 위생 및 급배수설비 되어있음.
기호 5 : 위생 및 급배수설비 되어있음.
기호 5-1 : 위생 및 급배수설비 되어있음.
기호 6: 위생 및 급배수설비 되어있음.

부합물 및 종물

별첨 '지적 및 건물개황도', '사진용지' 참조.

공부와의 차이

기호 2-1은 제시목록 및 등기사항전부증명서상 슬래브지붕이나, 일반건축물대장 및 실제로
판넬지붕으로 목측됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 감정평가서상 제시외 문틀(㉠), 제시외 관정(㉡), 지상조경수 각 매각포함하고, 이동이 가능한 제시외 건물(㉢~㉧) 매각 제외. 관정 및 문틀, 조경수는 토지 및 건물 가격에 포함하여 평가됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경51556 (1) 서산지원 부동산 임의경매 물건 보고서

1.1. 기본 물건 현황

사건번호: 서산지원 2025타경51556 (1)

소재지: 충청남도 태안군 태안읍 동문리 68-7

용도: 근린시설

감정가: 3,293,260,360원

토지 면적: 3088.00㎡ (약 934.12평)

건물 면적: 648.19㎡ (약 196.07평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 승OOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 공동담보, 유동화물건, 대항력 있는 임차인 존재

주의사항: 감정평가서상 제시외 문틀, 관정, 지상조경수는 매각 포함. 이동 가능한 제시외 건물은 매각 제외.

1.2. 토지 및 건물 상세

토지 면적: 3088.00㎡ (약 934.12평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 648.19㎡ (약 196.07평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 건물 구조 및 이용 현황

건물(2): 철근콘크리트조, 벽돌구조 슬래브지붕 3층 건물. 1층 근린생활시설 등, 2-3층 단독주택 및 창고 이용.

건물(2-1): 경량철골구조 판넬지붕 단층 건물. 화장실 및 창고 이용. (일반건축물대장상 슬래브 지붕이나 현황 판넬 지붕으로 목측됨)

건물(5): 벽돌구조, 샌드위치판넬지붕 단층 건물. 근린생활시설 등으로 이용.

건물(5-1): 경량철골구조, 샌드위치판넬지붕 단층 건물. 화장실 및 창고 이용.

건물(6): 블록구조, 샌드위치판넬지붕 단층 건물. 근린생활시설 등으로 이용.

1.4. 토지 이용계획 및 제한사항

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역에 속하며, 일부 필지는 소로2류, 중로1류 접합. 가축사육제한구역(전부제한지역)에 해당함.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 건은 충청남도 태안군 태안읍 동문리 소재 태안여중 남동측 인근에 위치하며, 주위는 간선도로변으로 근린생활시설, 아파트단지, 주택 등이 혼재하는 주상복합지대임.

2.2. 교통 및 도로

차량 출입이 용이하며, 남측 및 동측 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하여 교통 사정은 양호한 편임.

토지별로 동측, 북측, 남측에 각각 포장도로가 접하고 있어 접근성이 좋음.

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권 (개요 없음)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 박

보증금: 1,000,000원

차임: 300,000원

전입/사업자일자: 2025-05-14

대항력: 없음

* 임차인: 이

보증금: 0원

차임: 0원

전입/사업자일자: 2023-06-07

대항력: 있음

3.3. 인수 보증금

인수 보증금 합계: 0원 (임차인 이 의 보증금이 0원으로 명시되어 있음)

3.4. 등기부 요약

말소기준권리: 2024.10.23. 접수된 중소기업은행 근저당권 (을6)

말소기준권리 이후 등기된 권리(근저당, 가압류, 압류, 임의경매 등)는 매각으로 인해 모두 소멸될 예정임.

토지 등기부채권 총액: 약 3,623,826,833원

건물 등기부채권 총액: 약 3,622,032,103원

3.5. 권리분석 종합

본 건은 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 소멸되는 안전한 권리구성을 보입니다. 다만, '대항력 있는 임차인' 이 가 존재하나 보증금이 0원으로 명시되어 있어, 실제 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 판단됩니다. 하지만 보증금 0원에 대항력이 있는 임차인의 존재는 특이사항으로, 계약 관계 및 실질적인 법률 관계에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 건이 위치한 태안읍 동문리는 근린생활시설, 아파트단지, 주택 등이 혼재하는 주상복합지대입니다. 간선도로변에 위치하여 유동인구가 확보될 수 있는 입지입니다.

4.2. 건물 용도 및 활용

건물은 1층 근린생활시설, 상층부는 단독주택 및 창고 등으로 이용되는 복합 용도입니다. 다양한 업종의 근린생활시설이나 주거 용도로 활용 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

주변에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 태안여중이 인근에 위치하며, 근린생활시설, 아파트단지 등이 밀집해 있어 생활 편의시설 이용이 용이한 지역입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인의 존재

가장 중요한 리스크 요인으로, 임차인 이 는 대항력이 있으나 보증금이 0원으로 기재되어 있습니다. 보증금이 없는 임차인의 대항력 보유는 실제 점유 관계, 법률 관계, 명도 과정에서 예상치 못한 변수를 야기할 수 있으므로, 반드시 현장 조사 및 법률 자문을 통해 명확히 소명해야 합니다.

6.2. 공동담보 및 유동화 물건

본 건이 공동담보 및 유동화 물건으로 경매 절차의 복잡성 및 추가적인 법적 검토가 필요할 수 있습니다.

6.3. 제시외 물건 및 건물 공부 차이

이동 가능한 제시외 건물은 매각 제외되지만, 문틀, 관정, 조경수는 매각 포함되어 평가되었음을 유의해야 합니다. 또한, 건물(2-1)의 지붕 재질에 대한 공부상 내용과 현황의 차이가 발견되었습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 태안읍 중심 상업지구와 인접한 주상복합지역에 위치하여 접근성이 우수하고, 근린생활시설 및 주거용도로 활용 가능한 복합 건물과 넓은 토지를 포함하고 있어 투자 가치가 잠재되어 있습니다.

다수의 권리가 말소될 예정으로 권리관계는 비교적 명확하나, '대항력 있는 임차인' 이 의 존재와 보증금 0원이라는 특이사항은 본 건의 가장 큰 리스크이며, 철저한 명도 전략과 법률 검토가 필수적입니다.

이러한 리스크 해소 방안을 명확히 수립하고, 시장 상황 및 건물의 실제 수익성을 면밀히 분석한다면 안정적인 투자가 가능할 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 태안읍 중심 상권 인접, 간선도로변 위치로 유동인구 및 접근성 확보.

* 다용도 활용 가능성: 근린생활시설, 주택, 창고 등 복합 용도로 다양한 수익 창출 기대.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 한 번에 취득하여 관리 용이.

* 넓은 토지 면적: 3088.00㎡의 토지는 향후 개발 또는 가치 상승 잠재력 보유.

9. 예상 입찰가

감정가: 3,293,260,360원

인수 보증금: 0원

본 물건은 '대항력 있는 임차인'으로 인한 명도 부담 및 복잡한 권리관계(공동담보, 유동화) 등의 리스크 요인이 존재하므로, 신중한 접근이 요구됩니다.

철저한 현장 조사, 임차인과의 협상 가능성 검토, 법률 전문가의 자문을 바탕으로 입찰가를 산정해야 합니다.

일반적으로 이러한 조건의 물건은 감정가의 75%~85% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있으나, 구체적인 입찰가 산정은 상기 리스크 요인의 해결 가능성과 시장 상황에 따라 크게 달라질 수 있습니다.

따라서, 잠재적 위험 요인 해소 가능성을 충분히 검토한 후, 최종 입찰가는 약 2,469,945,270원 ~ 2,799,251,296원 범위 내에서 전략적으로 결정하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.