나이스옥션 법원경매 원주 2025타경20780 [1] 강원특별자치도 원주시 지정면 가곡리 1464 원주기업도시 3-2블럭 호반베르디움 공동주택 304동 17층1704호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 호연 · 평가일 2025.07.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 강원특별자치도 원주시 지정면 가곡리 소재 ""샘마루초등학교"" 서측 인근에 위치하
며, 주위는 고층 아파트 단지 및 학교 일부 근린생활시설 등이 주로 소재하는 공동주택지대
임.

교통상황

본 건까지 차량 출입 가능하며, 대중교통 이용은 인근에 시내버스 정류장이 소재하고 버스정
류장과의 거리, 노선, 배차간격, 운행 빈도 등을 고려할 때 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 29층건 내 제304동 제17층 제1704호로서,
- 외벽 : 몰탈위페인팅 마감,
- 내벽 : 벽지도배 및 타일붙이기 마감,
- 창호 : 샷시이중창임.

이용상태

아파트로 이용 중임.(방 3, 거실 1, 주방 겸 식당 1, 화장실 2 등)

설비내역

수세식 위생설비 및 상ㆍ하수도설비, 승강기 설비, 도시가스보일러에 의한 개별난방설비 등
이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대상 토지는 부정형의 평탄한 토지로서 아파트 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

대상 토지 동측으로 노폭 약 20∼25m, 남측으로 노폭 약 8∼10m, 북동측 일부분이 노폭 약
12∼15m 내외의 아스팔트포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(원주기업도시), 소로2류(폭 8m~10m)(2016-02-24)(접
합), 중로1류(폭 20m~25m)(2020-02-21)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(2016-02-24)(접합), 가
축사육제한구역(전부제한 모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구
역<교육환경 보호에 관한 법률>, 기업도시개발구역(원주기업도시)<기업도시개발 특별법>, 배
출시설설치제한지역<물환경보전법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본 건은 감정평가와 관련하여 수차례 현장 방문하였으나, 폐문 및 이해관계인의 부재 등으로
내부 확인이 곤란하여 부득이 집합건축물대장상 건축물현황도를 기준으로 감정평가하였으며,
임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 원주지원 2025타경20780 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 한OOOOOOOOOO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 중복사건

1.2. 물건 개요

소재지: 강원특별자치도 원주시 지정면 가곡리 1464 원주기업도시 3-2블럭 호반베르디움 공동주택 304동 17층 1704호

용도: 아파트

감정가: 310,000,000원 (삼억 일천만원)

토지면적: 57.40㎡ (약 17.36평)

건물면적: 84.90㎡ (약 25.68평)

1.3. 건물 정보

아파트명: 호반베르디움 더 리버아파트

사용승인일: 2019년 4월 24일

건축물 높이: 최고 29층, 본건 17층

구조: 철근콘크리트구조, 평스라브지붕

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 강원특별자치도 원주시 지정면 가곡리 소재 "샘마루초등학교" 서측 인근에 위치합니다.

주위는 고층 아파트 단지, 학교, 일부 근린생활시설 등이 주로 소재하는 공동주택지대입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용도 무난한 편입니다.

2.3. 토지 및 도로 상태

대상 토지는 부정형의 평탄한 토지로서 아파트 부지로 이용 중입니다.

동측으로 노폭 약 20~25m, 남측으로 약 8~10m, 북동측으로 약 12~15m 내외의 아스팔트 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획

본건 토지는 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(원주기업도시)입니다.

도로 관련하여 소로2류(폭 8~10m), 중로1류(폭 20~25m), 중로3류(폭 12~15m)와 접합되어 있습니다.

또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 기업도시개발구역, 배출시설설치제한지역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리는 2020년 3월 16일 접수된 한국주택금융공사의 근저당권(채권금액 178,200,000원)입니다.

등기부상 모든 권리(소유권이전, 근저당, 가압류, 압류, 임의경매개시결정)는 경매 절차를 통해 말소될 예정입니다.

총 등기부채권액은 389,891,651원입니다.

3.2. 임차인 현황

인수할 보증금 합계는 0원입니다.

임대관계는 확인되지 않았습니다.

보증금 및 임대차 관계가 미상인 점은 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시설

단지 인근에 샘마루초등학교가 위치하고 있으며, 고층 아파트 단지와 근린생활시설이 밀집해 있어 주거 생활 편의성이 양호합니다.

4.2. 지역 개발 계획

본건은 원주기업도시 내에 위치하며, 해당 지역의 개발 계획에 따른 잠재적 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 내 근린생활시설 및 주변 상업시설 이용이 가능합니다.

5.2. 학교 정보

도보 거리에 샘마루초등학교가 있어 교육 환경이 우수합니다.

상대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경 보호 관련 규정 적용 여부를 확인해야 합니다.

5.3. 단지 내 시설

호반베르디움 더 리버아파트는 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 커뮤니티공간 등 다양한 부대시설을 갖추고 있습니다.

단지 내에는 총 1081대의 주차 공간이 마련되어 있으며, 전기차 충전 시설도 구비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 현장 확인 제한

폐문 및 이해관계인 부재로 인해 내부 상태 및 점유 관계를 정확히 확인하기 어려웠습니다.

6.2. 권리 관계

등기부상 모든 권리는 경매로 소멸될 예정이나, 명도 과정에서 예상치 못한 시간 및 비용이 발생할 가능성이 있습니다.

6.3. 기타

현장 확인의 한계로 인한 내부 상태 불확실성.

임대차 관계 미확인으로 인한 명도 관련 리스크.

중복 사건으로 인한 경매 진행 상황 및 변동 가능성.

7. 종합 의견

7.1. 물건 평가

본건은 2019년 4월에 사용 승인된 신축 아파트로, 원주기업도시 내 우수한 입지에 자리하고 있습니다. 샘마루초등학교와 인접하여 교육 환경이 뛰어나며, 주변으로 아파트 단지와 근린생활시설이 잘 갖춰져 있어 주거 편의성이 높습니다.

건물은 철근콘크리트구조로 29층 건물 중 17층에 위치하여 조망 및 채광에 유리할 것으로 예상됩니다.

모든 등기부상의 권리는 경매로 소멸될 예정이므로 권리 관계는 비교적 명확하나, 임대차 관계가 미상이라는 점은 명도 시 주의가 필요합니다.

7.2. 시세 분석

본건의 감정가는 310,000,000원입니다.

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 같은 단지의 전용면적 약 60㎡ (약 18.15평) 아파트가 2026년 7월에 4층 205,000,000원, 2층 218,000,000원, 11층 210,000,000원에 거래되었습니다.

최근 시세는 약 20,500만원에서 21,800만원 수준으로 형성되어 있어, 본건의 감정가보다 현저히 낮은 상태입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 장점

사용승인 5년차의 비교적 신축인 아파트입니다.

원주기업도시 내 우수한 입지 조건과 초등학교 인접성.

잘 갖춰진 단지 내 편의시설 및 넉넉한 주차 공간.

경매로 모든 권리가 소멸될 예정으로, 소유권 확보가 용이할 것으로 예상됩니다.

8.2. 고려사항

감정가가 최근 실거래가보다 약 1억원 가량 높게 책정되었습니다.

현장 확인이 제한적이었던 점을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

임대차 관계 미확인으로 인한 명도 리스크 발생 가능성이 있습니다.

중복 사건으로 경매 절차의 변동 가능성을 염두에 두어야 합니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 추이를 고려할 때, 감정가보다는 실제 시장가에 근접한 입찰가가 합리적입니다.

최근 매매가 범위(전용면적 약 60㎡ 기준)인 20,500만원에서 21,800만원을 고려하여, 보수적으로 다음과 같은 입찰가 범위를 제안합니다.

예상 입찰가: 20,500만원 ~ 22,000만원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.