나이스옥션 법원경매 대전 2025타경503012 [1] 충청남도 금산군 추부면 마전리 712-16 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 창천감정 · 평가일 2025.07.30

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 금산군 추부면 마전리 소재 '중부대학교 충청캠퍼스"" 동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택(원룸,다가구,단독 등),근린생활시설,농경지,임야등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통여건은 보통임.

형태 및 이용상태

기호1 : 부정형의 완경사지내에 평탄하게 조성된 공업용건부지로 이용중임.
기호3 : 부정형의 완경사지로서 도로(기호1의 진출입로) 및 법면부지로 이용중임.
기호4 : 부정형의 완경사지로서 자연림으로 이용중임.

인접 도로상태

본건 기호 1은 노폭 약 5M로 기호3의 진출입로로 이용중이며 기호3은 북측으로 2차선포장도로와 접함.
기호 4 : 지적도상 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1 : 도시지역, 자연녹지지역(추부) 가축사육제한구역(2024-10-08)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 배수구역<하수도법>, 하수처리구역(하수처리구역)<하수도법>
기호 3 : 도시지역, 자연녹지지역(추부), 중로1류(폭 20m~25m)(추부)(접합) 가축사육제한구역(2024-10-08)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 배수구역<하수도법>, 하수처리구역(하수처리구역)<하수도법>
기호 4 : 도시지역, 자연녹지지역(추부), 제2종일반주거지역(추부), 국토이용용도지구기타(대체농지조성비납부지역-농지법) 가축사육제한구역(2024-10-08)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 배수구역<하수도법>, 하수처리구역(하수처리구역)<하수도법>

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 2 :경량철골구조 판넬지붕 1층 건물로서(일반건축대장상 주1-6)
사용승인 : 1992.06.02
외벽 : 조적 및 판넬마감 등
내벽 : 조적 및 판넬마감 등
창호 : 샷시창호임.
기호 2 :경량철골구조 판넬지붕 1층 건물로서(일반건축대장상 주8)
사용승인 : 1996.02.16 증축
외벽 : 조적 및 판넬마감 등
내벽 : 조적 및 판넬마감 등
창호 : 샷시창호임.
기호 2 :경량철골구조 판넬지붕 1층 건물로서(일반건축대장상 부1)
사용승인 : 1996.03.20 증축
외벽 : 조적 및 판넬마감 등
내벽 : 조적 및 판넬마감 등
창호 : 샷시창호임.
기호 2 :조적조 스라브지붕 1층 건물로서(일반건축대장상 부2)
사용승인 : 1992.06.02
외벽 : 적연와 치장쌓기 등
내벽 : 내부인테리어 및 벽지,일부타일마감등
창호 : 샷시창호임.

이용상태

기호 2의 일반건축물대장상 주1-6,주8,부1 : 공장건물로 이용중임.
기호 2의 일반건축물대장상 부2 : 사무실,식당 및 기숙사로 이용중임.

설비내역

기본위생설비,급배수설비 및 일반건축물대장상 부2의 휴게실 및 기숙사은 난방설비등이 있음.

부합물 및 종물

후첨 '지적 및 건물개황도,사진용지'와 같이 제시외 건물 및 제시외 기계기구가 소재하며, 본 제시외의 구조,규격,관리상태등을 고려하여 제시외 물건으로 평가하였으니, 경매 진행시 참고하식 바람.

공부와의 차이

기호2의 일반건축물대장 상 주8은 '창고'로 되어 있으나, 기준시점 현재 '공장'으로 이용중임.
기호2의 일반건축물대장 상 부2는 '수위실 및 창고'로 되어 있으나, 기준시점 현재 '사무실,식당,기숙사'등으로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계는 미상이나, 현장조사 시 일부 동은 임대되어 있는 것으로 조사되는 바, 경매진행시 임대차관계는 재확인하시기 바람.
2)기타사항 : 일반건축대장 상 주건물에 임차인이 설치한 것으로 추정되는 제시외 건물이 다수 소재하나, 이는 소유자에게 탐문결과 소유관계를 확인하였으니, 경매 진행시 소유관계를 재확인하시기 바람.
3)각 동의 지붕에 태양광설비가 설치되어 있으나, 소유자 탐문결과 타인명의소유로 확인되어 본 평가에서는 제외하였으니, 경매진행시 소유관계를 재확인하시기 바람.

물건 비고

1.일괄매각. 제시외 건물 및 기계기구 포함
2.등기사항전부증명서상 경량철골조 판넬지붕 491.04㎡(일반건축물대장상 주7), 조적조 스라브지붕 2층 식당 및 사무실 487.68㎡, 조적조 스라브지붕 단층주택 178.92㎡은 소재불명(건축물대장상 2020.6.1.자 멸실 신고)으로 평가 제외
3.각 동 지붕 설치 태양광설비는 타인 소유로 평가, 매각 제외
4. 목록4.는 지적도상 맹지임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

3.1. 사건번호

대전지방법원 2025타경503012 (1)

3.2. 소재지

충청남도 금산군 추부면 마전리 712-16

3.3. 용도

공장

3.4. 감정가

4,191,920,510원

3.5. 면적

* 토지 면적: 21,584.00㎡ (약 6,530평)

* 건물 면적: 4,993.05㎡ (약 1,510평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물 제시외 면적: 360.50㎡

3.6. 매각대상

토지/건물 일괄매각

3.7. 경매구분

부동산임의경매

3.8. 채권자

유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.1. 입지조건

2.

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 충청남도 금산군 추부면 마전리 소재 '중부대학교 충청캠퍼스' 동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택(원룸, 다가구, 단독 등), 근린생활시설, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이한 편으로, 제반 교통여건은 보통입니다.

2.3. 인접 도로상태

본건 기호 1 토지는 노폭 약 5m의 도로를 통해 진출입이 가능하며, 기호 3 토지는 북측으로 폭 20~25m의 2차선 포장도로와 접하고 있습니다. 다만, 기호 4 토지는 지적도상 맹지에 해당합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 기호 1: 도시지역, 자연녹지지역(추부), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 배수구역, 하수처리구역.

* 기호 3: 도시지역, 자연녹지지역(추부), 중로1류(폭 20m~25m)(추부), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 배수구역, 하수처리구역.

* 기호 4: 도시지역, 자연녹지지역(추부), 제2종일반주거지역(추부), 국토이용용도지구기타(대체농지조성비납부지역-농지법), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 배수구역, 하수처리구역.

2.5. 주변 시설

본건은 중부대학교 충청캠퍼스 동측 인근에 위치하고 있습니다.

2.6. 혐오시설

제공된 정보 상으로는 주변 혐오시설에 대한 언급이 없습니다.

1.2. 권리분석

2.

3.1. 말소기준권리

토지 등기부상 을12번 근저당권 (중소기업은행, 2019.09.30. 접수, 금2,022,000,000원)이 말소기준권리입니다.

3.2. 등기부 현황

* 토지 등기부: 최초 소유권 취득 이후 여러 차례 소유권 이전이 있었으며, 다수의 근저당권, 가압류, 압류 등이 설정되었습니다. 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 건물 등기부: 토지 등기부와 유사하게 소유권 이전 및 각종 권리 설정 내역이 존재하며, 토지 등기부와 마찬가지로 말소기준권리 이하 권리들은 소멸 대상입니다.

3.3. 채권 총액

* 토지 등기부채권 총액: 2,993,209,880원

* 건물 등기부채권 총액: 2,985,800,000원

3.4. 임차인 현황

* 강 : 보증금 20,000,000원, 차임 1,500,000원, 전입 2020-02-17, 대항력 없음.

* 나 : 보증금 5,000,000원, 차임 200,000원, 전입 2025-06-12, 대항력 없음.

* 신 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2019-12-11, 대항력 없음.

* 신 : 보증금 0원, 차임 300,000원, 전입 2022-03-28, 대항력 없음.

* 이 : 보증금 20,000,000원, 차임 1,500,000원, 전입 2020-11-04, 확정 2025-11-05, 배당신고 2025-10-15, 대항력 없음.

* 허 : 보증금 20,000,000원, 차임 1,500,000원, 전입 2017-03-22, 확정일자 무, 배당신고 2025-10-17, 대항력 있음.

* 홍 : 보증금 20,000,000원, 차임 500,000원, 전입 2021-06-02, 확정 2025-09-15, 배당신고 2025-10-13, 대항력 없음.

3.5. 인수 대상 보증금

본건 임차인 중 허 은 대항력이 있는 것으로 판단됩니다. 해당 임차인의 보증금(20,000,000원)은 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있으며, 이에 대한 추가적인 확인 및 법률 검토가 필요합니다. 이 외 임차인의 경우 대항력이 없는 것으로 조사되었습니다. 따라서 현재 기준 인수 보증금 합계는 0원이지만, 허 임차인의 대항력 유무 및 인수 여부를 반드시 재확인해야 합니다.

3.6. 특이사항

* 유동화물건, 공동담보 물건으로, 채권 구조가 복잡할 수 있습니다.

* 분묘기지권이 존재할 가능성이 있습니다. 이는 토지 이용에 제약을 초래할 수 있으므로 현장 조사 시 반드시 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

2.

4.1. 지역 특성

본건 주변은 단독주택(원룸, 다가구, 단독 등), 근린생활시설, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역입니다.

4.2. 공장 입지 적합성

주변 환경 및 토지 이용 계획을 고려할 때, 공장 용도로의 활용에는 큰 무리가 없을 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

2.

5.1. 주거 환경

공장 용도이므로 직접적인 주거 생활 정보보다는, 주변에 혼재된 주거 시설(원룸, 다가구, 단독 등)의 존재로 기본적인 생활 편의는 지원 가능할 것으로 판단됩니다.

5.2. 편의시설

인근 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 가능하며, 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 편의시설 이용은 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

2.

6.1. 건축물 멸실 신고 및 평가 제외

등기사항전부증명서상 경량철골조 판넬지붕 491.04㎡, 조적조 스라브지붕 2층 식당 및 사무실 487.68㎡, 조적조 스라브지붕 단층주택 178.92㎡ 등 일부 건물이 2020.6.1.자로 멸실 신고되어 평가에서 제외되었습니다. 실제 현장과의 차이가 존재할 수 있으며, 철거 또는 복구 비용이 발생할 수 있습니다.

6.2. 태양광 설비 매각 제외

각 동 지붕에 설치된 태양광 설비는 타인 소유로 평가되어 매각에서 제외됩니다. 이는 낙찰자가 소유권을 취득하지 못함을 의미합니다.

6.3. 맹지 (목록 4)

기호 4 토지는 지적도상 맹지로, 차량 진출입이 불가능하여 활용에 제약이 있습니다.

6.4. 대항력 있는 임차인 (허 )

임차인 허 은 2017.03.22. 전입하여 대항력이 있는 것으로 파악됩니다. 낙찰 시 해당 임차인의 보증금(20,000,000원) 인수 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.

6.5. 분묘기지권

토지 상에 분묘기지권이 존재할 경우, 이는 토지 이용 및 개발에 중대한 제약을 초래할 수 있으므로 반드시 사전 확인이 필요합니다.

6.6. 복잡한 권리관계

본 물건은 유동화 물건이며 공동담보로 묶여 있어, 채권 구조가 복잡하고 향후 추가적인 권리 관계가 발생할 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

2.

7.1. 물건 요약 및 주요 쟁점

본건은 공장 용도로 활용 가능한 넓은 토지와 건물이나, 일부 건물 멸실, 맹지, 대항력 있는 임차인, 분묘기지권 등의 여러 잠재적 리스크를 내포하고 있습니다. 특히, 멸실된 건물, 매각 제외 대상인 태양광 설비, 맹지, 분묘기지권 등은 현장 확인 및 추가적인 법률적, 기술적 검토가 필수적입니다. 대항력 있는 임차인 허 의 보증금 인수 여부는 낙찰가의 중요한 변수가 될 것입니다.

7.2. 추가 조사 필요 사항

* 실제 현존하는 건물 상태 및 공부와의 차이점 상세 조사.

* 분묘기지권 존재 여부 및 범위 확인.

* 대항력 있는 임차인 허 의 권리관계(확정일자, 배당신고 등) 및 실제 인수 여부 법률 검토.

* 토지 중 맹지에 해당하는 부분의 활용 방안 모색.

* 매각 제외된 태양광 설비의 철거 가능 여부 및 비용 파악.

* 유동화 및 공동담보 물건의 특성에 따른 추가적인 분석.

1.7. 투자 포인트

2.

8.1. 공장 용도 적합성

넓은 면적의 토지와 건물은 공장 용도로 활용하기에 적합합니다.

8.2. 잠재적 가치

다양한 리스크 요인을 철저히 분석하고 해소한다면, 시세 차익을 기대할 수 있는 잠재력을 보유하고 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

2.

9.1. 감정가 및 채권 총액 기반 분석

감정가는 4,191,920,510원이며, 토지와 건물 등기부채권 총액은 약 30억원 수준입니다. 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸되므로, 채권 총액이 직접적인 인수 부담으로 작용하지는 않습니다.

9.2. 리스크 요인 반영

앞서 언급된 멸실 건물, 맹지, 분묘기지권, 대항력 있는 임차인(허 ), 태양광 설비 제외 등의 리스크 요인을 고려할 때, 단순히 감정가나 채권 총액만으로 입찰가를 산정하기는 어렵습니다. 특히, 인수 가능한 보증금(허 ), 건물 복구/철거 비용, 분묘 이장 비용 등을 충분히 고려해야 합니다.

9.3. 보수적 접근 권고

상기 리스크 요인들로 인해 예상되는 추가 비용 및 불확실성을 감안하여, 보수적인 관점에서 입찰가를 산정할 것을 강력히 권고합니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사, 권리 관계 상세 분석, 전문가 자문 등이 필수적입니다. 현재 제공된 정보만으로는 구체적인 예상 입찰가 제시가 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.