나이스옥션 법원경매 대전 2025타경502965 [1] 대전광역시 중구 문화동 483-8 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 임승후감정 · 평가일 2025.07.25

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 중구 문화동 소재 '대전대문중학교' 동측 인근에 위치하는 토지로서, 주
위는 단독주택, 다가구주택, 노변 점포, 아파트단지, 학교 등으로 형성된 주택지대로 제반
주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근 도로변에 시내버스승강장이 소재하며 차량의 운행빈도
및 인근 편의시설과의 접근성 등에서 보통시됨.

형태 및 이용상태

세장형의 평탄한 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

북서측으로 폭 6m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(문화61)(접합), 가축사육제한구역<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2017-01-09)(대전대문중학교)<교육환경
보호에 관한 법률>, 소규모주택정비 관리지역(2024-11-29)<빈집 및 소규모주택 정비에 관한
특례법>, 중점경관관리구역(2015-12-30)(보문산 중점경관관리구역)임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

▶철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물로,
(2016.04.22 사용승인)
외벽:벽돌치장쌓기 마감 등
내벽:벽지 및 일부 타일마감 등
창호:샷시 이중창호임.

이용상태

1층:계단실, 승강기 등
2층:다가구주택(4개호)
3층:다가구주택(4개호)
4층:다가구주택(3개호)로 이용중임.

설비내역

전기설비, 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 소방설비, 승강기설비, 출입문
통제설비, 1층 주차장 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 ""지적 및 건물개황도"" 참조.

공부와의 차이

없음,

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:임대관계는 미상임.
2)기 타:본건은 현장조사시 이해관계인 부재로 일부 내부확인을 하지 못하였으며, 건축물
현황도 및 인근 탐문조사, 외부관찰 등에 의한 표준적 이용상황을 기준으로 평가
하였으니 경매진행시 참고바람.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경502965 (1)

소재지: 대전광역시 중구 문화동 483-8

용도: 다가구주택

감정가: 1,358,752,360원

토지면적: 360.70㎡ (약 109.12평)

건물면적: 540.86㎡ (약 163.61평)

제시외 건물면적: 20.80㎡ (약 6.29평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOO

건물구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트 지붕 4층 건물

사용승인일: 2016년 04월 22일

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 중구 문화동 소재 '대전대문중학교' 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 단독주택, 다가구주택, 노변 점포, 아파트 단지, 학교 등이 혼재된 주택지대로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근 도로변에 시내버스승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 차량 운행 빈도 및 인근 편의시설과의 접근성 또한 보통 수준으로 평가됩니다.

* 토지 이용상태

본 토지는 세장형의 평탄한 주거용 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태

본건 토지는 북서측으로 폭 6m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지 이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 상대보호구역(대전대문중학교), 소규모주택정비관리지역, 중점경관관리구역(보문산 중점경관관리구역)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2016년 04월 26일 접수된 주식회사새마을금고자산관리회의 근저당권입니다.

* 인수되는 권리

인수되는 임차보증금 합계는 0원입니다. 아래 임차인 현황에서 확인되듯, 모든 임차인은 대항력이 없는 것으로 분석됩니다.

* 임차인 현황

* 이*: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-08-20, 대항력 없음.

* 한 공사 (오*): 보증금 50,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2016-10-11, 확정일자 2016-10-10, 배당신고일자 2025-08-21, 대항력 없음.

* 박*: 보증금 75,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2016-05-09, 확정일자 2016-05-09, 배당신고일자 2025-10-02, 대항력 없음.

* 한 공사 (천*): 보증금 75,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2018-04-06, 확정일자 2018-03-05, 배당신고일자 2025-08-21, 대항력 없음.

* 한 공사 (김*): 보증금 80,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2021-03-30, 확정일자 2021-03-04, 배당신고일자 2025-09-12, 대항력 없음.

* 한 공사 (김*): 보증금 70,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022-02-22, 확정일자 2021-12-30, 배당신고일자 2025-08-21, 대항력 없음.

* 한 공사 (송*): 보증금 95,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022-02-18, 확정일자 2021-12-08, 배당신고일자 2025-08-21, 대항력 없음.

* 임*: 보증금 80,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2021-06-02, 확정일자 2021-04-26, 배당신고일자 2025-09-03, 대항력 없음.

* 윤*: 보증금 76,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2020-07-31, 확정일자 2020-07-10, 배당신고일자 2025-08-13, 대항력 없음.

* 전*: 보증금 50,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2019-03-29, 확정일자 2019-03-29, 배당신고일자 2025-10-15, 대항력 없음.

* 한 공사 (노*): 보증금 70,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2019-09-23, 확정일자 2019-10-08, 배당신고일자 2025-08-21, 대항력 없음.

* 조*: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-10-11, 확정일자 없음, 배당신고일자 2024-11-21, 대항력 없음.

* 이*: 보증금 135,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2016-10-10, 확정일자 2016-09-26, 배당신고일자 2024-11-21, 대항력 없음.

* 이*: 보증금 150,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2016-10-10, 확정일자 2020-10-05, 배당신고일자 2024-11-21, 대항력 없음 (1차 보증금 증액분 15,000,000원).

1.3. 상권분석

본건이 위치한 대전광역시 중구 문화동 일대는 주거지역과 소규모 상업시설이 혼합된 지역입니다. 인근에는 아파트 단지와 다가구주택이 밀집해 있으며, 노변으로 점포들이 형성되어 생활 편의성이 갖춰져 있습니다. 또한, 대흥동 문화의 거리 등 젊은층이 선호하는 카페, 맛집, 쇼핑 시설이 밀집한 지역이 가까워 직주근접 및 상업시설 이용 측면에서 장점을 가집니다. 대전시 차원에서도 소상공인을 위한 상권분석 서비스 강화 등 지역 상권 활성화 노력이 이루어지고 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 본건 인근에 대전대문중학교가 위치하며, 해당 지역은 학교보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경이 양호한 편입니다 [cite: user provided info].

* 편의시설: 주변에 노변 점포 및 근린 상업시설이 있어 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다. 대전의 주요 상업지구인 둔산동 및 대흥동 문화의 거리 등과도 접근성이 양호한 편입니다.

* 대중교통: 버스 승강장이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리하며, 대전 시내 주요 지역으로의 이동이 용이합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 소규모주택정비관리지역 지정: 향후 지역 정비 사업 추진 가능성이 있어 건축 및 개발 관련 변동 사항이 발생할 수 있습니다.

* 중점경관관리구역: 보문산 중점경관관리구역에 속해 있어 건축물의 높이나 외관 등에 대한 경관 관련 규제를 받을 수 있습니다.

* 제시외 건물: 20.80㎡ 규모의 제시외 건물이 일괄 매각 대상에 포함되어 있어, 관련 법규 및 건축물 대장과의 일치 여부를 확인해야 합니다.

* 현장 조사 제한: 감정평가 당시 이해관계인 부재로 내부 확인이 일부 제한된 점은 향후 현장 조사를 통해 추가 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 대전광역시 중구 문화동의 주거 밀집 지역에 위치한 다가구주택으로, 안정적인 주거 환경과 편리한 교통, 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 특히, 모든 임차인이 대항력이 없어 인수 부담이 없는 점은 본 건의 큰 장점입니다. 또한, 주변 지역의 소규모주택정비관리지역 지정은 장기적인 관점에서 자산 가치 상승의 잠재력을 시사합니다.

1.7. 투자 포인트

* 명도 부담 없음: 모든 임차인이 대항력이 없어 명도에 대한 부담이 없습니다.

* 우수한 입지: 주거 밀집 지역으로 안정적인 수요가 예상되며, 학군 및 생활 편의 시설 접근성이 양호합니다.

* 미래 가치: 소규모주택정비관리지역 지정으로 향후 도시 개발 및 자산 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄 매각하여 권리관계가 명확하고 관리가 용이합니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 1,358,752,360원입니다. 인수되는 보증금이 없고 말소기준권리보다 후순위 권리(특히 임차권)들이 모두 말소될 예정이므로, 권리상 명확한 물건입니다. 낙찰 후 예상되는 제세공과금, 수리비, 명도비용 등을 종합적으로 고려하고, 주변 시세 및 경매 시장 상황을 면밀히 분석하여 입찰가를 산정해야 할 것입니다. 현재 시장 상황 및 본 건의 입지적 장점, 권리 상태를 고려할 때, 감정가 대비 80% ~ 90% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있으며, 이는 약 11억 5천만원 ~ 12억 5천만원 범위가 될 수 있습니다. 이는 추정치이므로, 철저한 사전 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.