나이스옥션 법원경매 안산 2025타경735 [1] 경기도 시흥시 정왕동 산7 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: JN감정 · 평가일 2025.08.04

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 정왕동 소재 '뒷방울저수지' 북동측 인근에 위치하며, 주위로는 임야, 농경지, 저수지 등이 소재하여 제반 주위 환경은 보통임.

교통상황

인근 대중교통 정류장까지의 거리 등을 고려한 제반 교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

사다리형의 완경사지로 자연림이며, 일부 지상에 비닐하우스가 소재하고 있음.

인접 도로상태

지적도 상 맹지이고, 본건 북서측으로 비포장도로를 이용하여 접근함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>, 공익용산지<산지관리법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 해당지번 중 1976㎡ 전원개발사업구역(전원개발촉진법) 「국가지리정보 보완관리규정」 제10조 제11조에 의거 전력·통신·가스 등 공공의 이익 및 안전과 밀접한 관계가 있는 국가기간시설이 포함된 지도는 공개제한 대상으로 분류되어있어 도면에 표기하지 않습니다.

제시목록 외의 물건

소유자 미상의 비닐하우스가 소재하고 있으나, 철거 및 이동이 용이하여 평가하지 않음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

-비닐하우스는 매각목적물 및 평가에 포함하지 않음
-분묘 등이 없다고 단정할 수 없으므로 별도의 확인을 요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 입지조건

본건은 경기도 시흥시 정왕동 소재 '뒷방울저수지' 북동측 인근에 위치하며, 주위로는 임야, 농경지, 저수지 등이 소재하여 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

인근 대중교통 정류장까지의 거리를 고려한 제반 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

물건의 형태는 사다리형의 완경사지 자연림입니다.

지적도 상 맹지이나, 본건 북서측으로 비포장도로를 이용하여 접근이 가능합니다.

토지이용계획 및 제한상태로는 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 개발제한구역, 공익용산지, 과밀억제권역에 해당하며, 일부 지번 중 1,976㎡는 전원개발사업구역으로 지정되어 있습니다. 「국가지리정보 보완관리규정」에 의거 일부 지도는 공개 제한 대상입니다.

3. 권리분석

본건은 토지매각 대상이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

등기부상 주요 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 소유권 이전: 최인자 (1999-06-08), 김영인 (2013-11-27)

* 근저당: 시흥지역산림조합 (2018-09-18, 3,500만원; 2022-04-13, 1,300만원) - 이 두 건의 근저당은 말소됩니다. (말소기준권리)

* 임의경매: 시흥지역산림조합 (2025-07-17, 37,388,539원) - 본 경매의 채권자입니다.

* 가압류: 오릭스캐피탈코리아주식회사 (2025-09-08) - 말소됩니다.

* 압류: 시흥시 (2026-04-14) - 말소됩니다.

* 구분지상권 설정: 한국전력공사 (2009-06-18) - 송전선 건설 및 소유 목적이며, 송전선이 통과하는 지표면적 1,976㎡의 상방 26미터부터 30미터 사이의 공중 공간에 대한 구분지상권이 존속 기간(송전선 존속 기간까지) 동안 유지되며, 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원입니다.

등기부 채권 총액은 60,721,406원입니다.

4. 상권분석

본 물건은 시흥시 정왕동의 자연 녹지 및 임야 지역에 위치하며, 인근에 저수지, 농경지가 분포하는 자연 환경 위주의 입지입니다.

대규모 상업 시설이나 주거 밀집 지역과는 거리가 있어, 활발한 상업 활동보다는 자연 친화적인 용도에 적합한 지역으로 판단됩니다.

주변에 농업 관련 시설이나 소규모 시설 외에는 상업 기능이 발달하지 않은 것으로 보입니다.

5. 생활정보

본건 소재지는 자연림과 농경지가 주를 이루는 지역으로, 일반적인 생활 편의 시설(마트, 병원, 학교 등)에 대한 접근성은 상대적으로 낮을 것으로 예상됩니다.

교통 사정은 보통 수준으로 평가되었으나, 대중교통 이용의 실질적인 편의성은 확인이 필요합니다.

주요 편의시설 이용 시에는 차량을 통한 이동이 필요할 가능성이 높습니다.

6. 잠재적 리스크

* 권리적 리스크: 한국전력공사의 구분지상권이 매수인에게 인수됩니다. 이는 1,976㎡ 면적의 상부 공중 공간에 대한 이용 제한으로, 송전선이 존속하는 동안 지속됩니다.

* 물리적/이용 리스크:

* 소유자 미상의 비닐하우스가 소재하나, 평가 및 매각 대상에서 제외되었습니다. 매수인의 부담으로 철거 또는 이전이 필요할 수 있습니다.

* 분묘 존재 가능성을 배제할 수 없어, 현장 확인이 필요하며 발견 시 이장 등 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

* 법적/행위적 리스크:

* 지적도상 맹지이므로, 도로 이용에 대한 권리 확보 및 실제 접근 가능성에 대한 별도 확인이 필요합니다.

* 도시지역, 자연녹지지역, 개발제한구역, 공익용산지, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 전원개발사업구역 등 다수의 토지이용계획 및 제한이 중복 적용되어 있어, 건축 및 개발 행위가 매우 제한적입니다. 특히 개발제한구역 및 공익용산지 지정으로 인해 향후 개발 가능성이 크게 제한될 수 있습니다.

* 기타 리스크:

* 임대 관계가 불명확하므로, 현황 파악이 필요할 수 있습니다. (단, 인수 보증금은 없습니다.)

* 국가기간시설 포함으로 일부 지도가 공개 제한되어 있어, 해당 지역의 정확한 현황 파악에 어려움이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 시흥시 정왕동에 위치한 약 13,091㎡(약 3,960평) 규모의 임야로, 감정가는 1,099,644,000원입니다.

주변 환경은 임야, 농경지, 저수지 등 자연 친화적인 요소로 구성되어 있습니다.

그러나 지적도상 맹지이며, 개발제한구역, 공익용산지 등 여러 중첩적인 개발 제한 구역에 속해 있어 건축 및 개발에 심각한 제약이 따릅니다.

가장 중요한 권리 분석 사항은 한국전력공사의 구분지상권이 매수인에게 인수된다는 점으로, 특정 공중 공간의 이용에 영구적인 제약을 받게 됩니다.

또한, 비닐하우스의 처리 문제 및 분묘 존재 가능성에 대한 추가 확인이 요구됩니다.

종합적으로 볼 때, 본 물건은 일반적인 투자 및 개발 목적보다는, 규제 사항을 인지하고 자연 보전이나 특정 제한적 목적(예: 임업, 일부 농업 등)으로 토지를 활용하고자 하는 투자자에게 적합할 수 있습니다. 높은 수준의 권리 및 규제 리스크를 신중하게 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 면적의 임야로서, 향후 토지 이용 규제 완화 시 잠재적인 가치 상승 가능성을 고려할 수 있습니다 (단, 현재 규제 수준이 매우 높음).

* 자연 친화적인 환경을 활용한 특수 목적의 토지 이용 가능성을 탐색할 수 있습니다.

* 감정가를 기준으로 시장 가치를 평가하여 투자 접근을 고려해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 1,099,644,000원입니다.

예상 입찰가는 현재 부동산 시장 상황, 경매 경쟁 정도, 그리고 매수인의 자금 계획 및 본건의 높은 리스크(구분지상권 인수, 맹지, 다수의 개발 제한)를 어느 정도 수용할 수 있는지에 따라 결정될 것입니다.

본건은 여러 제약 조건으로 인해 감정가 대비 할인된 금액으로 입찰을 고려하거나, 해당 권리 및 규제를 충분히 이해하고 이에 대한 대가로 입찰가를 결정해야 합니다.

정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 추가적인 현장 조사, 유사 물건 거래 사례 분석, 법률 전문가의 자문이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.