나이스옥션 법원경매 충주 2025타경30670 [1] 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 696 신우희가로아파트 109동 11층1106호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 충청감정 · 평가일 2025.07.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 소재 ""중앙탑중학교"" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 학교, 근린생활시설 등이 혼재되는 등 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

인근에 대중교통이 왕래하는 지방도 등이 소재하는 등 교통싱황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 17층 건물 중 11층 1106호로서
외 벽 : 시멘몰탈위 페인팅 마감 등.
내 벽 : 벽지 도배 및 일부 타일붙임 등.
창 호 : 샛시 창호 등.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 옥내소화전, 엘리베이터 등.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 평지임.

인접 도로상태등

단지내 도로를 통하여 공도와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역(2013-01-15), 지구단위계획구역(2013-01-24), 중로1류(폭 20m~25m)(2020-03-27)(중로1-중앙1)(접합) 가축사육제한구역(모든가축사육제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-09-20)(중앙탑중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-09-20)(충주중앙탑초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-02-24)(중앙탑고등학교 상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 기업도시개발구역(2013-01-15)(충주지식기반형기업도시)<기업도시개발 특별법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

- 주택도시보증공사(임차인 안창호) : 경매신청채권자로 임차인 안창호의 임차보증금반환채권 양수인임(대항력 및 우선변제권 승계)
- 안창호 : 주택임차권 등기권자로서 주택임차권등기일은 2023.10.31.임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 충주지원 2025타경30670 (1)

소재지: 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 696 신우희가로아파트 109동 11층 1106호

용도: 아파트

감정가: 240,000,000원

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지 면적: 69.96㎡ (약 21.16평)

건물 면적: 84.96㎡ (약 25.69평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 건물 정보

아파트명: 신우희가로 아파트

사용 승인일: 2018년 01월 15일

해당 호수: 109동 11층 1106호

전용 면적: 84.96㎡ (약 25.69평)

분양 면적: 제공된 정보만으로는 해당 세대의 정확한 분양 면적 산정이 어렵습니다.

2. 입지 조건

2.1. 위치 및 주위 환경

대상 물건은 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 소재 "중앙탑중학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 학교, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

인근에 대중교통이 왕래하는 지방도 등이 소재하여 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)에 해당합니다.

또한, 가축 사육 제한 구역, 상대 보호 구역(중앙탑중학교, 충주중앙탑초등학교, 중앙탑고등학교), 기업 도시 개발 구역에 포함됩니다.

2.4. 주변 시설 (혐오시설 포함)

* 교육 시설: 중앙탑중학교, 충주중앙탑초등학교, 중앙탑고등학교가 인접하여 교육 환경이 우수합니다.

* 편의 시설: 근린생활시설이 주변에 있어 생활 편의성이 있습니다.

* 혐오 시설: 현재 제공된 정보 및 일반적인 검색 결과상 주변에 혐오 시설은 확인되지 않습니다. (추후 현장 확인 및 추가 조사 권장)

3. 권리 분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권 보존: 2018년 01월 17일, 주식회사 신우산업개발

* 근저당: 2018년 01월 17일, 우리은행 (채권최고액 88,320,000원) - 말소기준권리

* 주택 임차권: 2023년 10월 31일, 안 (보증금 159,940,000원)

* 강제 경매: 2025년 07월 17일, 주택도시보증공사 (채권액 144,195,100원) - 본 경매 사건

3.2. 인수되는 권리

말소기준권리인 우리은행의 근저당보다 늦은 권리인 주택 임차권과 강제 경매는 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다. 낙찰자가 인수하는 별도의 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 안

* 보증금: 159,940,000원

* 차임: 0원

* 전입일자 / 확정일자: 2018년 02월 01일

* 배당신고일자: 2023년 10월 31일

* 대항력: 없음 (제공된 정보에 명시)

* 비고: 주택도시보증공사(HUG)가 임차인 안 의 임차보증금반환채권을 양수하였으며, 경매 신청 채권자로서 대항력 및 우선변제권을 승계하였습니다. 임차인 안 는 주택임차권 등기권자입니다.

3.4. 인수 보증금 합계

0원 (임차인 안 는 대항력이 없는 것으로 판단되며, 경매 신청 채권자인 주택도시보증공사에 의해 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.)

4. 상권 분석

4.1. 주변 상권 특성

주변에 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다. 대규모 상업 시설보다는 주거 지역 내 근린 상권의 성격을 띕니다.

4.2. 상권 활성화 요인

* 아파트 단지 내 거주민 수요

* 인근 학교 및 관련 시설 종사자/학생 수요

5. 생활 정보

5.1. 편의 시설

* 단지 내: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티 공간, 자전거 보관소 등 다양한 부대시설을 갖추고 있습니다.

5.2. 교통 및 주차

* 교통: 단지 내 도로를 통해 공도와 연결되어 있으며, 인근 지방도를 통한 시내외 접근이 용이합니다.

* 주차: 총 160대의 주차 공간을 확보하고 있습니다.

5.3. 교육 환경

* 인접한 중앙탑중학교, 충주중앙탑초등학교, 중앙탑고등학교는 자녀 교육에 유리한 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 사항

* 임차인 안 씨의 경우, 제공된 정보상 대항력은 없는 것으로 명시되어 있어 보증금 인수 부담은 없을 것으로 보입니다. 그러나 주택도시보증공사가 해당 보증금 반환채권을 양수하고 경매를 신청한 점을 고려할 때, 권리 관계 및 명도 과정에서 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

6.2. 공동 담보 물건 가능성

* "공동담보", "특수물건정보: 공동담보"로 표기되어 있어, 해당 물건 외에 다른 담보물건이 존재할 가능성이 있습니다. 이 경우, 경매 진행 상황이나 결과에 영향을 줄 수 있으므로 면밀한 추가 조사가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충주시 내에서 기본적인 주거 편의 시설과 교육 환경을 갖춘 아파트입니다. 권리 관계상 낙찰자가 인수할 부담은 없어 보이며, 최근 시세와 비교 시 경쟁력 있는 가격으로 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다. 다만, 공동 담보 물건 여부 및 임차인 관련 채권 양수에 대한 추가 확인은 반드시 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 최근 매매 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 잠재력.

* 복잡하지 않은 권리 관계로 명도 및 인수 부담이 적을 것으로 예상.

* 안정적인 주거 환경 및 우수한 학군.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

* 해당 물건은 전용면적 84.96㎡ (약 25.69평)입니다.

* 최근 실거래가 정보에 따르면, 유사 면적인 84.9565㎡, 13층 물건이 2026년 5월 9일에 228,000,000원에 거래되었습니다. (JSON 데이터 '22,800'을 만원 단위로 환산: 22,800 * 10,000 = 228,000,000원)

* 감정가는 240,000,000원입니다.

9.2. 입찰가 산정

* 본 물건은 인수 보증금이 0원이므로, 시세 및 감정가를 기준으로 입찰가 산정이 가능합니다.

* 최근 시세(228,000,000원)와 감정가(240,000,000원)를 종합적으로 고려할 때, 시세 상한선 또는 감정가 수준에서 낙찰될 가능성이 있습니다.

* 합리적인 입찰가 범위는 230,000,000원 ~ 240,000,000원으로 예상됩니다.

* 입찰 시점의 시장 상황, 경쟁 입찰자 수, 물건의 선호도 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.