나이스옥션 법원경매 안산 2025타경52839 [1] 경기도 안산시 상록구 일동 551-11 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이의규 · 평가일 2025.07.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 일동 소재 ""성호박물관"" 북측 인근에 위치하며 주위는
다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 주택까지 차량출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층 건물 중 2층 201호로서
외벽 : 석배 및 스톤코트 마감등
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일마감
창호 : 하이새시 이중창호임.

이용상태

다세대주택(후첨 내부구조도 참고)으로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 도시가스 개별난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

등고평탄한 세장형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 노폭 약15미터 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 중로2류(폭15m~20m)(집산도로)
(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대기관리권역<대기
관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>,
시도지정문화유산구역(이익선생묘,외곽경계로부터300미터이내의지역으로문화재협의구역
임)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>,
성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미상임.
2) 본건은 건물외벽에 A동으로 표기되어 있으며 인접필지(일동 551-10)와 동별구분없이
연계건축(B동)되어 있는바 참고바랍니다.

물건 비고

2026.6.1. 신청채권자 주택도시보증공사(임차권자 박소은)로부터 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하여 임대차보증금 반환채권 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 안산지원 2025타경52839 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 안산시 상록구 일동 551-11 2층201호

용도: 다세대주택

건물구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층 건물 중 2층 201호

건물 사용승인일: 2017년 07월 24일 (건축물대장상)

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 210,000,000원

토지면적: 36.98㎡ (약 11.19평)

건물면적: 73.64㎡ (약 22.28평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 일동 소재 ""성호박물관"" 북측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

2.2. 교통상황

본건 주택까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준임.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 중로2류(폭15m~20m)(집산도로)에 해당하며, 가축사육제한구역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 시도지정문화유산구역(이익선생묘, 외곽경계로부터 300미터 이내의 지역으로 문화재협의구역임), 생활소음진동관리지역, 성장관리권역 등의 규제를 받음.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

수원지방법원 안산지원의 강제경매개시결정(2025타경52839) 등기 (접수일자: 2025-07-14)

3.2. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됨. (다만, 등기부등본 확인 필수)

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 김

보증금: 0원

차임: 500,000원

전입일자: 2024-02-20

확정일자: 2024-02-20

배당신고일자: 2025-08-04

대항력: 있음

비고: 보증금이 0원으로 기재되어 있으나, 대항력이 있는 임차인이므로 주의 필요.

* 임차인: 김

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-02-26

확정일자: -

배당신고일자: -

대항력: 있음

비고: 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 대항력이 있는 임차인이므로 주의 필요.

* 임차인: 주택도시보증공사(박 )

보증금: 217,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-04-21

확정일자: 2021-02-26

배당신고일자: 2023-06-13

대항력: 없음

비고: HUG(주택도시보증공사) 관련 임차인으로, 대항력이 없는 것으로 분석됨.

3.4. 특이사항 (HUG 확약서)

2026년 6월 1일, 신청채권자인 주택도시보증공사(임차권자 박소은)로부터 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 임대차보증금 반환 채권 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 내용의 확약서가 제출되었음. 이는 매수인의 보증금 인수 부담을 크게 줄여주는 중요한 사항임.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건은 주거지역 내에 위치하며, 주변에 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 상업시설 이용은 가능함. 대규모 상업시설 이용을 위해서는 차량 이동이 필요함.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이하며, 주변에 편의점 및 소규모 상가들이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

5.2. 교육시설

주변에 석호초등학교, 안산서초등학교, 안산중학교, 안산공업고등학교 등이 소재하여 교육 환경은 보통 수준임.

5.3. 의료시설

고려대학교의료원 안산병원 등 종합병원이 차량 이동 가능한 거리에 위치하며, 주변에 다수의 의원급 의료시설이 소재함.

5.4. 주변 시설 검색 결과

주변 지역에 대한 검색 결과, 특별히 혐오시설이나 부정적인 영향을 줄 만한 시설은 확인되지 않았음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

김 임차인(보증금 0원, 차임 50만원)과 김 임차인(보증금 0원, 차임 0원)은 대항력이 있으나 보증금이 0원으로 기재되어 있음. 만약 실제 보증금이 존재하거나, 기재된 내용과 다를 경우 예상치 못한 부담이 발생할 수 있으므로, 입찰 전 임차인과의 명확한 사실관계 확인이 필수적임.

6.2. 기타

본건은 인접 필지(일동 551-10)와 동별 구분 없이 연계 건축(B동)되어 있다는 점 참고 바람.

7. 종합 의견

본건은 경기도 안산시 상록구 일동에 위치한 다세대주택으로, 2017년 사용승인된 비교적 신축 건물임. HUG의 확약서 제출로 인해 박 임차인의 보증금 인수 부담은 없는 것으로 판단되나, 대항력 있는 임차인들의 보증금(0원)에 대한 명확한 확인이 필요함. 주변 시세 대비 감정가가 높게 책정된 경향이 있으나, 신축 연식과 입지 조건을 고려할 때 적정 가격으로 입찰 시 투자 가치가 있을 것으로 예상됨.

8. 투자 포인트

* 2017년 사용승인으로 비교적 신축 건물에 해당함.

* HUG의 확약서로 인해 주요 보증금 인수 위험이 해소되었음.

* 대항력 있는 임차인의 보증금 0원 확인 시, 인수 부담 최소화 가능.

* 안산시 상록구 일동의 주거지 내 입지로 안정적인 임대 수요 기대.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 210,000,000원이나, 유사 면적의 최근 매매 사례(2026년 7월 2일, 73.155㎡, 150,000,000원) 및 건물 연식을 고려할 때, 현 시세는 감정가보다 낮을 가능성이 있음. 가장 유사한 면적의 매매 사례(73.155㎡ @ 150,000,000원)를 기준으로 보수적으로 산정하며, 신축 연식의 이점을 고려하여 보수적인 범위를 제시함.

대항력 있는 임차인의 보증금(0원) 인수 부담이 없다는 가정 하에, 보수적인 예상 입찰가는 약 170,000,000원 내외로 판단됨. 단, 이는 시장 상황 및 경쟁 입찰자의 판단에 따라 달라질 수 있으며, 권리 분석 및 현장 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.