나이스옥션 법원경매 논산 2025타경444 [1] 충청남도 부여군 초촌면 신암리 OOO 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 부여군 석성면 증산리 소재 ""증산교"" 북서측 근거리에 위치하는 토지로
서, 주위일원은 석재가공공장, 공업나지, 임야 등이 소재하는 소규모 공장지대로서,
제반주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 제반차량접근이 가능하며, 근거리 도로변에 버스정류장이 소재하며,
제반대중교통사정은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

완경사지역내의 사다리형 일단지로서, ""공장부지 및 일부 법면"" 으로 이용중임.

인접 도로상태

세로(가)에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1~4) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(2024-12-23)(일부제한 모든축종 제한)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 임.

제시목록 외의 물건

별지 ""지적 및 건물개황도"" 를 참조 하시기 바라며, 건축물의 구조·용도·이용상황
등으로 보아 본건에 영향이 있을 것으로 사료됨.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

ⓐ 임대내역 ""미상"" 임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

(5) 철골조 슬레이트 및 칼라강판지붕 단층 건물(공장)로서
·내외벽 : 샌드위치판넬잇기 마감.
·바 닥 : 하드너 등 기타마감.
·창 호 : 샷시창호 임.

(5)-1 경량철골조 칼라강판지붕 단층 건물(공장)로서
·내외벽 : 샌드위치판넬잇기 마감.
·바 닥 : 하드너 등 기타마감.
·창 호 : 샷시창호 임.

(5)-2 경량철골조 샌드위치판넬지붕 단층 건물(화장실)로서
- 평가외(소재불명)

이용상태

(5) : 폐공장
(5)-1 : 폐공장
(5)-2 : 평가외(소재불명)

건물의 훼손정도가 심하며 건물의 내외관상태는 불량시 됨.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 전기설비 및 기타 부대설비 되어있음.

부합물 및 종물

별지 ""지적 및 건물개황도"" 를 참조 하시기 바라며, 건축물의 구조·용도·이용상황
등으로 보아 본건에 영향이 있을 것으로 사료됨.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

ⓐ 임대내역 ""미상"" 임.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함. 컨테이너 박스 매각 제외
2. 목록5 부속건물 화장실 1.37.㎡ 소재불명
3. 기계기구 중 수변전설비만 소재하고 나머지 소재불명 상태임(감정평가서 및 현황조사서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 논산지원 2025타경444 (1)

* 소재지: 충청남도 부여군 초촌면 신암리 2-8

* 용도: 공장

* 감정가: 302,052,500원

* 토지면적: 4264.00㎡ (약 1,290.26평)

* 건물면적: 866.37㎡ (약 262.09평)

* 제시외 건물면적: 37.60㎡ (약 11.38평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 옥OOOOOO (옥천군산림조합으로 추정)

* 특이사항: 법정지상권, 공동담보, 제시외 건물 포함 (컨테이너 박스 제외), 목록5 부속건물 화장실 소재불명, 기계기구 중 수변전설비 외 소재불명

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 충청남도 부여군 석성면 증산리 소재 "증산교" 북서측 근거리에 위치하며, 주위 일원은 석재가공공장, 공업나지, 임야 등이 소재하는 소규모 공장지대임. 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됨.

* 교통상황: 본 건까지 제반 차량 접근이 가능하며, 근거리 도로변에 버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통 수준임.

* 형태 및 이용상태: 완경사 지역 내의 사다리형 일단지로서, "공장부지 및 일부 법면"으로 이용 중임.

* 인접 도로상태: 세로(가)에 접함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 계획관리지역, 가축사육제한구역 (2024-12-23), (일부제한 모든축종 제한) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 임.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2019-06-10 접수된 옥천군산림조합의 근저당권 (192,000,000원)임.

* 등기부 채권 총액: 379,351,481원.

* 임차인 현황:

* 임차인: 원

* 보증금: 3,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2024-01-19

* 확정일자: 미필

* 배당신고일자: 없음

* 대항력: 없음

* 권리분석 소견: 말소기준권리인 근저당 이후 설정된 대부분의 권리(압류, 가압류, 임의경매 등)는 말소될 예정임. 소유권이전담보가등기(박재우)는 말소되지 않을 수 있으나, 이는 추가 확인이 필요함. 임차인은 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없는 것으로 판단됨.

4. 상권분석

* 건물 상태: 현재 폐공장으로, 건물의 훼손 정도가 심하며 내외관 상태가 불량함. (5)번 건물은 철골조 슬레이트 및 칼라강판지붕 단층 공장, (5)-1번 건물은 경량철골조 칼라강판지붕 단층 공장, (5)-2번 건물은 평가외(소재불명)로 기록되어 있음.

* 지역 특성: 본 건 주위는 석재가공공장, 공업나지, 임야 등이 소재하는 소규모 공장지대임.

* 이용 현황: 토지는 공장부지 및 일부 법면으로 이용 중이며, 계획관리지역에 해당함.

5. 생활정보

* 교통: 차량 접근성은 양호하나, 대중교통 이용은 근거리 버스정류장을 통해 가능함.

* 주변 편의시설: 검색 결과, 부여 신암친환경마을 등 농촌 체험 시설이 인근에 위치하고 있으나, 직접적인 편의시설 정보는 제한적임.

* 혐오시설: 검색 결과, 부여군 초촌면 세탑리 일대에서 방치 폐기물 처리 관련 이슈가 있었던 것으로 파악됨. 이는 직접적인 혐오시설의 존재 여부와는 별개로, 지역 환경에 대한 잠재적 우려 요인이 될 수 있음.

6. 잠재적 리스크

* 건물 노후화 및 훼손: 현재 건물이 폐공장 상태로 훼손이 심각하여, 사용을 위해서는 대규모 수리 또는 철거 후 신축이 필요함.

* 부속건물 및 기계기구 소재 불명: 목록5 부속건물 화장실(1.37㎡)이 소재불명이며, 기계기구 중 수변전설비를 제외한 나머지 부분도 소재불명 상태임. 이는 감정가 산정 시 고려되었을 수 있으나, 실제 현황과 다를 경우 문제 소지가 될 수 있음.

* 법정지상권: 특이사항에 법정지상권이 명시되어 있으나, 등기부상으로는 법정지상권 성립을 직접적으로 시사하는 권리는 확인되지 않음. 다만, 건물이 토지 소유주와 다른 상황에서 토지에 근저당이 설정되기 이전에 건물이 지어졌을 경우 성립 가능성이 있으므로, 현장 방문을 통한 정확한 확인이 필수적임.

* 소유권이전담보가등기: 박재우 명의의 소유권이전담보가등기(대물반환예약)가 말소되지 않고 존재함. 이는 경매 낙찰 후 소유권 취득 과정에서 복잡한 법적 문제를 야기할 수 있으며, 말소 가능 여부 및 처리 방안에 대한 면밀한 검토가 필요함.

* 제시외 물건: 제시외 건물 중 컨테이너 박스는 매각에서 제외됨.

7. 종합 의견

본 물건은 충청남도 부여군 초촌면 신암리에 위치한 공장 용지의 토지와 건물입니다. 토지는 약 1,290평 규모이며 계획관리지역에 해당합니다. 현재 건물은 폐공장 상태로 훼손이 심각하며, 일부 부속건물 및 기계기구의 소재 불명, 법정지상권 가능성, 대물반환예약 조건부 가등기 등 다수의 잠재적 리스크를 안고 있습니다. 임차인은 대항력이 없어 인수될 보증금은 없는 것으로 판단됩니다. 본 건은 현장 방문을 통한 철저한 물건 상태 확인, 법정지상권 성립 여부 조사, 가등기 권리관계 분석이 매우 중요하며, 이러한 리스크를 감안한 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 토지 가치: 약 1,290평 규모의 계획관리지역 토지로, 향후 개발 잠재력을 보유하고 있습니다.

* 일괄 매각 장점: 토지와 건물을 일괄 매각하므로, 건물의 철거 및 토지 재개발 등 다양한 활용 방안 모색이 가능합니다.

* 저가 매수 기회: 건물의 심각한 훼손 상태와 복합적인 권리관계로 인해 경매가가 상대적으로 낮게 형성될 가능성이 있으며, 이를 통해 시세차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 302,052,500원

* 인수 보증금 합계: 0원

* 본 건은 건물의 노후화, 일부 제시외 건물 및 기계기구의 소재 불명, 법정지상권 성립 가능성, 대물반환예약 가등기 등 명확한 리스크 요인이 다수 존재합니다. 따라서, 감정가를 기준으로 단순 입찰하기보다는 이러한 리스크 요인으로 인한 추가 비용(수리비, 법적 분쟁 해결 비용 등)을 면밀히 산정하여 입찰가를 결정해야 합니다.

* 현장 조사 및 권리관계 분석을 통해 정확한 낙찰가 산정이 필요하며, 보수적인 관점에서는 감정가의 70% ~ 80% 수준 (약 211,436,750원 ~ 241,642,000원)을 초기 검토 범위로 고려할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.