나이스옥션 법원경매 충주 2025타경30666 [1] 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 696 신우희가로아파트 104동 1층101호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 주성감정 · 평가일 2025.07.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 소재 ""충주중앙탑 초등학교"" 남측 인근에 위치하며, 주위환경은 공동주택, 초등학교 및 중학교 등의 각급학교, 북서측 인근의 근린생활시설 등이 혼재된 공동주택지대임.

교통상황

본건까지 차량의 진, 출입이 자유롭고 인근에 버스정류장이 소재하고 간선도로가 통과하는 등 일반적 교통상황은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물 내 제1층 제101호로서,
외 벽 : 시멘트 위 페인팅 마감 등
내 벽 : 벽지 및 타일마감 등
창 호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지는 동측으로 중로와 접하고 이와 연계되어 진,출입함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역(2013-01-15), 지구단위계획구역(2013-01-24), 중로1류(폭 20m~25m)(2020-03-27)(중로1-중앙1)(접합) 가축사육제한구역(모든가축사육제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-09-20)(중앙탑중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-09-20)(충주중앙탑초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-02-24)(중앙탑고등학교 상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 기업도시개발구역(2013-01-15)(충주지식기반형기업도시)<기업도시개발 특별법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

물건 비고

- 신혜령 : 주택임차권등기권자로서 주택임차권등기일은 2023.7.25.임
- 주택도시보증공사(임차인 신혜령) : 경매신청채권자로 임차인 신혜령의 임차보증금반환채권 양수인임(대항력 및 우선변제권 승계)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 충주지원 2025타경30666 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 상세 정보

소재지: 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 696 신우희가로아파트 104동 1층101호

용도: 아파트

감정가: 153,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

토지면적: 49.27㎡ (약 14.9평)

건물면적: 59.83㎡ (약 18.1평)

토지지분: 49.2715㎡

건물지분: 59.8332㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 소재 "충주중앙탑초등학교" 남측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택, 초등학교, 중학교 등 교육시설과 근린생활시설이 혼재된 주거지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 간선도로가 통과하여 일반적인 교통 상황은 양호합니다.

2.3. 도로 상태

단지는 동측으로 중로와 접하고 있으며, 이를 통해 진출입이 가능합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권보존: 2018-01-17

* 근저당 (우리은행): 62,160,000원 (2018-01-17)

* 주택임차권 (신혜령): 113,020,000원 (2023-07-25 등기)

* 2번임차권경정: 91,990,000원 (2023-10-31 등기)

* 강제경매 (주택도시보증공사): 131,734,682원 (2025-07-17 등기)

등기부채권 총액: 154,150,000원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 신

* 보증금: 113,020,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019-10-29

* 확정일자: 2022-05-20 (등기부 기준)

* 비고: 주택임차권등기권자로서 2023년 7월 25일 등기. 임차보증금반환채권은 주택도시보증공사(HUG)에 양도되었으며, HUG가 경매 신청 채권자임.

3.3. 권리 분석 요약

본 경매 절차를 통해 소유권보존, 근저당, 주택임차권, 강제경매 등의 권리는 말소될 예정입니다.

주목할 점은 임차인 신혜령 씨의 경우, 분석 결과 대항력이 없는 것으로 파악되었습니다. 또한, 주택도시보증공사(HUG)가 해당 임차인의 보증금반환채권을 양수하여 경매를 신청하였기에, 인수해야 할 임차보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 건은 충주지식기반형기업도시 개발 구역 내에 위치하며, 제3종일반주거지역으로 지정되어 있습니다. 주변에 초, 중, 고등학교가 인접해 있어 교육 환경이 우수하며, 근린생활시설 이용이 편리한 주거 중심의 상권을 형성하고 있습니다.

4.2. 유사 물건 시세

최근 유사 면적(약 59.83㎡)의 아파트 실거래가는 2026년 5월~6월 기준으로 148,000,000원에서 150,000,000원 수준에서 거래되었습니다. 해당 거래들은 본 건보다 높은 층에서 이루어졌습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

철근콘크리트 구조의 15층 건물 중 1층에 위치합니다. 외벽은 시멘트 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 샷시 창호로 시공되었습니다. 위생, 급배수, 난방, 승강기, 소화전 설비 등이 완비되어 있습니다.

5.2. 편의시설

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 커뮤니티 공간 등 다양한 부대시설이 갖추어져 있습니다.

* 주변 교통: 인근에 버스정류장이 소재하여 편리한 대중교통 이용이 가능합니다.

* 교육시설: 충주중앙탑초등학교, 충주중앙탑중학교, 중앙탑고등학교가 인접해 있습니다.

* 상업시설: 북서측 인근의 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 현재까지 특별히 언급될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5.3. 학군

본 건은 충주중앙탑초등학교, 충주중앙탑중학교, 중앙탑고등학교와 같은 각급 학교와 인접하여 교육 환경이 우수합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 1층 매물 특성

1층 매물은 일반적으로 소음, 사생활 침해, 채광 부족 등의 단점이 있을 수 있습니다. 다만, 상대적으로 환한 채광과 빠른 이동 용이성이 장점이 될 수도 있습니다.

6.2. 임차인 관련

임차인 신혜령 씨는 대항력이 없는 것으로 분석되었으나, 주택임차권등기 및 보증금반환채권 양도 등 복잡한 권리관계가 존재합니다. 경매 후에도 명도 과정에서 예상치 못한 문제 발생 가능성을 배제할 수는 없습니다.

6.3. 기타

본 건은 공동담보로 제공된 물건으로, 채무 총액이 본 건의 감정가 및 시세 대비 상당한 점은 참고할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본건 충주 신우희가로아파트 104동 1층 101호는 신축된 지 얼마 되지 않은 아파트로, 우수한 입지 조건과 편리한 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 특히, 교육 환경이 좋고 단지 내 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실수요자에게 매력적인 물건입니다. 권리 분석상 인수되는 부담이 전혀 없다는 점이 가장 큰 장점입니다. 다만, 1층이라는 점과 임차인 관련 권리관계의 복잡성은 명도 진행 시 유의 깊게 살펴야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 명확한 권리관계: 낙찰 후 인수되는 권리가 없어 명도 후 소유권 확보가 명확합니다.

* 우수한 입지: 초, 중, 고등학교와 근접하며 생활 편의시설 접근성이 양호한 주거지역입니다.

* 신축 아파트: 비교적 최신 건축 연도로 관리 상태 양호 및 선호도 높음.

9. 예상 입찰가

최근 유사 면적(약 59.83㎡)의 아파트 거래가는 148,000,000원 ~ 150,000,000원 수준이었으며, 본 건의 감정가는 153,000,000원입니다. 1층이라는 점을 감안하더라도, 인수되는 권리가 전혀 없고 실수요 선호도가 높을 것으로 예상되므로, 감정가 수준 또는 약간 하회하는 금액에서 경쟁이 이루어질 수 있습니다.

현 시세 및 인수 부담이 없다는 점을 고려할 때, 예상 입찰가는 140,000,000원에서 150,000,000원 사이에서 결정될 것으로 보입니다.

최종적으로 145,000,000원을 목표 입찰가로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.