나이스옥션 법원경매 대전 2025타경502946 [1] 세종특별자치시 전동면 노장리 587 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인감정 · 평가일 2025.07.28

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 전동면 노장리 ""전동초등학교"" 북측 및 남측 인근에 소재하며, 주위는 농가주택, 농경지 등이 혼재하는 면소재지내 주택지대 및 농경지대로 제반 입지여건은 보통인 편임.

교통상황

기호(2)~(5)까지 제반 차량의 진출입이 가능하며, 남측 인근 간선도로변으로 농촌버스 승강장이 소재하는 등 교통이용편의도는 보통인 편임.

형태 및 이용상태

◎ 기호(2),(3)
인접필지 및 도로대비 등고평탄한 사다리형의 토지로, 2필지 일단의 주거용 건부지로 이용중임.

◎ 기호(4)~(6)
인접필지 및 도로대비 대체로 평탄한 부정형의 토지로, 휴경상태이며 기호(5) 일부는 경작중(전)임.

인접 도로상태

◎ 기호(2),(3)
동측으로 노폭 5M 내외의 포장도로에 접함.

◎ 기호(4),(5)
동측으로 노폭 4M내외의 포장도로에 접함.

◎ 기호(6)
지적도상 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

◎ 기호(2)
[토지이용계획확인서]상, 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 지구단위계획구역(노장지구), 소로2류(폭 8m~10m)(저촉) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>.

◎ 기호(3)
[토지이용계획확인서]상, 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 지구단위계획구역(노장지구), 소로2류(폭 8m~10m)(저촉) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>.

◎ 기호(4)
[토지이용계획확인서]상, 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 지구단위계획구역(노장지구) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>.

◎ 기호(5)
[토지이용계획확인서]상, 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 지구단위계획구역(노장지구), 초등학교(저촉) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>.

◎ 기호(6)
[토지이용계획확인서]상, 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 지구단위계획구역(노장지구), 초등학교(저촉) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

기호(3) 지상에 제시외수목이 소재함.

공부와의 차이

기호(2),(3)은 공부상 지목이 ""답""이나, 현황 기호(1)의 건부지로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대미상임.

나. 기호(2),(3)은 기호(1)의 건부지로 일괄감정평가하였음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

시멘트블록조 슬래브지붕 단층으로,
(건축물대장상 사용승인일:1985.06.28)

외벽 : 몰탈위페인팅, 치장벽돌쌓기 마감 등
내벽 : 벽지 및 타일마감
창호 : PVC샷시창호 등

이용상태

주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 급배수설비, 위생설비, 난방설비를 갖추었음.

부합물 및 종물

별지 ""사진용지"" 및 ""건물개황도"" 참조.

공부와의 차이

가. 부속건물(시멘트 블록조 스레이트지붕 단층, 41.1㎡)은 소재불명임.

나. 기호(1) 건물은 귀 의뢰목록 및 등기사항전부증명서상 587번지상에 소재하고, 건축물 대장상 586번지(587번지에서 586번지로 합병하여 지번 변경, 변동일:2000.03.30)에 소재하는 것으로 등재되어 있으나, 현황 기호(2) 586-2번지 및 기호(3) 587-1번지 양지상에 소재하고 있음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대미상임.

나. 현장조사시 소유자 및 이해관계인의 부재로 내부확인이 곤란하여 건물의 내부구조 및 이용상태 등은 건축물대장, 외부관찰 및 탐문조사 등을 참고하여 평균적인 상태를 기준하여 평가하였음.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물, 제시외 수목 포함
- 목록 1 건물은 공부상 기재와 달리 목록 2와 목록 3 양지상에 소재하고 있음
- 목록 1 건물 중 부속건물(시멘트 블록조 스레이트지붕 단층 41㎡)은 소재불명임
- 목록 2, 3은 일단의 주거용 건부지로 이용 중이며 지상에 소재하는 화단 및 조경석, 담장 등은 토지가격에 포함하여 평가함
- 목록 2, 3에 대하여 농지취득자격증명 필요(증명서를 매각결정기일까지 미제출 시 매수보증금 반환하지 않음) 원상회복명령 대상임(신청 시 원상회복 이행계획이 필요함)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 대전지방법원 2025타경502946 (1) 사건으로 진행 중인 부동산 임의경매 물건입니다.

* 소재지: 세종특별자치시 전동면 노장리 587

* 용도: 단독주택

* 감정가: 334,875,600원

* 토지 면적: 436.00㎡ (약 131.89평)

* 건물 면적: 122.80㎡ (약 37.15평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 세종공주축산업협동조합 (등기부상 임의경매 신청 채권자)

2. 입지조건

* 위치 및 주위 환경: 본건은 세종특별자치시 전동면 노장리 내에 소재하며, "전동초등학교" 북측 및 남측 인근에 위치합니다. 주변은 농가주택, 농경지 등이 혼재된 면소재지 내 주택지대 및 농경지대로 이루어져 있어 제반 입지 여건은 보통 수준입니다.

* 교통 상황: 차량의 진출입이 가능하며, 남측 인근 간선도로변에 농촌버스 승강장이 소재하여 교통 이용 편의도는 보통입니다.

* 도로 상태: 물건지 중 일부(기호 2, 3)는 동측으로 폭 5m 내외의 포장도로에 접하고 있으며, 일부(기호 4, 5)는 동측으로 폭 4m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다. 다만, 기호(6) 토지는 지적도상 맹지입니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 본건 토지는 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 지구단위계획구역(노장지구)으로 지정되어 있습니다. 또한, 소로 2류(폭 8m~10m)에 저촉되며, 가축사육제한구역(전부제한구역) 및 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 절대/상대 보호구역에 포함됩니다.

3. 권리분석

본 경매 물건의 말소기준권리는 2008년 12월 29일 접수된 (주)성원엠앤비의 근저당권(을16)입니다. 이에 따라 경매로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 말소기준권리: (주)성원엠앤비 근저당권 (2008.12.29)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없음 (단, 지상권 등은 명시적으로 인수되는 권리가 없음을 의미).

* 등기부 채권 총액: 2,716,400,000원 (이는 본 경매 절차에서 매각으로 소멸될 채권들을 합산한 금액입니다.)

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원으로, 대항력 있는 유효 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

본 물건은 세종특별자치시 전동면 노장리의 농경지 및 주택지대가 혼재된 지역에 위치하고 있습니다. 인근 "태수빌라"(582-1번지, 1991년 건축, 다세대)의 최근 매매 사례를 보면, 전용면적 약 53.46㎡(약 16.17평) 기준으로 2024년 11월 3억 8,500만원, 2025년 9월 3억 9,000만원에 거래되었습니다.

다만, 본건은 다세대 주택과는 달리 단독주택으로, 대지 면적이 약 436.00㎡(약 131.89평)로 훨씬 넓으며 건물 면적 또한 약 122.80㎡(약 37.15평)로 넓습니다. 단독주택과 다세대 주택은 상품성이 다르므로 직접적인 비교는 제한적이나, 넓은 토지 면적과 단독주택이라는 점을 고려할 때, 본건의 감정가 334,875,600원 대비 시장 가치가 재조명될 여지가 있습니다. 특히, 주거개발진흥지구 및 지구단위계획구역으로 지정된 점은 향후 토지 활용 가치를 높일 수 있습니다.

5. 생활정보

* 주변 시설: 본건은 "전동초등학교" 북측 및 남측 인근에 위치하여 교육 환경이 인접해 있습니다.

* 혐오시설 유무: 주변 지역에 대한 일반적인 검색 결과, 해당 물건지 인근에 유해하거나 혐오시설로 분류될 만한 시설이 직접적으로 확인되지는 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 필요: 물건지 일부(목록 2, 3)는 농지취득자격증명이 필수적이며, 매각 결정기일까지 미제출 시 매수 보증금 반환이 불가할 수 있습니다.

* 원상회복명령 대상: 해당 물건은 원상회복명령 대상이므로, 신청 시 원상회복 이행 계획서 제출이 필요할 수 있습니다.

* 건물 현황:

* 목록 1 건물 중 부속건물(시멘트 블록조 스레이트지붕 단층 41㎡)은 소재 불명 상태입니다.

* 목록 1 건물은 공부상 기재와 달리 실제로는 목록 2와 3 토지상에 소재하고 있어, 정확한 지번 확인 및 공부 정리 필요성이 있습니다.

* 토지 현황:

* 기호(6) 토지는 지적도상 맹지로, 도로 접근성에 문제가 있을 수 있습니다.

* 기호(2), (3) 토지는 공부상 지목이 '답'이나 현황 주거용 건부지로 이용 중입니다.

* 임대 현황: 임대차 관계는 미상으로, 내부 확인 시 소유자 및 이해관계인 부재로 인한 평균적인 상태를 기준으로 평가되었습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 세종특별자치시 전동면 노장리에 위치한 단독주택으로, 넓은 토지 면적과 주거개발진흥지구 및 지구단위계획구역이라는 잠재적 가치를 지니고 있습니다. 전동초등학교와의 인접성은 생활 편의성을 더합니다.

하지만, 소재 불명인 부속건물, 맹지인 토지, 농지취득자격증명 및 원상회복명령 대상이라는 점은 반드시 고려해야 할 리스크 요인입니다. 또한, 공부상 지번과 실제 건물이 소재한 지번이 상이한 부분은 추가적인 확인이 필요합니다.

이러한 리스크에도 불구하고, 넓은 토지를 활용한 재건축 또는 증축 가능성과 더불어 향후 지역 개발에 따른 가치 상승을 기대할 수 있는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 활용 가치: 약 131.89평에 달하는 토지는 향후 개발 또는 재건축 시 높은 활용 가치를 가집니다.

* 개발 잠재력: 주거개발진흥지구 및 지구단위계획구역 지정으로 향후 지역 개발에 따른 수혜를 기대할 수 있습니다.

* 교육 환경 인접: 전동초등학교가 인근에 위치하여 자녀가 있는 세대에게 유리합니다.

* 낮은 토지 대비 건물 가치: 넓은 토지에 비해 감정가가 상대적으로 낮게 책정되었을 가능성이 있으며, 토지 가치 상승 잠재력이 높습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 334,875,600원입니다. 최근 인근 "태수빌라"의 다세대 주택 거래 사례(전용면적 약 16.17평, 3억 8,500만원 ~ 3억 9,000만원)와 비교했을 때, 본건 단독주택의 토지 면적(약 131.89평)과 건물 면적(약 37.15평)을 고려하면 감정가가 시장 가격 대비 경쟁력이 있을 수 있습니다.

다만, 농지취득자격증명, 원상회복명령, 소재 불명 건물 등 리스크 요인으로 인해 입찰 경쟁률은 다소 낮을 수 있습니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 본건의 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 리스크 요인 해소 가능성 및 토지 가치를 반영하여 3억 2천만원에서 3억 7천만원 사이로 고려해 볼 수 있습니다. 잠재적 구매자는 해당 리스크에 대한 충분한 사전 조사와 비용 산정을 마친 후 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.