나이스옥션 법원경매 홍성 2025타경15867 [1] 충청남도 보령시 대천동 427-33 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 보령시 대천동 소재 '대천여자중학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 성숙 중인 상가지대로서, 각종 음식점, 점포와 다가구주택 등이 혼재하고 있으며, 제반 상업적 여건 및 주거환경은 대체로 보통임.

교통상황

차량의 접근이 가능하고 버스정류장이 인근에 소재하여 대중교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

정방형의 평지이며 현황은 주상용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

동측으로 소로와 접하며, 남측으로 세로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(대천도시지역), 제2종일반주거지역(2016-06-10), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-06-09)(대천여자중학교 상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(상대정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 하수처리구역(보령)<하수도법>.

제시목록 외의 물건

대상 토지에 제시외수목(조경수)이 소재하여 별첨 “토지·건물 감정평가명세표”와 같이 평가하였으나 소유관계 미상임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2) 철근콘크리트구조 콘크리트평슬래브지붕 4층 건물로서,
- 외벽 : 석재치장
- 내벽 : 벽지, 타일, 페인트 등 마감.
- 창호 : 새시유리창임.

이용상태

주상용으로서, 일반음식점 및 다가구주택으로 이용 중임.

설비내역

급&#8231;배수 및 위생설비, 난방설비 등을 갖추었음.

부합물 및 종물

별첨 “지적 및 건물개황도”와 같이 제시외건물 ㉠이 소재하여 “토지·건물 감정평가명세표”와 같이 평가하였으나, 소유관계 미상임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상임.

나. 기타사항 : 해당사항 없음.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물 ㉠, 제시외 수목 매각 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 홍성지원 2025타경15867 (1)

* 소재지: 충청남도 보령시 대천동 427-33

* 용도: 근린주택

* 감정가: 775,889,680원

* 토지면적: 243.00㎡ (약 73.50평)

* 건물면적: 461.52㎡ (약 139.50평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물 제시외면적: 18.60㎡ (매각 포함)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 보령시새마을금고 (등기부 요약 참조)

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 충청남도 보령시 대천동 소재 '대천여자중학교' 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 성숙 중인 상가지대로서, 각종 음식점, 점포와 다가구주택 등이 혼재하고 있으며, 제반 상업적 여건 및 주거환경은 대체로 양호합니다.

* 교통상황: 본건까지 차량의 접근이 용이하며, 버스정류장이 인근에 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 인접 도로상태: 동측으로 소로, 남측으로 세로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근에 유리합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건은 도시지역(대천도시지역), 제2종일반주거지역으로 지정되어 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 상대보호구역(대천여자중학교), 하수처리구역으로 지정되어 있어 관련 법규를 준수해야 합니다.

* 주변 시설: 대천여자중학교와 인접해 있으며, 다수의 상업 시설(음식점, 점포 등)이 밀집해 있어 생활 편의시설 이용이 편리합니다. 보령시 대천동은 일반적인 도심 지역으로, 특별히 혐오시설이 인근에 위치한다는 정보는 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 토지 및 건물 등기부상의 을구 근저당권 (접수일자 2016-07-26, 주식회사새마을금고자산관리회사, 390,000,000원)이 말소기준권리가 됩니다.

* 인수되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다. (예: 갑11/갑6 임의경매, 갑12/갑7 압류 등)

* 임차인 현황:

* 김 : 보증금 65,000,000원, 차임 0원, 전입 2023-11-14, 확정 2025-10-16, 배당 2025-10-17, 대항력 없음.

* 김 : 보증금 45,000,000원, 차임 0원, 전입 2025-02-27, 확정 2025-02-27, 배당 2025-07-30, 대항력 없음.

* 김 : 보증금 100,000,000원, 차임 0원, 전입 2025-08-08, 확정 2025-08-08, 배당 2025-08-13, 대항력 없음.

* 남 : 보증금 30,000,000원, 차임 500,000원, 전입 2017-02-20, 확정일자 미상, 배당신고일자 미상, 대항력 없음. (차임 지급 임차인)

* 남 : 보증금 3,000,000원, 차임 400,000원, 전입 2024-12-31, 확정 2024-12-12, 배당 2025-12-23, 대항력 없음. (차임 지급 임차인)

* 박 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2024-05-07, 확정일자 미상, 배당신고일자 미상, 대항력 없음.

* 장 : 보증금 50,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-09-30, 확정 2022-09-30, 배당 2025-09-15, 대항력 없음.

* 추 : 보증금 50,000,000원, 차임 0원, 전입 2025-02-21, 확정 2025-01-22, 배당 2025-08-26, 대항력 없음.

* 한 : 보증금 30,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-11-28, 확정 2022-11-28, 배당 2025-07-30, 대항력 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원 (모든 임차인은 대항력이 없어 매수인이 인수할 보증금이 없습니다.)

* 임차인 관련 주의: 상기 임차인들은 모두 대항력이 없어 매각으로 소멸될 예정이나, 임차인 현황표 상 확정일자 및 배당신고일자가 기재되지 않은 임차인(남미자, 박정선)이 있습니다. 이들의 경우에도 특별한 법적 지위가 없는 한 매수인이 인수할 보증금은 없으나, 명도 진행 시 관련 자료를 재확인하는 것이 좋습니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 대천동 지역은 대천여자중학교 인근으로, 다수의 상업 시설과 주거 시설이 공존하는 상업 및 주거 혼합 지역입니다. 주변은 상가 밀집 지역으로 성숙 단계에 이르러 안정적인 유동인구를 확보할 수 있는 입지입니다. 제시된 주변 연립/빌라 매매 정보는 본 근린주택의 시세 분석에 직접적인 비교 대상으로는 다소 차이가 있으나, 인근 부동산 시장의 전반적인 가격 흐름을 파악하는 데 참고할 수 있습니다. 감정가액 산정 시 고려된 건물 가치는 주변 상업용 부동산 시세를 반영한 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 대천여자중학교가 인근에 위치하며, 다른 초, 중, 고등학교 및 대학교도 통학 가능한 거리에 있을 것으로 예상됩니다.

* 편의시설: 상업지구에 위치하여 다양한 음식점, 소매점, 은행, 병원 등 기본적인 생활 편의시설을 편리하게 이용할 수 있습니다.

* 교통: 차량 접근성이 좋고, 버스정류장이 가까워 시내 및 외곽으로의 이동이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

* 명도: 모든 임차인이 대항력이 없다고 명시되어 있어 법적으로 매수인이 보증금을 인수할 의무는 없습니다. 그러나 임차인 수와 총 보증금 규모를 고려할 때, 명도 과정에서 시간 소요 또는 협의가 필요할 수 있습니다.

* 제시외 건물 및 수목: 감정평가서 상 제시외 건물 ㉠과 수목이 평가되었으나, 소유 관계가 불분명한 점은 참고사항입니다. 다만, 매각에 포함되어 있으므로 법적 문제는 없을 것으로 보입니다.

* 토지이용계획: 제2종일반주거지역 및 상대보호구역 등으로 지정되어 있어, 향후 건축이나 용도 변경 시 관련 법규를 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충청남도 보령시 대천동의 상업 및 주거 기능이 복합된 지역에 위치한 근린주택입니다. 대천여자중학교 인근으로 교통, 생활 편의시설 이용이 편리하며, 주변 상권이 발달하여 임대 수익 창출 및 향후 가치 상승 잠재력이 있는 물건으로 판단됩니다. 등기부상 권리관계가 명확하고, 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되는 조건이므로 비교적 안전하게 취득할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 우량 입지: 대천동 상업지구 내 위치하여 안정적인 임대 수요 확보 가능성이 높습니다.

* 복합 용도: 근린생활시설과 주택 용도로 활용 가능하여 다양한 수익 모델 창출이 용이합니다.

* 권리 분석 용이: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되는 임의경매로, 권리관계가 명확합니다.

* 시세 대비 경쟁력: 감정가를 기준으로 시장성을 분석하여 적정 입찰가를 산정하면 시세 대비 경쟁력 있는 투자가 가능할 것으로 보입니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 775,889,680원입니다. 주변 시세 및 상권 분석 결과, 본건의 가치는 감정가 수준에서 안정적으로 형성될 것으로 예상됩니다. 임차인 보증금 인수 금액이 0원이므로, 감정가를 기준으로 하되 시장 상황 및 입찰 참여 경쟁률을 고려하여 700,000,000원 ~ 850,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. 다만, 최종 입찰가는 충분한 권리 분석과 현장 조사를 통해 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.