나이스옥션 법원경매 제천 2025타경5371 [1] 충청북도 제천시 자작동 65 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: Capital

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건(기호22,23)은 충북 제천시 하소동 소재 ""용두초등학교"" 북서측 인근에 위치하고 있는
부동산(""전"" 2필지)이며, 주위는 동측 인근은 주거지역으로서 아파트단지, 주택 등으로 형
성되어 있으며, 서측으로는 자연녹지지역으로서 농경지, 주택,과수원, 임야 등으로 형성되어
있는 지역으로서 주위환경 보통임.

위치 및 주위환경

본건(기호34~36)은 충북 제천시 봉양읍 연박리 소재 ""송수골마을(연박1리)""북서측 인근에
위치하고 있는 부동산(기호34,35: 임야 2필지) 및 제천시 봉양읍 원박리 소재 ""박달재터널
제천방향 진출입구"" 북동측 인근에 위치하고 있는 부동산(기호36:임야 1필지)이며,주위는
국도주변 농경지,과수원,주택,주유소,임야 등으로 형성된 지역으로서 주위환경 보통임.

위치 및 주위환경

본건은 충북 제천시 봉양읍 학산리 소재 ""아릿골마을"" 북동측 인근에 위치하고 있는 부동
산(기호32:임야 1필지) 및 제천시 봉양읍 학산리와 강원도 원주시 신림면 용암리 경계선 부
근,용암리 소재 ""선터골마을"" 동측 인근에 위치하고 있는 부동산(기호33:임야 1필지)이며,주
위는 농촌마을,농경지,과수원,임야지대로 등으로 형성된 지역으로서 주위환경 보통임.

위치 및 주위환경

본건(기호28,29,30)은 충북 제천시 금성면 포전리 소재 ""웃시렁골"" 인근에 위치하고 있는
부동산(지목상 ""전"" 3필지, 현황 장기간 휴경하여 임야화된 휴경지)이며, 주위는 산간
임야지대 및 농경지대로서 농경지,과수원,임야 등으로 형성된 지역으로서 주위환경 다소
열세함.

위치 및 주위환경

1)본건(기호2~13,15~21)은 충북 제천시 백운면 덕동리 ""덕동계곡 덕동자연생터쉼터"" 남동
측 인근에 위치하고 있는 부동산(임야 18필지, ""전"" 1필지)이며, 주위는 덕동계곡,생태
숲,캠핑장,민박,펜션,농경지,임야 등으로 형성되어 있는 지역으로서 주위환경은 보통임.
2)본건(기호31)은 백운면 화당리 소재 ""화당초등학교"" 북측 근거리지역에 위치하고 있는
부동산(임야 1필지)이며,주위는 농경지,과수원,농촌마을,임야 등으로 형성된 지역으로서
주위환경은 보통임.

위치 및 주위환경

본건(기호14)은 충북 제천시 청풍면 교리 소재 ""청풍리조트 힐하우스"" 북서측 인근, 금성면
성내리에 위치하고 있는 부동산(임야 1필지)이며, 주위는 청풍호 주변,음식점, 숙박시설,농
경지,임야 등으로 형성된 지역으로서 주위환경 보통임.

위치 및 주위환경

본건(기호27)은 충북 제천시 청풍면 오산리 소재 ""웃오미마을"" 북동측 근거리, 방흥리에
위치하고 있는 부동산(임야 1필지)이며, 주위는 청풍호 주변 순수 산림지대로 형성되어 있
으며, 농경지,과수원, 임야 등으로 형성된 지역으로서 주위환경 보통임.

위치 및 주위환경

본건(기호24,25,26)은 충청북도 제천시 봉양읍 구곡리 소재 ""구곡3리마을(굴탄마을)"" 남측
근거리지역에 위치하고 있는 부동산( 지목상 ""답"" 3필지)이며, 주위는 산간 임야지대 및
농경지대로서 농경지,과수원,농촌마을,태양광발전설비, 임야 등으로 형성된 지역으로서 주위
환경은 다소 열세함.

위치 및 주위환경

본건(기호1)은 충북 제천시 자작동 소재 ""자작마을""동측 인근 지방도로 월편에 위치하고 있
는 부동산(기호1토지: ""전"" 1필지, 휴경지)이며, 주위는 지방도로변 농경지, 과수원,농촌마
을,창고시설, 임야 등으로 형성된 지역으로서 주위환경 보통임.

교통상황

1)기호2,9,10,12,16,17,19,20토지: 지적도상 세로(불) 도로에 접하고 있으나 현황은 맹지이
며,인근으로 대중교통이 운행되고 있어 교통상황 보통임
2)기호3~8,11,13,15,18,21토지: 맹지로서 차량 접근 불가능하나,인근으로 대중교통이 운행되
고 있어 교통상황 보통임.
3)기호31토지: 맹지로서 차량 접근 불가능하나,인근으로 대중교통이 운행되고 있어 교통상황
보통임.

교통상황

본건 기호1토지는 지적도상 남측으로 도로와 접하고 있으나 현황은 도로 경사면 등으로 도로
에서 직접 접근할 수 없는 현황 맹지이며,인근에 버스승강장이 소재하고 있어 교통상황 보통
임.

교통상황

본건 기호14토지는 지적도상 맹지이나 인접 타인 소유 토지(사도)를 이용하여 접근 가능하
며, 인근으로 대중교통이 운행되고 있어 교통상황 보통임

교통상황

1)기호34토지: 맹지로서 차량 접근 불가능하나 인근으로 국도가 통과하고 마을이 소재하여
교통상황 보통임.
2)기호35토지: 맹지로서 차량 접근 불가능하나 인근으로 국도가 통과하고 마을이 소재하여
교통상황 보통임.
3)기호36토지: 맹지로서 차량 접근 불가능하며,인근으로 국도가 통과하고 있으나 급경사 등
으로 교통상황 열세함

교통상황

1)기호32토지: 맹지로서 차량 접근 불가능하나 인근으로 대중교통이 운행되고 있어 교통상황
교통상황 보통임
2)기호33토지: 맹지로서 차량 접근 불가능하나 인근에 농촌마을이 있어 교통상황은 보통임

교통상황

본건 토지(기호28,29,30)는 맹지로서 농기계기구 등 접근 불가능하며,대중교통이 운행되는
곳까지 원거리로서 교통상황 불편함

교통상황

본건 기호27토지는 맹지로서 차량 접근 불가능하며,인근으로 대중교통이 운행되고 있어 교통
상황 보통임.

교통상황

1)기호24토지: 세로(불) 도로와 접하고 있어 소형 차량,농기계기구 접근 가능하나 대중교통
이 운행되는 곳까지는 근거리로서 교통상황 다소 불편함.
2)기호25토지: 세로(가) 도로와 접하고 있어 차량 접근가능 하나 대중교통이 운행되는 곳까
지 근거리로서 교통상황 다소 불편함
3)기호26토지: 맹지이며, 대중교통이 운행되는 곳까지 원거리로서 교통상황 불편함

교통상황

1)기호22토지: 맹지로서 차량 접근 불가능하나, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 교통상
황 보통임.
2)기호23토지: 맹지로서 차량 접근 불가능하나, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 교통상
황 보통임.

형태 및 이용상태

1)기호34토지: 토지 형태는 부정형으로서 인근지세는 완경사~급경사를 이루고 있으며, 토지
대부분 기존 자연림 벌채하고 수목이 자생하고 있으며, 일부 소나무 등 수목
이 자생하고 있는 자연림이며, 남측 동.서 방향으로 고압선이 통과하고 있는
선하지임.
2)기호35토지: 토지 형태는 부정형으로서 인근지세는 완경사~급경사를 이루고 있으며, 토지
대부분 기존 자연림 벌채하고 수목이 자생하고 있으며, 일부 소나무 등 수목
이 자생하고 있는 자연림이며,북측 동.서 방향으로 고압선이 통과하고 있는
선하지이며,동측 극히 일부 인접 주택에서 이용하고 있는 것으로 목측 및 항
공도면으로 확인되므로 정확한 지적 경계 확인 및 이용상황 파악을 위해서는
측량이 필요한 바 경매 진행시 참고 하시기 바랍니다
3)기호36토지: 토지 형태는 부정형으로서 인근지세는 급경사를 이루고 있으며, 토지에 소나
무,참나무 등 수목이 자생하고 있는 자연림이며, 남측으로 ""KTX중앙선"" 철도
에 저촉(지하 터널)되고 있으며, 남측 동.서 방향으로 고압선이 통과하고 있
는 선하지임.

형태 및 이용상태

본건 기호14토지 형태는 부정형이며,토지에 소나무,참나무 등 수목이 자생하고 있는 자연림
이며, 일부에 분묘(2곳)가 소재하고 있음.

형태 및 이용상태

본건 기호27토지 형태는 부정형으로서 인근지세는 급경사를 이루고 있으며, 지상에 소나무,
참나무 등 수목이 자생하고 있는 자연림임.

형태 및 이용상태

1)기호22토지: 토지 형태는 부정형이며, ""전""으로서 기준시점 현재 휴경하고 있는 휴경지임
2)기호23토지: 토지 형태는 부정형이며, ""전""으로 이용하고 있음

형태 및 이용상태

1)기호2,3,6~13,15~18,20,21토지: 토지 형태는 부정형이며,임야로서 소나무,참나무 등 수목
이 자생하고 있는 자연림이며, 일부 조림임
2)기호4,5,19토지: 토지 형태는 사다리형이며,임야로서 소나무,참나무 등 수목이 자생하고
있는 자연림임
3)기호31토지: 토지 형태는 부정형이며,임야로서 토지에 대부분 벌채 후 수목이 자생하고 있
으며, 일부 소나무, 참나무 등 수목이 자생하고 있는 자연림이며, 분묘(1기)
가 소재하고 있음.

형태 및 이용상태

1)기호24토지: 토지 형태는 부정형이며, 지목은 ""답""이나 현황은 ""전""으로 이용하고 있음
2)기호25토지: 토지 형태는 부정형이며, ""답""으로서 기준시점 현재 휴경하고 있는 휴경지이
며, 일부 ""도로""로 이용하고 있음
3)기호26토지: 토지 형태는 부정형이며, ""답""으로서 장기간 휴경하고 있는 휴경지임

형태 및 이용상태

1)기호32토지: 토지 형태는 부정형이며, 토지에 소나무,참나무 등 수목이 자생하고 있는 자
연림임.
2)기호33토지: 토지 형태는 부정형이며, 토지 대부분에는 기존 자연림 벌채한 후 수목이 자
생하고 있으며, 일부에는 소나무,참나무 등 수목이 자생하고 있는 자연림임

형태 및 이용상태

1)기호28토지: 토지 형태는 부정형이며,지목이 ""전""이나 장기간 휴경으로 인하여 토지에 수
목이 자생하고 있는 임야화된 휴경지임.

2)기호29토지: 토지 형태는 부정형이며,지목이 ""전""이나 장기간 휴경으로 인하여 토지에 수
목이 자생하고 있는 임야화된 휴경지임.

3)기호30토지: 토지 형태는 부정형이며,지목이 ""전""이나 장기간 휴경으로 인하여 토지에 수
목이 자생하고 있는 임야화된 휴경지임.

형태 및 이용상태

본건 기호1토지는 ""전""으로서 기준시점 현재 휴경하고 있는 휴경지임.

인접 도로상태

1)기호2,9,10,12,16,17,19,20토지: 지적도상 세로(불) 도로에 접하고 있으나 현황은 맹지임
2)기호3~8,11,13,15,18,21토지: 맹지임
3)기호31토지: 맹지임

인접 도로상태

1)기호34토지: 맹지임
2)기호35토지: 맹지임
3)기호36토지: 맹지임

인접 도로상태

1)기호22토지: 맹지임
2)기호23토지: 맹지임

인접 도로상태

1)기호32토지: 맹지임
2)기호33토지: 맹지임

인접 도로상태

본건 기호14토지는 지적도상 맹지이나 인접 타인 소유 토지(사도)를 이용하여 접근 가능함

인접 도로상태

본건 기호27토지는 인접 도로가 접하고 있지 않은 맹지임.

인접 도로상태

본건 기호1토지는 지적도상 남측으로 도로와 접하고 있으나 현황은 도로 경사면 등으로 도로
에서 직접 접근할 수 없는 현황 맹지임.

인접 도로상태

1)기호24토지: 로폭 약3m의 비포장 도로와 일부 접하고 있음
2)기호25토지: 로폭 약3m의 포장 도로와 접하고 있음
3)기호26토지: 맹지임

인접 도로상태

본건 토지(기호28,29,30)는 맹지임

토지이용계획 및 제한상태

농림지역,계획관리지역,특화경관지구,가축사육제한구역(일부제한지역 500m)(가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률),보전산지(2023-07-28)(산지관리법),임업용산지(2023-07-28)(산지관리
법),한강폐기물 매립시설 설치제한지역(한강수계 상수원 수질개선 및 주민지원 등에 관한 법
률),중점경관관리구역

토지이용계획 및 제한상태

생산관리지역,가축사육제한구역(일부제한지역 500m)(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률),
접도구역(도로법),

토지이용계획 및 제한상태

기호2,3,4,5토지:
농림지역,가축사육제한구역(일부제한지역 2000m)(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률),
보전산지(2023-09-15)(백운운학1지구)(산지관리법),임업용산지(2023-09-15)(백운운학1지구)
(산지관리법)

기호6,7,8,9,10,11,12,16,17토지:
보전관리지역,가축사육제한구역(일부제한지역 2000m)(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률)
준보전산지(산지관리법)

기호13토지:
보전관리지역,자연경관지구,가축사육제한구역(일부제한지역 100m)(가축분뇨의 관리 및 이용
에 관한 법률),가축사육제한구역(일부제한지역 2000m)(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법
률),영농여건불리농지

기호15토지:
농림지역,생산관리지역,자연경관지구,가축사육제한구역(일부제한지역 100m)(가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률),가축사육제한구역(일부제한지역 2000m)(가축분뇨의 관리 및 이용에 관
한 법률),보전산지(2023-09-15)(백운운학1지구)(산지관리법),임업용산지(2023-09-15)(백운운
학1지구)(산지관리법),준보전산지(산지관리법)

기호18,21토지:
농림지역,자연경관지구,가축사육제한구역(일부제한지역 100m)(가축분뇨의 관리 및 이용에 관
한 법률),가축사육제한구역(일부제한지역 2000m)(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률),보
전산지(2023-09-15)(백운운학1지구)(산지관리법),임업용산지(2023-09-15)(백운운학1지구)(산
지관리법)

기호19토지:
농림지역,가축사육제한구역(일부제한지역 2000m)(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률),
보전산지(산지관리법),임업용산지(산지관리법)

기호20토지:
계획관리지역,가축사육제한구역(일부제한지역 2000m)(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률)
준보전산지(산지관리법)

기호31토지:
농림지역,보전관리지역,생산관리지역,가축사육제한구역(일부제한지역 100m)(가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률),가축사육제한구역(일부제한지역 2000m)(가축분뇨의 관리 및 이용에 관
한 법률),가축사육제한구역(일부제한지역 500m)(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률),보전
산지(2023-09-15)(백운운학1지구)(산지관리법),임업용산지(2023-09-15)(백운운학1지구)(산지
관리법),준보전산지(산지관리법)

토지이용계획 및 제한상태

기호22토지:
도시지역,자연녹지지역,가축사육제한구역(일부제한지역 500m)(가축분뇨의 관리 및 이용에 관
한 법률)

기호23토지:
도시지역,자연녹지지역,가축사육제한구역(전부제한지역)(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법
률),상대보호구역(용두초등학교,의림여자중학교)(교육환경 보호에 관한 법률)

토지이용계획 및 제한상태

기호24토지:
보전관리지역,가축사육제한구역(일부제한지역 2000m)(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률)
가축사육제한구역(일부제한지역 500m)(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률)

기호25토지:
계획관리지역,가축사육제한구역(일부제한지역 500m)(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한법률),
영농여건불리농지

기호26토지:
생산관리지역,가축사육제한구역(일부제한지역 2000m)(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률)
준보전산지(산지관리법),영농여건불리농지

토지이용계획 및 제한상태

농림지역,가축사육제한구역(일부제한지역 2000m)(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률),
보전산지(산지관리법),임업용산지(산지관리법),한강폐기물 매립시설 설치제한지역(한강수계
상수원 수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률)

토지이용계획 및 제한상태

기호28,29토지:
생산관리지역,가축사육제한구역(일부제한지역 2000m)(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률)
영농여건불리농지

기호30토지:
생산관리지역,가축사육제한구역(일부제한지역 2000m)(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률)

토지이용계획 및 제한상태

기호32토지:
농림지역,생산관리지역,가축사육제한구역(일부제한지역 2000m)(가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률),가축사육제한구역(일부제한지역 500m)(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률),보
전산지(산지관리법),임업용산지(산지관리법),준보전산지(산지관리법),한강폐기물 매립시설
설치제한지역(한강수계 상수원 수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률)

기호33토지:
농림지역,가축사육제한구역(일부제한지역 2000m)(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률),
보전산지(산지관리법),임업용산지(산지관리법)

토지이용계획 및 제한상태

기호34,35토지:
농림지역,가축사육제한구역(일부제한지역 500m)(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률),보전
산지(2023-09-15)(백운운학1지구)(산지관리법),임업용산지(2023-09-15)(백운운학1지구)(산지
관리법)

기호36토지:
농림지역,일반철도(2023-09-13)(저촉),가축사육제한구역(일부제한지역 2000m)(가축분뇨의 관
리 및 이용에 관한 법률),보전산지(2023-09-15)(백운운학1지구)(산지관리법),임업용산지(20
23-09-15)(백운운학1지구)(산지관리법),철도보호지구(철도안전법)

제시목록 외의 물건

없 음

제시목록 외의 물건

없 음

제시목록 외의 물건

없 음

제시목록 외의 물건

본건 기호1토지에 비닐하우스 철파이프골조(비닐은 낡아 거의 벗겨진 상태), 약315㎡가 소
재하고 있으나 소유자 미상이고, 비교적 철거 용이한 구조로서 제시물건으로 평가 하지 않았
습니다.

제시목록 외의 물건

없 음

제시목록 외의 물건

없 음

제시목록 외의 물건

※기호31토지 일부에 분묘(1기)가 소재하고 있음

제시목록 외의 물건

없 음

제시목록 외의 물건

본건 기호14토지 일부에 분묘(2곳)가 소재하고 있음

공부와의 차이

없 음

공부와의 차이

없 음

공부와의 차이

없 음

공부와의 차이

없 음

공부와의 차이

없 음

공부와의 차이

없 음

공부와의 차이

본건 토지(기호28,29,30)는 공부상 지목이 ""전""이나 장기간 휴경으로 인하여 수목이 자생하
고 있는 임야화된 휴경지임.

공부와의 차이

없 음

공부와의 차이

※기호24토지는 지목상 ""답""이나 현황은 ""전""으로 이용하고 있음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 기호1토지 임대관계 미상임

기타참고사항(임대관례 및 기타)

전체 임대관계 미상임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 토지 임대관계 미상임

기타참고사항(임대관례 및 기타)

전체 임대관계 미상임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

전체 임대관계 미상임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

전체 임대관계 미상임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

전체 임대관계 미상임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

전체 임대관계 미상임.

물건 비고

1.지목이 전이나 현재 휴경지임.
2.농지취득자격증명서 필요(미제출시 매수보증금 몰수)
3.매각대상 아닌 목조재배시설, 물탱크, 비닐하우스 철파이프골조 약315㎡ 소재.
4.지적도상 남측으로 "도로(소로)"와 접하고 있으나 도로 경사면 등으로 도로에서 직접 접근할 수 없는 현황 맹지임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

* 사건번호: 제천지원 2025타경5371 (1)

* 소재지: 충청북도 제천시 자작동 65

* 용도: 전

* 토지면적: 1,275.00㎡ (약 385.69평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 0.00㎡

* 경매구분: 부동산임의경매

1.2. 매각대상

* 토지매각

1.3. 감정가

* 35,700,000원

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

* 본건은 충청북도 제천시 자작동 소재 "자작마을" 동측 인근 지방도로변에 위치한 토지입니다.

* 주위는 지방도로변 농경지, 과수원, 농촌마을, 창고시설, 임야 등으로 형성되어 있으며, 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 자작동 65번지 토지는 지목상 '전'이나 현재 장기간 휴경지로 이용되지 않고 있으며, 주변 환경 역시 농경지 및 임야 등이 혼재된 농촌 지역입니다.

2.2. 교통 상황

* 본건 토지는 지적도상 남측으로 도로와 접하고 있으나, 현황은 도로 경사면 등으로 인해 도로에서 직접 접근할 수 없는 맹지 상태입니다.

* 인근에 버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

* 차량 접근은 도로 경사면으로 인해 제한적일 수 있으며, 실제 이용 시 도로 확보 또는 개설이 필요할 수 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 본건 토지는 농림지역, 계획관리지역, 특화경관지구, 가축사육제한구역(일부제한지역 500m), 보전산지, 임업용산지, 한강폐기물 매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역 등으로 지정되어 있습니다.

* 이는 향후 토지 이용 시 농업, 임업, 건축 행위 등에 있어 관련 법규의 엄격한 적용을 받게 됨을 의미합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권 이전: 김경태 (1999.03.05), 신현대 (2012.01.26), 한종범 (2012.07.13)

* 근저당: 제천산림조합 (2012.01.26), 채권액 600,000,000원 (말소기준권리)

* 가압류: 충북신용보증재단 (2025.07.07), 채권액 48,500,000원

* 임의경매: 제천산림조합 (2025.07.18), 채권액 850,340,763원

* 등기부 채권 총액: 648,500,000원 (근저당 및 가압류 합계 추정)

3.2. 말소기준권리

* 2012년 1월 26일 제천산림조합의 근저당권 (을1)이 말소기준권리입니다.

3.3. 인수/소멸 권리

* 말소기준권리보다 선순위인 권리는 존재하지 않으며, 매각으로 인해 등기부상 근저당, 가압류, 임의경매 개시 결정 등 대부분의 권리는 소멸될 예정입니다.

* 다만, 지상권 등 등기되지 않은 물권이나 법정지상권 등은 별도 검토가 필요할 수 있습니다.

3.4. 임차인 현황

* 임대차 관계는 미상으로 확인되었습니다.

* 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

* 제공된 정보만으로는 상세한 상권 분석이 어렵습니다. 주변의 상업 시설 밀집도, 유동 인구, 주요 도로와의 연계성, 소비 성향 등에 대한 추가적인 현장 조사 및 외부 자료 분석이 필요합니다.

5. 생활정보

* 제공된 정보만으로는 상세한 생활 정보 분석이 어렵습니다. 인근의 편의시설(마트, 병원, 학교, 관공서 등) 및 문화/여가 시설 접근성, 주거 환경 등에 대한 추가 조사가 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 현황 맹지 및 도로 접근성

* 토지는 지적도상 도로에 접하나, 도로 경사면으로 인해 차량 직접 접근이 불가능한 맹지입니다. 이는 토지의 활용성을 심각하게 제한하는 요소이며, 향후 토지 이용 및 개발을 위해 도로 확보 또는 인접 토지와의 사용 협의가 필수적입니다.

6.2. 농지 취득 자격 증명 필수

* 토지의 지목이 '전'이므로, 매수인은 농지취득자격증명서를 발급받아 제출해야 합니다. 미제출 시 매수 보증금 몰수 등 불이익이 발생하므로, 취득 가능 여부를 사전에 반드시 확인해야 합니다.

6.3. 분묘 기지권 등 특수 권리 관계

* 특이사항 및 특수물건정보에 '분묘기지권'이 포함되어 있습니다. 해당 토지에 분묘가 소재하는 경우, 분묘기지권이 성립되어 토지 이용에 제약을 받을 수 있습니다. 현장 방문 시 분묘 소재 여부를 반드시 확인하고, 필요시 전문가와 상담해야 합니다.

6.4. 제시 외 물건 존재

* 매각 대상에 포함되지 않는 약 315㎡ 규모의 비닐하우스 철파이프 골조, 물탱크 등이 소재하고 있습니다. 이는 매수 후 철거 또는 원상복구 의무가 발생할 수 있는 요소이므로, 사전에 정확한 현황 파악이 필요합니다.

6.5. 복합적인 토지 이용 규제

* 농림지역, 계획관리지역, 보전산지 등 여러 용도지역 및 제한 사항이 중첩되어 있어, 향후 토지 이용 계획 수립 시 상당한 제약이 따를 수 있습니다. 건축 가능 여부, 개발 허가 조건 등을 상세히 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 제천시 자작동에 소재한 토지로, 감정가는 3,570만원입니다.

* 1,275㎡ (약 385평)의 면적을 가지고 있으나, 지목은 '전'이나 현재 휴경지 상태이며, 가장 큰 문제점은 도로 접근성이 현저히 떨어지는 맹지라는 점입니다.

* 농지취득자격증명 발급이 필수적이며, 분묘기지권 등 예측하지 못한 권리 관계가 존재할 가능성도 있습니다. 또한, 매각 대상 외의 시설물이 존재하여 추가적인 부담이 발생할 수 있습니다.

* 이러한 다수의 리스크 요인을 감안할 때, 본 물건은 신중한 접근이 요구됩니다. 다만, 토지 자체의 잠재 가치와 향후 접근성 개선 가능성을 염두에 두고, 이러한 위험을 감수할 수 있는 투자자에게는 저가 매수의 기회가 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 상대적으로 낮은 감정가로 인해 초기 투자 부담이 적습니다.

* 등기부상 권리 관계가 비교적 단순하여, 매각으로 인한 권리 소멸 후 인수할 부담이 적습니다.

* 주변 환경이 농경지, 과수원, 임야 등으로 형성되어 있어, 장기적인 관점에서 토지 가치 상승 잠재력 또는 농업/전원생활 목적 부지로의 활용 가능성을 고려할 수 있습니다. (단, 접근성 확보 및 용도 제한 준수 필수)

9. 예상 입찰가

* 본 물건의 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 제시된 감정가 외에 다양한 변수를 면밀히 검토해야 합니다.

* 감정가: 35,700,000원

* 현재 제공된 정보에 따르면, 맹지라는 치명적인 단점, 농지취득자격증명 필수, 분묘기지권 등 잠재적 리스크를 고려할 때, 감정가 이하 또는 감정가 수준에서 매우 신중하게 접근해야 합니다.

* 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 반드시 현장 답사를 통해 토지의 실제 현황, 도로 접근 상태, 주변 환경, 분묘 등 특수 사항을 직접 확인해야 합니다. 또한, 제천시의 토지 이용 규제, 인근 유사 토지의 실거래가, 농지 취득 가능 여부 등을 종합적으로 분석하는 전문가의 도움이 필수적입니다.

* 리스크를 충분히 인지하고 감수할 수 있는 범위 내에서, 해당 물건의 가치를 면밀히 평가하여 입찰가를 결정하시기를 권유드립니다.

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