나이스옥션 법원경매 안산 2025타경52868 [1] 경기도 안산시 상록구 부곡동 OOOOO 근린주택 경매
경기도 안산시 OOO OOO OOOO (건물) 물건의 법원경매 정보입니다. 사건번호 2025타경52868(안산지원 경매3계). 감정가 1,843,181,920원, 최저가 632,210,000원. 매각기일은 2026-08-27입니다. 나이스옥션에서 권리분석, 등기, 감정평가서, 예상낙찰가, 주변 실거래·시세, 관할법원 정보를 무료로 확인할 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 2025 타경 52868 [1] |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 부곡동 OOOOO |
| 도로명주소 | 경기도 안산시 OOO OOO OOOO |
| 용도 | 건물 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
| 관할법원 | 안산지원 경매3계 (031-481-1195) |
| 이용제한 | 제2종일반주거지역, 토지거래계약에관한허가구역, 시가지경관지구(일반), 상대보호구역, 절대보호구역, (접함)중로1류(폭 20m~25m), 가축사육제한구역, 성장관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 대기관리권역, 도시지역 |
면적
| 토지면적 | 295㎡ (89.24평) |
|---|---|
| 건물면적 | 667.66㎡ (201.97평) |
금액
| 감정가 | 1,843,181,920원 |
|---|---|
| 최저가 | 632,210,000원 (감정가 대비 35%) |
| 입찰보증금 | 63,221,000원 (10%) |
| 유찰횟수 | 3회 |
회차별 입찰내역
| 회차 | 매각기일 | 최저금액 | 결과 |
|---|---|---|---|
| 신건 | 2026.04.16 | 1,843,181,920원 | 유찰 |
| 2차 | 2026.05.28 | 1,290,227,000원 | 유찰 |
| 3차 | 2026.07.09 | 903,158,000원 | 유찰 |
| 4차 | 2026.08.27 | 632,210,000원 |
감정평가 요약
토지감정요항표
- 위치 및 주위환경
- 본건은 경기도 안산시 상록구 부곡동 소재 부곡고등학교 북측 인근에 위치하며, 주위는 주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역임.
- 교통상황
- 본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통사정은 보통시됨.
- 형태 및 이용상태
- 대체로 등고평탄한 장방형 토지로서, 단독주택 건부지임.
- 인접 도로상태
- 남서측으로 왕복4차선 내외의 포장도로에 접함.
- 토지이용계획 및 제한상태
- 도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 중로1류(폭 20m~25m)(집산도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(부곡고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(부곡고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>.
- 제시목록 외의 물건
- 후첨 &apos;지적도 및 건물개황도 등&apos; 참조 바람.
- 공부와의 차이
- 없음.
- 기타참고사항(임대관례 및 기타)
- 임대관계는 미상임.
건물감정평가요항표
- 건물의 구조
- 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕 4층건으로서,(사용승인일 : 2007.07.02) 외벽 : 석재 및 적벽돌 등 마감. 창호 : 샷시 창호임.
- 이용상태
- 공부상 단독주택 등으로 이용중임. 1층 : 근린생활시설(현황 CU편의점), 주차장 2층 : 사무소(현황 라솜토탈뷰티) 3층 : 다가구주택(현황 301호, 302호) 4층 : 다가구주택
- 설비내역
- 기본적인 위생설비, 급.배수설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 되어 있음.
- 부합물 및 종물
- 후첨 &apos;지적도 및 건물개황도 등&apos; 참조 바람.
- 공부와의 차이
- -.
- 기타참고사항(임대관례 및 기타)
- 임대관계는 미상임.
물건 비고
일괄매각. 제시외 건물들(㉠~ ㉢)포함
AI 물건분석
1. 물건 기본정보
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본 물건은 안산지원에서 진행하는 부동산강제경매 사건으로, 경기도 안산시 상록구 부곡동 737-6번지에 소재한 근린주택입니다.
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1.1. 기본 정보
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* 사건번호: 안산지원 2025타경52868 (1)
* 소재지: 경기도 안산시 상록구 부곡동 737-6
* 용도: 근린주택
* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕 4층건
* 사용승인일: 2007.07.02
* 경매구분: 부동산강제경매
* 채권자: 성
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1.2. 면적 정보
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* 토지면적: 295.00㎡ (약 892.48평)
* 건물면적: 667.66㎡ (약 2019.02평)
* 건물 제시외면적: 51.60㎡ (약 156.09평)
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1.3. 매각 정보
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* 감정가: 1,843,181,920원 (약 18억 4천 3백만원)
* 매각대상: 토지/건물 일괄매각
* 주의사항: 일괄매각. 제시외 건물들(㉠~ ㉢) 포함
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2. 입지조건
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2.1. 위치 및 주변 환경
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* 본 건은 경기도 안산시 상록구 부곡동 소재 부곡고등학교 북측 인근에 위치합니다.
* 주위는 주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역입니다.
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2.2. 교통상황
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* 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
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2.3. 도로상태
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* 남서측으로 왕복 4차선 내외의 포장도로에 접해 있습니다.
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2.4. 토지이용계획 및 제한사항
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* 도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 중로1류(폭 20m~25m)(집산도로)(접합)
* 가축사육제한구역, 상대보호구역(부곡고등학교), 절대보호구역(부곡고등학교)
* 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역
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3. 권리분석
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3.1. 권리 분석 개요
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* 본 물건은 부동산강제경매로 진행되며, 말소기준권리는 안양지구축산업협동조합의 근저당권 (2024.01.18 접수, 금996,000,000원)입니다.
* 위 근저당권보다 늦은 강제경매개시결정(2025.07.18 접수, 성기만, 50,000,000원)이 말소됩니다.
* 등기부채권 총액은 996,000,000원입니다.
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3.2. 임차인 현황
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* 대항력 있는 임차인:
* 김 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2023.06.19
* 박 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2023.05.11
* 이 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2023.05.01
* 유 : 보증금 30,000,000원, 차임 1,700,000원, 전입 2023.03.27, 확정 2023.03.27, 배당신고 2025.08.27
* 현 : 보증금 3,000,000원, 차임 200,000원, 전입 2023.08.09
* 대항력 없는 임차인:
* 허 : 보증금 10,000,000원, 차임 1,500,000원, 전입 2024.05.01
* 주의사항: 현 임차인은 대항력이 있으나 확정일자 및 배당신고일자가 누락되어 배당받지 못할 경우 보증금 3,000,000원을 인수해야 할 위험이 있습니다. 유 임차인은 확정일자 및 배당신고가 완료되어 배당을 통해 보증금을 회수할 것으로 예상되나, 배당률에 따라 일부 미회수 시 인수될 가능성도 배제할 수 없습니다.
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3.3. 말소기준 권리 및 인수/소멸 권리
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* 말소기준권리: 안양지구축산업협동조합 근저당권 (2024.01.18 접수)
* 소멸되지 않는 권리: 등기부 요약상 말소기준권리보다 선순위의 권리는 확인되지 않으나, 임차인 현황에 따른 인수 가능성은 별도 검토가 필요합니다.
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4. 상권분석
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4.1. 주변 실거래가 분석 (JSON 활용)
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* 최근 주변 다세대 주택 실거래가 분석 결과, 전용면적 70~77㎡ 기준으로 10억 5천만원 ~ 14억원 수준의 거래가 있었습니다.
* 평균 거래 면적은 약 73.8㎡ (약 22.3평)이며, 평당 평균 약 460만원 ~ 640만원 수준으로 분석됩니다.
* 본 물건의 건물 연면적 667.66㎡ (약 2019평)에 이러한 평균 평당가(약 540만원)를 단순 적용 시, 약 109억원 수준이 되나, 이는 다세대 주택 단위 거래가이므로 본 근린주택 건물 전체의 가치를 직접 반영하기에는 한계가 있습니다.
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4.2. 시세 동향
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* 본 건은 근린주택으로, 1층 근린생활시설, 2층 사무실, 3~4층 다가구주택으로 복합 용도 사용 중입니다.
* 감정평가액은 18억 4천 3백만원으로, 주변 시세 대비 건물 규모, 입지, 수익성 등을 종합적으로 반영한 것으로 판단됩니다.
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5. 생활정보
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5.1. 주변 편의시설 및 교육시설
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* 부곡고등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.
* 인근에 편의점(CU 현황), 주차장, 사무실, 다가구 주택 등이 있어 생활 편의시설이 혼재되어 있습니다.
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6. 잠재적 리스크
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6.1. 대항력있는 임차인 문제
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* 대항력 있는 임차인 현 (보증금 3,000,000원)은 확정일자 및 배당신고가 없어 배당받지 못할 경우 보증금 300만원을 인수해야 할 위험이 있습니다.
* 대항력 있는 임차인 유 (보증금 30,000,000원)은 확정일자 및 배당신고가 완료되어 배당을 통해 보증금을 회수할 것으로 예상되나, 배당률에 따라 일부 미회수 시 인수될 가능성도 배제할 수 없습니다.
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6.2. 공동담보 물건
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* 본 물건은 공동담보로 진행되었으며, 이는 경매 과정에서 채권자의 권리 범위나 다른 담보물과의 관계를 추가적으로 확인할 필요가 있음을 시사합니다.
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6.3. 제시외 건물 포함
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* 매각 시 제시외 건물(㉠~ ㉢)이 포함되므로, 이에 대한 철거 또는 명도 관련 이슈가 발생할 수 있습니다.
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7. 종합 의견
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본 물건은 경기도 안산시 상록구 부곡동에 위치한 근린주택으로, 1.843억원의 높은 감정가를 형성하고 있습니다. 대항력 있는 임차인이 다수 존재하며, 특히 확정일자 및 배당신고가 없는 임차인으로 인한 잠재적 인수 위험이 있습니다. 주거 및 상업 시설이 복합된 건물로서 입지 조건은 보통 수준이며, 주변 시세는 제시된 다세대 주택 거래가를 기준으로 볼 때 감정가와 상당한 차이를 보입니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 철저한 권리 분석과 현장 조사를 통해 임차인 관계를 명확히 파악하고, 잠재적 위험 요소를 감안하여 신중한 입찰 결정을 내려야 합니다.
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8. 투자 포인트
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* 안산시 상록구 내 근린주택으로, 향후 지역 개발 및 수요 증가에 따른 가치 상승 잠재력이 있습니다.
* 1층 상가 및 상층부 주거 시설 운영을 통한 꾸준한 임대 수익 창출이 가능합니다.
* 주변 교육 시설(부곡고등학교) 인접으로 안정적인 임대 수요 확보에 유리합니다.
* 엄격한 권리 분석과 시세 조사를 통해 위험 요소를 제어한다면, 합리적인 가격으로 낙찰 시 수익 실현이 기대됩니다.
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9. 예상 입찰가
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* 본 물건의 감정가는 1,843,181,920원입니다.
* 주변 다세대 주택 실거래가를 바탕으로 산정한 가치는 감정가 대비 낮게 나타나므로, 감정가를 주요 참고 기준으로 삼되, 대항력 있는 임차인 인수 위험, 공동담보 등의 특수성을 감안하여 보수적으로 접근해야 합니다.
* 종합적인 검토 결과, 본 건의 예상 입찰가는 약 1,550,000,000원 (15억 5천만원) 수준으로 제시합니다.
* 이는 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되었으나, 현 임차인의 보증금 3,000,000원을 포함한 잠재적 위험을 반영한 금액입니다.
나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.