나이스옥션 법원경매 대전 2025타경502999 [1] 대전광역시 서구 둔산동 1809 국화아파트 603동 OOOOOO 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인 · 평가일 2025.07.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 서구 둔산동 소재 ""대전 문정초등학교"" 북측 인근에 소재하는 국화아파트 (외부표기상 ""국화한신아파트"", 총4개동 450세대)로, 주위는 대단위 아파트단지, 각급학교, 근린생활시설 등이 혼재하는 아파트지대로, 제반 입지여건은 양호한 편임.

교통상황

아파트단지까지 제반 차량의 진출입이 가능하며, 남측 및 서측 대로변으로 시내버스승강장이 소재하고 배차간격, 운행횟수 등으로 보아 교통이용편의도는 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층/지상15층 중 1층 104호로,
(집합건축물대장상 사용승인일 : 1992.05.29.)

외벽 : 몰탈위 페인팅 등
내벽 : 벽지 및 일부 타일붙임 등
창호 : 샷시창호 등

이용상태

아파트(건축물현황도상 방3실, 화장실겸욕실2, 주방겸식당, 거실 등)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 및 도로대비 등고평탄한 사다리형의 토지로, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

아파트단지 주위로 대로변, 중로변 및 소로변에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

[토지이용계획확인서]상, 제3종일반주거지역(2014-05-09), 지구단위계획구역(2019-07-10) (둔산지구 택지개발사업), 사업지역기타(공동주택용지), 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합) 가축사육제한구역(2017-12-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-12-20)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-12-29)(은빛유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역 (2023-12-29)(한밭초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2023-12-29)(한밭초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2024-12-26)<교육환경 보호에 관한 법률> 중점경관관리구역(하천 중점경관관리구역).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대미상임.

나. 현장조사시 소유자 및 이해관계인의 부재로 내부는 건축물현황도, 외부관찰 및 탐문조사 등을 참고하여 평균적인 상태를 기준하여 평가하였음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 대전지방법원 2025타경502999 (1)

* 소재지: 대전광역시 서구 둔산동 1809 국화아파트 603동 1층104호

* 용도: 아파트

* 감정가: 527,000,000 원

* 토지면적: 38.03㎡ (약 11.50평)

* 건물면적: 84.99㎡ (약 25.72평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 사용승인일: 1992년 5월 29일

1.1. 입지조건

1.1. 1.위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 서구 둔산동 소재 대전 문정초등학교 북측 인근에 위치한 국화아파트 단지 내 603동 1층 104호입니다. 주변은 대규모 아파트 단지, 각급 학교, 근린생활시설 등이 혼재된 아파트 밀집 지역으로, 입지 여건은 양호한 편입니다. (외부 표기상 "국화한신아파트", 603동은 총 15층 중 1층)

1.1. 2.교통상황

아파트 단지까지 차량의 접근이 용이하며, 단지 남측 및 서측 대로변에 시내버스 승강장이 위치하고 있어 대중교통 이용 편의도는 보통 수준입니다.

1.1. 3.도로상태

아파트 단지는 대로, 중로, 소로 등 다양한 폭의 도로에 접해 있어 차량 통행 및 접근성이 좋습니다.

1.1. 4.토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(둔산지구 택지개발사업)으로 지정되어 있으며, 공동주택 용지로 이용 중입니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역(은빛유치원, 한밭초등학교 등), 중점경관관리구역(하천) 등의 토지이용계획 및 제한사항이 있습니다.

1.2. 권리분석

1.2. 1.임차인현황

* 임차인: 송

* 보증금: 367,500,000 원

* 차임: 0 원

* 전입일자: 2020년 4월 1일

* 확정일자: 2020년 3월 4일

* 배당신고일자: 2024년 4월 12일

* 대항력: 있음

* 등기부상 권리금액(을15): 350,000,000 원

* 등기부상 말소 여부: 인수

* 물건명세서 상 인수 여부: 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수합니다.

* 권리분석 상 인수 보증금 합계: 0원

* 주의: 등기부등본상 을구 15번 임차권은 '인수'로 기재되어 있으며, 물건명세서에서도 배당받지 못한 보증금은 매수인이 인수해야 함을 명시하고 있습니다. 권리분석상 '인수 보증금 합계'가 0원으로 표기되어 있으나, 이는 해당 임차인이 배당을 통해 보증금 전액을 변제받을 것으로 예상되거나, 해당 자료 작성 시점의 분석 결과일 수 있습니다. 실제 경매 진행 시 배당표를 반드시 확인하여 임차인의 보증금 인수 여부를 최종 판단해야 합니다.

1.2. 2.말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2023년 9월 11일 접수된 갑6번(롯데카드주식회사 가압류)입니다. 을구 15번 주택임차권은 선순위 권리로서, 배당을 통해 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 매수인에게 인수될 수 있습니다. 말소기준권리 이후의 권리(갑7, 갑8)는 매각으로 소멸됩니다.

1.2. 3.인수되는 권리

* 을구 15번 주택임차권: 송미연 (2024-04-12 접수)

* 보증금 367,500,000원 중 배당받지 못한 금액은 매수인이 인수해야 할 수 있습니다.

1.2. 4.기타 권리사항

* 갑2: 소유권이전 (백금자, 2014-03-04 접수)

* 갑3: 소유권이전 (박경미 외 1명, 2016-11-18 접수, 매매 금245,000,000원)

* 갑6: 3번 이솔애 지분 가압류 (롯데카드주식회사, 2023-09-11 접수, 말소기준권리)

* 갑7: 가압류 (송미연, 2024-10-29 접수, 말소)

* 갑8: 강제경매 (주택도시보증공사, 2025-07-18 접수, 말소)

* 등기부채권 총액: 376,068,469원

1.3. 상권분석

1.3. 1.주변시설

본건이 위치한 둔산동 일대는 대전광역시의 중심 상업 및 행정 지구로서, 대규모 아파트 단지와 함께 초등학교, 중학교, 고등학교 등 다수의 교육시설, 관공서, 병원, 은행, 각종 상업 및 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다. 단지 내 또는 인근에 마트, 병원, 학원, 식당 등 생활 편의시설이 밀집해 있습니다.

1.3. 2.혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 본건 아파트 및 인근 학교(대전 문정초등학교, 한밭초등학교) 주변에 혐오시설로 간주될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

1.4. 1.주거환경

국화아파트는 1992년에 사용승인된 단지로, 15층 높이의 철근콘크리트 구조 아파트입니다. 603동은 총 15층 규모이며, 본건은 1층 104호입니다. 기본적인 위생, 급배수, 난방, 화재탐지, 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다. 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등이 있습니다. 주차는 지상 6대, 지하 23대(총 417대) 가능합니다.

1.4. 2.편의시설

단지 인근에 다양한 상업시설, 병원, 은행 등 편의시설이 풍부하여 생활이 편리합니다. 대로변에 시내버스 승강장이 있어 대중교통 이용도 편리합니다.

1.4. 3.교육시설

단지 북측 인근에 대전 문정초등학교가 있으며, 한밭초등학교, 은빛유치원 등도 인근에 위치하여 자녀들의 교육 환경이 우수한 편입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수 위험:

* 현재 거주 중인 임차인 송미연 씨는 대항력이 있으며, 확정일자를 보유하고 있습니다.

* 등기부상 주택임차권(을15)은 '인수'로 기재되어 있으며, 물건명세서에 배당받지 못한 보증금은 매수인이 인수해야 한다고 명시되어 있습니다.

* 비록 권리분석상 '인수 보증금 합계'가 0원으로 기재되어 있으나, 실제 배당 절차에서 보증금 전액 변제가 이루어지지 않을 경우, 임차인의 보증금 중 잔액(최대 약 3억 6천 7백 5십만원)을 매수인이 부담해야 할 위험이 있습니다. 이는 입찰가를 결정할 때 매우 신중하게 고려해야 할 사항입니다.

1.6. 종합 의견

본건은 대전광역시 서구 둔산동의 우수한 입지에 위치한 아파트로, 주변 생활 편의시설 및 교육 환경이 양호합니다. 다만, 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금 인수 여부가 불확실하여 낙찰 후 추가적인 부담이 발생할 수 있는 점이 가장 큰 위험 요소입니다. 이러한 권리관계를 명확히 파악하고, 인수되는 보증금액을 정확히 산정한 후 입찰에 참여해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 탁월한 입지: 대전 서구 둔산동의 핵심 지역에 위치하여 주거 가치가 높습니다.

* 우수한 생활 인프라: 풍부한 상업, 교육, 편의시설 이용이 편리합니다.

* 시세 대비 감정가: 최근 실거래가 대비 감정가가 상대적으로 낮게 책정되어 있어, 권리 문제를 해결한다면 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 527,000,000 원

* 최근 실거래가 (84.99㎡ 기준): 660,000,000 원

* 임차인 보증금 (인수 가능성): 최대 약 367,500,000 원

본건은 대항력 있는 임차인이 존재하며, 배당받지 못한 보증금은 매수인이 인수해야 하는 위험이 있습니다. 이러한 잠재적 인수 보증금(최대 약 3억 6천 7백 5십만원)을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

권리분석에서 '인수 보증금 합계'가 0원으로 기재되어 있으나, 등기부 및 물건명세서상 '인수' 조항이 명확히 있어, 실제 배당 결과에 따라 인수 금액이 발생할 수 있습니다.

최근 거래된 유사 면적(84.99㎡)의 실거래가가 6억 6천만원에 달하는 점과 감정가(5억 2천 7백만원)를 고려하되, 임차인 보증금 인수 위험을 반영하여 보수적으로 입찰가를 산정해야 합니다.

종합적인 판단 하에, 다음과 같은 범위 내에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

* 보수적 입찰가: 감정가 수준 또는 소폭 상승 (약 5억 3천만원 ~ 5억 5천만원)

* 적정 입찰가: 시장 가격과 위험 감안 (약 5억 5천만원 ~ 5억 8천만원)

최종 입찰가는 임차인 보증금 인수 여부에 대한 정확한 확인과 주변 시세 변동, 응찰자 현황 등을 종합적으로 고려하여 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.