나이스옥션 법원경매 천안 2025타경12023 [1] 충청남도 천안시 동남구 안서동 211 부경파크빌2차아파트 101-1(상가)동 1층107호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세종감정 · 평가일 2025.07.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 동남구 안서동 소재 ""호서대학교 천안캠퍼스"" 북동측 인근에
위치하는 ""홍익힐링센타"" 제1층 제107호외로서, 본건은 아파트단지 내 상가로서 인근은
아파트단지, 근린생활시설, 단독주택, 농경지 및 임야등이 혼재하여 있는 지역으로
제반환경은 대체로 보통인편임.

교통상황

본건까지 제반차량의 접근 용이하고 자체 주차장설비되어있어
제반교통수단의 이용등은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층의 건물 중 제1층 제 107호외
(사용승인일 2004. 12. 10) 로써,
외벽은 글라스 및 화강석 붙임등이고
내벽은 타일 및 각급 인테리어 마감등이며
바당은 타일마감, 창호는 샤시인 현상 및 관리상태 보통인 건물임.

이용상태

기호 ""가"" - ""라"" = 공실
기호 ""마"" - ""자"" = 쥬쥬피아(전체를 호별구분없이 터서 이용중임.)
기호 ""차"" - 수영장(공실)
기호 ""카"" = 골프연습장 및 헬스클럽

설비내역

각종 위생 및 급배수설비, 시스템 냉난방설비, 승강시설비, 소방설비 및 옥내주차장
설비되어있으나 이의 가동여부는 미상임.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로 상가건물의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 북서측으로 왕복 2차선 규모의 아스콘 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(천안도시지역) , 제2종일반주거지역 , 중로2류(폭 15m~20m)(중로2-58)(접합) ,
중로3류(폭 12m~15m)(접합)
가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

임대차관계 불분명한 임차인 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 천안지원 2025타경12023 (1) 사건에 대한 물건 상세 정보를 제공합니다.

* 사건번호: 천안지원 2025타경12023 (1)

* 소재지: 충청남도 천안시 동남구 안서동 211 부경파크빌2차아파트 101-1(상가)동 1층 107호

* 용도: 근린상가

* 감정가: 163,000,000원

* 토지면적: 43.03㎡ (약 12.99평)

* 건물면적: 82.80㎡ (약 25.05평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 천OOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 공동담보

* 주의사항: 임대차 관계 불분명한 임차인 있음.

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본 물건은 충청남도 천안시 동남구 안서동에 소재하며, "호서대학교 천안캠퍼스" 북동측 인근에 위치한 "홍익힐링센타" 제1층 제107호입니다. 해당 지역은 아파트 단지 내 상가로서, 인근에는 아파트 단지, 근린생활시설, 단독주택, 농경지 및 임야 등이 혼재하여 있어 제반 환경은 대체로 보통 수준입니다.

* 교통상황

본 물건까지 차량 접근이 용이하며, 자체 주차장 설비가 마련되어 있어 대중교통 및 자가용 이용이 편리한 편입니다.

* 인접 도로상태

본 물건은 북측 및 북서측으로 왕복 2차선 규모의 아스콘 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

도시지역(천안도시지역), 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 중로2류(폭 15m~20m), 중로3류(폭 12m~15m) 구역에 속합니다. 또한, 가축사육제한구역(타법에 의한 전부제한구역)에 해당합니다.

3. 권리분석

* 등기부상 권리관계

본 건물의 말소기준권리는 2017년 3월 16일 접수된 천안공주낙농축산업협동조합의 근저당권 (을17 (1)번)입니다. 이후 설정된 모든 권리(근저당권, 가압류, 압류, 임의경매)는 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

* 임차인 현황

- 임차인: 임 (전입/사업일자: 2022-05-19)

보증금: 5,000,000원

차임: 0원

대항력: 없음

- 임차인: 팔라우골프앤리조트주식회사 (전입/사업일자: 2022-01-12)

보증금: 0원

차임: 0원

대항력: 없음

인수 가능한 보증금 합계는 0원입니다. 다만, 물건명세서 및 주의사항에 '임대차 관계 불분명한 임차인 있음'이라는 기재가 있어, 현장 조사를 통해 실제 임차인 현황 및 권리관계를 추가 확인해야 합니다.

4. 상권분석

* 건물 이용상태

본 건물은 철근콘크리트 구조로, 2004년 12월 10일에 사용 승인되었습니다. 현재 본건 호실(107호)은 다음과 같이 이용 중이거나 공실 상태입니다.

- 기호 "가" - "라": 공실

- 기호 "마" - "자": 쥬쥬피아 (전체를 터서 이용 중)

- 기호 "차": 수영장 (공실)

- 기호 "카": 골프연습장 및 헬스클럽

* 주변 상권

아파트 단지 내 상가로서, 주변 아파트 거주민을 주요 고객층으로 확보할 수 있습니다. 또한, 인근에 다수의 대학교가 위치하여 학생 및 교직원을 대상으로 한 상권 형성 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

* 편의 및 기반시설

본 건물에는 각종 위생 및 급배수 설비, 시스템 냉난방 설비, 승강기 시설, 소방 설비 및 옥내 주차장이 설치되어 있습니다. 다만, 이러한 시설의 현재 가동 여부는 불확실합니다.

* 주변 환경

주변에 아파트 단지, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재하며, 주거 및 교육 환경이 어우러진 지역입니다.

6. 잠재적 리스크

* 임대차 관계 불분명: 주의사항 및 물건명세서에 임대차 관계가 불분명한 임차인이 있다고 명시되어 있어, 실제 점유 관계 및 명도 가능성에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

* 시설 가동 여부 미상: 건물 내 각종 설비의 가동 여부가 불확실하여, 향후 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 건물 노후화: 2004년 사용승인된 건물로, 향후 유지보수 및 리모델링 필요성이 제기될 수 있습니다.

* 이용 현황의 다양성: 현재 물건 내에서 골프연습장, 헬스클럽, 쥬쥬피아 등 다양한 용도로 사용되고 있어, 향후 업종 변경 시 업종별 상권 분석이 중요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 아파트 단지 내 상가로, 주변 대학가 상권과 배후 주거 단지를 동시에 확보할 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다. 교통 접근성이 양호하고, 매각으로 인한 권리상의 부담은 적은 편입니다. 그러나 임대차 관계의 불확실성, 시설 가동 여부 미상, 건물 노후화 가능성 등은 투자 시 반드시 고려해야 할 리스크 요소입니다.

8. 투자 포인트

* 대학가 상권 배후 수요: 호서대학교 등 주변 대학의 학생 및 교직원을 대상으로 한 상권 형성에 유리합니다.

* 아파트 단지 내 고정 수요: 단지 내 상가로서 아파트 거주민의 고정적인 수요를 기대할 수 있습니다.

* 양호한 접근성: 차량 접근 및 주차 공간 확보로 이용객의 편의성이 높습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 인수 보증금이 0원이므로, 감정가 163,000,000원을 기준으로 시장 상황, 건물의 실제 상태, 공실률, 예상 임대 수익률, 명도 가능성 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 주변 유사 상가의 시세 및 거래 동향을 면밀히 분석하고, 상기 언급된 잠재적 리스크 요인을 감안하여 신중하게 접근할 것을 권고합니다. 구체적인 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문을 통한 상세 실사 및 주변 시세 조사가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.