나이스옥션 법원경매 안산 2025타경52873 [1] 경기도 시흥시 대야동 646 다온프라자 3층301호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 시흥시 대야동 소재 ""시흥대야역"" 동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 아파트단지, 주택 등이 혼재하는 상가지대로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량을 통한 진출입이 가능하며. 인근에 지하철역, 노선버스정류장이 위차하는 등 제반 교통상황은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건내 제3층 제301호, 제302호, 제303호, 제304호, 제305호, 제306호(사용승인일:2020.02.27)로서
외벽 : 페어글라스, 석재붙임 등 마감,
내벽 : 페인팅, 인테리어 등 마감,
창호 : 페어글라스 창호임.

이용상태

기호(1),(2) : ""근린생활시설(의원)""이나 기준시점 현재 ""공실""임.
기호(3)~(6) : ""근린생활시설(의원)""로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 주차장설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인근도로 및 인접토지와 등고평탄한 ""가장형"" 토지로 ""근린생활시설 건부지""로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 노폭 약40미터, 북서측으로 노폭 약12미터, 남서측으로 노폭 약8미터의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구(국토해양부 제 2012-187호)<공공주택 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기타 임대관계 등은 미상임.

물건 비고

공부상 근린생활시설(의원)이고 현재 공실임(감정평가시 기준).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경52873 (1)

소재지: 경기도 시흥시 대야동 646 다온프라자 3층 301호

건물 용도: 제1종 근린생활시설 (소매점, 의원)

감정가: 589,000,000원

토지 면적: 44.49㎡ (약 13.46평)

건물 면적: 107.54㎡ (약 32.53평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

건물 구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제3층

사용승인일: 2020년 02월 27일

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

경기도 시흥시 대야동 소재 시흥대야역 동측 인근에 위치하고 있으며, 주변으로는 근린생활시설, 아파트단지, 주택 등이 혼재하는 상가지대를 형성하고 있습니다. 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황

본건 건물까지 차량을 통한 진출입이 용이하며, 인근에 지하철역(시흥대야역) 및 다수의 노선버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통상황은 양호한 편입니다.

* 주변 도로

북동측으로 노폭 약 40미터, 북서측으로 노폭 약 12미터, 남서측으로 노폭 약 8미터의 포장도로와 접하고 있어 차량 접근성이 좋습니다.

1.1. 1.혐오시설 조사

주변 지역 조사 결과, 현재까지 본 물건과 직접적으로 인접하거나 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리

케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권(2020년 3월 12일 접수, 5,222,400,000원)이 말소기준권리입니다.

* 총 채권액

등기부상 총 채권액은 약 7,237,162,950원으로 확인됩니다.

* 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (단, 지상권 등은 본 자료에 기재되지 않아 추가 확인 필요)

* 임차인 현황

현재까지 파악된 임차인 현황에 따르면, 인수 보증금 합계는 0원입니다. 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 보이며, 보증금이나 차임이 미상인 임차인 또한 없습니다.

* 등기부 요약

소유권 보존 등기 이후 다수의 근저당, 가압류, 임의경매, 압류 등기 등이 설정되었으며, 이들 대부분은 말소기준권리에 의해 매각으로 소멸될 예정입니다.

1.3. 상권분석

* 주변 건물 용도

본 물건이 속한 건물은 제1종 근린생활시설 용도로 건축되었으며, 주변에는 다양한 근린생활시설과 주거단지(아파트, 주택)가 혼재되어 있어 상권 활성화에 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다.

* 지역 지구

해당 물건은 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역 내에 위치하며, 대로2류, 소로1류, 중로2류 등 다양한 폭의 도로와 접하고 있어 상업 활동에 유리한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

* 주변 상가 업종

인근은 다양한 업종의 근린상가들이 밀집해 있으며, 본 물건의 경우 '소매점, 의원' 용도로 활용 가능합니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설

시흥대야역을 중심으로 상업 시설, 병원, 은행 등 각종 편의시설 이용이 편리합니다.

* 주거 환경

다수의 아파트 단지와 주택가가 인접해 있어 배후 수요가 풍부합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 공실 상태

감정평가 시점을 기준으로 해당 호실(301호)은 공부상 '근린생활시설(의원)' 용도이나 현재 '공실' 상태로 파악되었습니다. 향후 공실 장기화 가능성 및 임차인 모집의 어려움이 리스크 요인이 될 수 있습니다.

* 높은 총 채권액

등기부상 총 채권액이 감정가 대비 매우 높은 수준(약 72억 원 이상)으로, 이는 경매 진행 과정에서의 변수나 낙찰 후 채권자들의 권리 행사 가능성을 배제할 수 없습니다. (단, 본 건은 임의경매이므로 대부분 소멸 예정)

* 다수의 가압류

여러 건의 가압류가 설정되어 있어, 채무 관련 분쟁이나 추가적인 법적 절차가 진행될 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 수도권 과밀억제권역

본 물건은 수도권정비계획법상 과밀억제권역에 해당하므로, 향후 개발 및 신규 사업 투자 시 제한사항이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 시흥대야역 인근에 위치한 신축(2020년 사용승인) 근린상가로, 역세권 프리미엄과 편리한 교통 여건을 갖추고 있습니다. 준주거지역에 속해 있어 향후 지역 발전 가능성이 있으며, 다양한 도로 접근성 또한 장점입니다. 그러나 현재 공실 상태이며, 등기부상 총 채권액이 매우 높다는 점은 주요 리스크 요인으로 고려해야 합니다. 따라서 철저한 현장 조사와 상권 분석을 통해 공실 리스크를 해소하고 안정적인 임대 수익을 확보할 수 있는지 여부를 면밀히 검토해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 시흥대야역 초역세권 입지

* 2020년 사용 승인된 비교적 신축 건물

* 준주거지역 내 안정적인 상업 시설 입지

* 주변 아파트 단지 및 주택가의 풍부한 배후 수요

* 양호한 차량 및 대중교통 접근성

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가 산정 시에는 감정가 589,000,000원을 기준으로 하되, 현재 공실 상태, 높은 총 채권액, 명도 비용, 향후 예상 임대 수익률 및 시장 시세 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 파악되므로, 이를 제외한 금액을 기준으로 수익률 분석을 진행해야 합니다. 정확한 입찰가 제시는 추가적인 시장 조사 및 현장 조사를 통해 보다 면밀하게 분석된 후에 가능합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.