나이스옥션 법원경매 안산 2025타경52848 [1] 경기도 안산시 단원구 고잔동 654-14 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 호행 · 평가일 2025.07.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 단원구 고잔동 소재 ""단원중학교"" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택 등이 밀집하는 기존 주택지대로 인근에 각종 근린생활시설이 소재하고 각급 학교가 위치하는 등 주거지로서 제반 입지여건은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하고 영동고속도로 등 주요 간선도로와의 접근이 용이한 편으로 제반 교통사정은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건 내 제4층 제402호로서,
(사용승인일 : 2021.07.14)
외 벽 : 석재 및 석재타일붙임 등 마감,
내 벽 : 벽지붙임, 타일붙임 등 마감,
창 호 : PVC샤시 이중창호 등임.

이용상태

공동주택(다세대주택(단지형다세대))으로 이용 중임.(후첨 '호별배치도 및 내부구조도' 참조)

설비내역

기본적 위생설비 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 주차장설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로대비 등고평탄한 세장형 토지로서 주거용(공동주택(다세대주택(단지형다세대))) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 6m의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2013-10-21)(단원중)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(화랑초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 등기사항전부증명서상 주택임차권(임차보증금 : 금210,000,000원, 임차권자 : 이소라)이
설정되어 있으며, 자세한 임대관계는 미상임.

물건 비고

2026. 5. 21. 신청채권자 주택도시보증공사(임차권자 이소라)로부터 우선변제권만 주장하고, 대항력을 포기하여 임대차보증금 반환채권 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 내용의 확약서가 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경52848 (1)

소재지: 경기도 안산시 단원구 고잔동 654-14 4층402호

용도: 다세대주택 (철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 4층 402호)

감정가: 200,000,000원

토지면적: 25.94㎡ (약 7.85평)

토지지분: 25.94㎡ (약 7.85평)

건물면적: 43.12㎡ (약 13.04평)

건물지분: 43.115㎡ (약 13.04평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (주OOOOOOO)

사용승인일: 2021.07.14

1.1. 입지조건

주위 환경:

본건은 경기도 안산시 단원구 고잔동 소재 "단원중학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택 등이 밀집하는 기존 주택지대입니다. 인근에 각종 근린생활시설이 소재하고 각급 학교가 위치하여 주거지로서 제반 입지 여건은 보통인 편입니다.

교통 상황:

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하고 영동고속도로 등 주요 간선도로와의 접근이 용이한 편으로 제반 교통사정은 보통인 편입니다.

토지 형상 및 이용 상태:

인접 도로 대비 등고평탄한 세장형 토지로서 주거용(공동주택) 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로 상태:

본건 남측으로 노폭 약 6m의 포장도로와 접해 있습니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태:

도시지역, 제1종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 상대보호구역(단원중학교, 화랑초등학교), 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

등기사항전부증명서 상 주요 권리 현황:

말소기준권리: 2023.10.25. 구로세무서장 압류 (갑3)

강제경매개시결정: 2025.07.16. 주택도시보증공사 (채권액 210,000,000원) (갑4)

주택임차권: 2022.04.15. 이소라 (임차보증금 210,000,000원) (을4) - *매각으로 소멸 예정*

기타 압류: 국민건강보험공단, 강서구, 서울특별시, 안산시

임차인 현황:

임차인: 이소라

보증금: 210,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022.04.15

확정일자: 2022.04.15

배당신고일자: 2024.05.10

대항력: 없음

비고: 2026.05.21. 신청채권자 주택도시보증공사로부터 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하였으며, 임차보증금 반환채권 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 내용의 확약서가 제출되었습니다.

인수 보증금 합계:

0원

주의사항:

상기 임차인(이소라)은 대항력이 없으며, 매수인에게 잔존 임대차보증금 반환 청구권을 포기한다는 확약서를 제출하였으므로, 매각으로 인한 임차권은 소멸될 예정이며, 매수인이 인수할 임대차보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

해당 물건은 주거 밀집 지역 내에 위치하고 있으며, 주변에 각종 근린생활시설이 소재하고 있어 생활 편의성은 양호한 편입니다. 지역 내 자체적인 수요를 충족시키는 환경을 갖추고 있습니다.

1.4. 생활정보

교육 시설:

단원중학교, 화랑초등학교 등 각급 학교가 인근에 위치하여 교육 환경은 우수합니다.

편의 시설:

주변에 다양한 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의 시설 이용이 용이합니다.

주차 시설:

건물 내 주차장 설비가 되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

임차인 권리 변동:

임차인 이소라 씨는 HUG 보증 관련 조건으로 대항력을 포기하고 잔존 보증금 청구권 포기 확약서를 제출하였으나, 확약서의 법적 효력 및 이행 여부에 대한 최종적인 확인이 필요합니다.

HUG 인수조건 변경:

HUG 인수조건 변경에 대한 상세 내용은 추가 확인이 필요하며, 이는 낙찰 후 매수인의 부담이나 절차에 영향을 미칠 수 있습니다. 현재까지 파악된 바에 따르면 매수인이 인수할 임대차보증금은 없습니다.

토지이용계획:

상대보호구역(단원중학교, 화랑초등학교) 등으로 지정되어 있어, 향후 건축 행위 시 제한사항이 있을 수 있습니다.

건축물 연식:

2021년 사용승인된 비교적 신축 건물이나, 동일 단지 또는 인접 건물의 신축(JSON 데이터상의 2025년)과 비교 시 연식 차이가 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 안산시 단원구 고잔동의 비교적 양호한 주거 지역에 위치한 다세대주택으로, 2021년에 사용승인된 비교적 신축 건물입니다. 주변 학교 및 생활 편의 시설 접근성이 좋다는 장점이 있습니다. 임차인 관련 확약서 제출로 인해 매수인의 임대차보증금 인수 부담은 없는 것으로 판단되나, HUG 인수조건 변경 사항에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물 (2021년 사용승인)

* 안산시 단원구 고잔동의 정비된 주거 지역 입지

* 단지형 다세대주택으로 관리 용이성 기대

* 인접 학교 및 생활 편의시설 접근성 우수

* 대항력 없는 임차인 및 잔존 보증금 인수 부담 없음 (확약서 기준)

1.8. 예상 입찰가

시세 분석:

제공된 주변 매매/전월세 JSON 정보는 해당 물건과 직접적인 관련이 없는 용인시 처인구의 "진성빌" 사례로 파악됩니다. (건축년도, 지번, 면적 등 상이)

다만, 제공된 JSON 데이터상의 거래가액(269,180,000원 ~ 303,950,000원)과 전용면적(63.73㎡ ~ 71.06㎡)을 기준으로, 본 건과 유사한 면적(43.12㎡)에 적용 시 추정 시세는 약 183,260,000원 (43.12㎡ * 약 4,250,000원/㎡) 수준으로 산출됩니다.

본 건의 감정가는 200,000,000원으로, 위 추정 시세보다 높게 책정되어 있습니다.

인수 금액:

권리분석 결과, 임차인 이소라 씨는 대항력이 없으며 잔존 임대차보증금 반환 청구권을 포기한다는 확약서를 제출하였으므로, 매수인이 인수할 임대차보증금은 0원입니다.

예상 입찰가:

본건은 임차인 관련 특이사항 및 HUG 인수조건 변경 사항이 존재하나, 확약서 제출로 인해 매수인의 임대차보증금 인수 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

감정가(200,000,000원)와 추정 시세(약 183,260,000원)를 종합적으로 고려하고, 경매 물건의 특성 및 향후 명도 가능성을 감안할 때, 170,000,000원 ~ 180,000,000원 범위 내에서 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 법원 매각기일 직전의 시장 상황, 본건의 명도 용이성, 낙찰 후 예상되는 추가 비용 등을 종합적으로 판단하여 결정해야 합니다.

제공된 정보 외에 주변에 혐오시설이 있다는 내용은 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.