나이스옥션 법원경매 충주 2025타경30651 [1] 충청북도 음성군 삼성면 덕정리 470-1 대한빌라 에이동 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 음성군 원남면 덕정리 소재 ‘삼성중학교’ 남서측 방향에 위치하는 부동산(다세대주택)으로서, 본건의 주변은 소규모 주택가 및 근린생활시설이 일부 소재하며 배후로 전답지 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건까지 일반차량에 의한 접근이 가능하며, 남동측 방향으로 도보 약6~7분 정도의 거리에 노선버스정류장(삼성터미널)이 소재하는 등 제반교통편익성은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 다세대주택으로서

외벽: 적벽돌 마감
내벽: 벽지, 타일
바닥: 타일 등
창호: 하이샷시, 알루미늄 샷시 등

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본전기시설, 위생 및 급배수설비,LPG 난방시설 등

토지의 형상 및 이용상태

부정형으로서 다세대주택으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건의 서측 방면으로 노폭 8m 정도의 아스팔트 포장도로(덕정로65번길)에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제1종일반주거지역 , 소로2류(폭 8m~10m)(2014-02-28)(소(국)2-19)(저촉),가축사육제한구역(2025-05-30)(절대제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(삼성중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 하수처리구역<하수도법>,중점경관관리구역(중점경관관리구역)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건기본정보

사건번호: 충주지원 2025타경30651 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 비OOOOOOOOO

1.2. 물건상세정보

소재지: 충청북도 음성군 삼성면 덕정리 470-1 대한빌라 에이동 4층401호

건물구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 다세대주택

이용상태: 다세대주택으로 이용중

건축물 현황:

- 건물명: 대한빌라 (A동)

- 사용승인일: 1992년 12월 15일

- 층수: 지하 1층, 지상 4층

- 용도: 공동주택 (다세대주택)

- 외벽: 적벽돌 마감

- 내벽: 벽지, 타일

- 바닥: 타일 등

- 창호: 하이샷시, 알루미늄 샷시 등

- 설비: 기본전기시설, 위생 및 급배수설비, LPG 난방시설 등

1.3. 감정가및면적

감정가: 47,000,000원

토지면적: 50.00㎡ (약 15평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 59.35㎡ (약 18평)

건물제시외면적: 0.00㎡

1.4. 매각정보

매각대상: 토지/건물일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변환경

본건은 충청북도 음성군 삼성면 덕정리 소재 ‘삼성중학교’ 남서측 방향에 위치합니다.

주변은 소규모 주택가 및 근린생활시설이 일부 소재하며, 배후로는 전답지 등이 소재하고 있습니다.

2.2. 교통및접근성

일반 차량에 의한 접근이 가능합니다.

남동측 방향으로 도보 약 6~7분 거리에 노선버스정류장(삼성터미널)이 소재하여 제반 교통편익성은 보통 수준입니다.

2.3. 도로상태

본건의 서측 방면으로 노폭 8m 정도의 아스팔트 포장도로(덕정로65번길)에 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 용이합니다.

2.4. 토지이용계획

도시지역 , 제1종일반주거지역 , 소로2류(폭 8m~10m)(2014-02-28)(소(국)2-19)(저촉), 가축사육제한구역(2025-05-30)(절대제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(삼성중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 하수처리구역<하수도법>, 중점경관관리구역(중점경관관리구역)

3. 권리분석

3.1. 권리현황

집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권이전(홍달식, 1993-03-12) 이후 근저당권, 압류, 강제경매가 설정되었습니다.

3.2. 말소기준권리

을1 근저당권 (농업협동조합중앙회, 1996-03-28)이 말소기준권리이며, 매각으로 인해 위 권리 외 대부분의 권리가 소멸될 예정입니다.

3.3. 인수되는권리

제공된 정보상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 명시적으로 확인되지 않았습니다. (지상권 개요: 비고: 공란)

3.4. 임차인현황

인수 보증금 합계: 0원

임차인 현황상 인수해야 할 보증금이 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변상권특성

본건은 소규모 주택가와 근린생활시설이 혼재된 지역에 위치하고 있습니다. 주변에 대규모 상업시설이나 업무지구는 없으나, 일상적인 생활을 위한 편의시설은 일정 부분 갖추고 있을 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주요편의시설및시설

* 가까운 교육시설: 삼성중학교 (상대보호구역)

* 교통: 버스정류장 도보 6~7분 거리

5.2. 건물설비

기본적인 전기, 위생, 급배수, LPG 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적리스크

6.1. 이용제한및규제

* 토지이용계획상 소로2류 저촉, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 중점경관관리구역 등에 해당하여 건축 또는 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

6.2. 기타미확인정보

* 임대관례 및 기타사항은 미상으로, 인수되는 임차인이 없더라도 세부적인 점유 및 사용 관계는 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합의견

본 물건은 충북 음성군 삼성면에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 4700만원입니다. 1992년에 건축되어 연식이 있으나, 건물 자체는 철근콘크리트 구조로 이루어져 있습니다. 권리 관계는 비교적 명확하며, 말소기준권리인 근저당 외 대부분 소멸될 예정입니다. 특히 임차인 현황 상 인수할 보증금이 없는 점은 긍정적인 요소입니다. 주변 환경은 전형적인 소규모 주거 지역의 특성을 보이며, 교통편익성은 보통 수준입니다. 다만, 토지이용계획상의 여러 제한사항과 건축 연식을 감안할 때 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자포인트

* 인수할 임차인 보증금이 없어 명도 부담이 적습니다.

* 부동산강제경매 물건으로, 시세 대비 저가 매수 기회가 존재할 수 있습니다.

* 비교적 유사한 연식과 면적의 다세대주택 거래 사례가 있어 시세 파악이 용이합니다.

9. 예상입찰가

9.1. 시세분석

제공된 주변 최근 매매 정보를 분석한 결과, 다음과 같은 시세 동향을 파악할 수 있습니다.

* 대한빌라(B동) (2025년 11월): 전용면적 59.35㎡, 매매가 35,000,000원 (건축연도: 1992년)

* 명성(A,B동) (2025년 11월): 전용면적 48.21㎡, 매매가 28,000,000원 (건축연도: 1991년)

* 삼성에스시티(101,102동) (2026년 6월): 전용면적 66.02㎡, 매매가 100,000,000원 (건축연도: 2016년)

분석 대상 물건은 대한빌라 A동으로, 건축 연도 및 전용면적(59.35㎡)이 대한빌라 B동과 동일합니다. 최근 대한빌라 B동이 35,000,000원에 거래된 점은 본건의 현재 시세를 가늠하는 데 중요한 지표가 됩니다. 신축 건물인 삼성에스시티는 가격대가 현저히 높아 직접적인 비교 대상으로는 어렵습니다. 감정가 47,000,000원 대비 최근 거래 사례의 시세가 낮은 편이므로, 감정가는 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

9.2. 예상입찰가산정

주변 유사 물건의 최근 실거래가격을 고려할 때, 본건의 예상 입찰가는 35,000,000원 내외로 산정해 볼 수 있습니다. 경쟁 상황 및 현장 조사 결과에 따라 유동적일 수 있으나, 35,000,000원을 기준으로 보수적으로 접근하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 현장 조사 및 추가적인 법률 검토를 통해 최종적인 투자 결정을 내리시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.