나이스옥션 법원경매 충주 2025타경30669 [1] 충청북도 충주시 중앙탑면 장천리 826-1 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 충주시 중앙탑면 장천리 소재 ""충주호 조정지댐"" 북측 인근에 위치하며, 주
위는 경지정리된 농경지 등으로 형성되어 있는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

대체로 가장형의 토지로 인근 토지와 등고 평탄하나 서측의 인근 주간선도로보다는 저지이
며, 전으로 이용중임.

인접 도로상태

본건 서측으로 왕복2차선 포장도로가 소재하나, 차량의 직접적인 진출입은 어려우며, 본건
동측 인접필지상에 노폭 약 3미터 내외의 자전거도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

보전관리지역, 특화경관지구(특화경관지구-8), 국가하천(2019-12-27)(한강), 가축사육제한구
역(모든가축사육제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)
<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역(2021-12-29)(군용비행
장 소음대책 제3종구역)<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 접도구
역<도로법>, 하천구역(한강(팔당댐/충주댐간) 변경)<하천법>, (한강)폐기물매립시설 설치제
한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, (한강)수변구역<한강수계 상
수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

--.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.

물건 비고

-지분매각(공유자우선매수를 1회로 제한하는 특별매각조건 있음)
-농지취득자격증명 제출 필요(미제출시 보증금 몰수)
-본건 서측으로 왕복2차선 포장도로가 소재하나 차량의 직접적인 진출입은 어려우며, 본건 동측 인접필지상에 노폭 약3미터 내외의 자전거도로가 소재함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2개의 소유권 이전 등기 중 1개는 상속으로 인한 것이며, 다른 1개는 1979년 등기된 것으로 확인되었습니다. 마지막으로 2025년 7월 18일 6번 김종남 지분에 대한 임의경매 개시 결정이 말소기준권리로 등기되었으며, 해당 경매의 채권액은 0원입니다. 이는 본 건이 청산을 위한 형식적 경매로 진행됨을 시사합니다.

소재지

충청북도 충주시 중앙탑면 장천리 826-1

사건번호

충주지원 2025타경30669 (1)

용도

전 (농지)

감정가

18,697,500원

토지 면적

총 면적: 1,662.00㎡ (약 502.7평)

매각 대상 지분: 415.5㎡ (약 125.7평)

건물 면적

0. 00㎡ (0평)

매각 대상

토지 지분 매각 (기타 - 형식적 경매)

경매 구분

청산을 위한 형식적 경매

채권자

채OOOOOOOOOOOOOOOOO

2. 입지조건

본 물건은 충청북도 충주시 중앙탑면 장천리에 위치하며, 주변은 경지정리된 농경지로 형성된 지역입니다. "충주호 조정지댐" 북측 인근에 자리하고 있으며, 대체로 가장형의 토지로 인근 토지와 등고 평탄하나 서측 인근 주간선도로보다는 다소 낮은 지대에 위치하고 있습니다.

* 주변 환경: 경지정리된 농경지 및 일부 산림 지역이 혼재되어 있습니다. 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통 상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하여 제반 교통 상황은 보통시됩니다.

* 인접 도로 상태: 본건 서측으로는 왕복 2차선 포장도로가 있으나, 차량의 직접적인 진출입에는 어려움이 있을 수 있습니다. 동측 인접 필지상에는 노폭 약 3미터 내외의 자전거 도로가 소재합니다.

3. 권리분석

본 건은 청산을 위한 형식적 경매로 진행됩니다.

등기부 요약에 따르면, 1979년 4월 21일 소유권 이전 등기가 있었으며, 2025년 4월 4일 상속으로 인한 소유권 이전 등기(김영만 외 3명)가 이루어졌습니다. 말소기준권리는 2025년 7월 18일 접수된 6번 김종남 지분 임의경매 개시 결정입니다. 해당 경매의 채권 총액은 0원으로, 형식적 경매임을 재확인합니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (등기부상 명시된 경우)

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원이며, 임대 관계는 미상입니다.

4. 상권분석

본 물건은 농경지로 둘러싸인 지역에 위치하고 있어, 일반적인 상업 시설이나 상권 형성은 미미한 것으로 보입니다. 다만, "충주호 조정지댐"과 중앙탑공원 등 주변 관광 자원과의 연계 가능성은 존재합니다.

5. 생활정보

* 주변 관광지: "충주호 조정지댐"이 북측 인근에 위치하며, 아름다운 호반 풍경을 자랑합니다. 또한, 중앙탑공원, 충주박물관, 충주고구려비 등이 인근에 있어 문화 및 휴식 공간으로 활용될 수 있습니다.

* 편의시설: 인근에 대규모 상업 시설이나 편의시설에 대한 정보는 제한적이며, 주로 농경지 주변의 생활 편의시설 위주로 구성될 것으로 예상됩니다.

* 자전거 이용: 본건 동측 인접 필지상에 자전거 도로가 있어, 자전거 이용 및 여가 활동에 활용될 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 지분 매각: 본 건은 토지 지분 매각으로 진행되며, 공유자 우선매수신고 조건이 있습니다. (1회로 제한하는 특별매각조건) 이는 낙찰 후에도 공유자와의 협의 또는 분쟁의 소지가 있을 수 있습니다.

* 농지취득자격증명: 농지이므로 농지취득자격증명 제출이 필수적입니다. 미제출 시 매수 신청 보증금 전액이 몰수되므로, 취득 전 반드시 관련 서류 발급 가능 여부를 확인해야 합니다.

* 도로 접근성: 서측 도로가 있으나 차량의 직접적인 진출입이 어렵고, 동측 인접 필지의 자전거 도로만 소재하는 점은 향후 토지 이용 및 개발에 제약이 될 수 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태:

- 보전관리지역, 특화경관지구(특화경관지구-8)

- 국가하천(한강), 하천구역(한강)

- 가축사육제한구역(모든가축사육제한지역)

- 비행안전제5구역(전술)

- 군용비행장 소음대책구역 제3종구역

- 접도구역

- (한강)폐기물매립시설 설치제한지역

- (한강)수변구역

이와 같이 다양한 토지 이용 규제가 존재하여 건축 행위 및 개발에 상당한 제약이 따를 수 있습니다. 특히, 비행안전구역, 군용비행장 소음대책구역, 수변구역 등은 개발의 주요 장애 요소가 될 수 있습니다.

* 혐오시설 관련: 제공된 정보에는 인근에 혐오시설이 직접적으로 언급되지 않았으나, 충주시 외곽 농경지 지역의 특성을 고려할 때, 잠재적인 환경 오염 시설(폐기물 처리 시설 등)의 가능성을 배제할 수는 없습니다. (단, 현재까지 해당 부지 인근에서 직접적으로 확인된 혐오시설 정보는 없습니다.)

7. 종합 의견

본 물건은 청산을 위한 형식적 경매로 진행되는 농지 지분 매각 건입니다. 감정가는 18,697,500원으로 책정되었으나, 지분 매각, 농지 취득 자격 증명 필수, 도로 접근성 제한, 그리고 보전관리지역, 비행안전구역, 수변구역 등 다수의 엄격한 토지 이용 규제 등 여러 제약 조건을 가지고 있습니다. 또한, 공유자 우선 매수권 행사의 가능성도 고려해야 합니다. 따라서 본 물건에 대한 투자 결정은 이러한 복합적인 리스크 요인을 충분히 인지하고 신중하게 접근해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 형식적 경매: 청산 목적의 형식적 경매이므로, 권리 관계상 복잡한 승계 문제는 적을 것으로 예상됩니다. (단, 말소기준권리 외의 권리 소멸 여부는 필히 확인 필요)

* 농업적 가치: 농지로서의 기본적인 가치와 향후 농업 관련 정책 또는 지역 개발에 따른 잠재적 가치 상승 가능성을 기대해볼 수 있습니다.

* 관광 자원 연계: 충주호 조정지댐, 중앙탑공원 등 주변 관광 자원과 인접해 있어, 향후 관광 활성화에 따른 토지 가치 상승의 여지를 지닐 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 인수 보증금: 0원

* 감정가: 18,697,500원

본 물건은 지분 매각이며, 위에 명시된 여러 잠재적 리스크(도로 접근성, 토지 이용 규제, 공유자 우선매수 등)를 종합적으로 고려할 때, 감정가 대비 할인된 금액으로 입찰하는 것이 합리적일 수 있습니다. 낙찰 후에도 농지취득자격증명 발급, 공유자와의 협의 등 추가적인 절차와 비용이 발생할 수 있음을 감안하여 신중한 입찰가 산정이 요구됩니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 반드시 현장 답사를 통해 토지 상태를 확인하고, 공유자와의 협상 가능성, 관련 법규의 세부적인 해석 등을 면밀히 검토해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.