나이스옥션 법원경매 평택 2025타경42245 [1] 경기도 평택시 서정동 798-8 지하층2호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 박근주 · 평가일 2025.07.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 서정동 소재 ""평택시청 송탄출장소 "" 북측 인근에 위치하며, 부근은 다세대 및 다가구주택, 근린생활시설,아파트단지 및 공공시설 등이 혼재한 공동주택지대임.

교통상황

본건까지 차량출입이 자유로우며, 인근에 버스정류장이 소재하여 교통상황 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 및 벽돌조 슬래브지붕2층으로
외벽: 붉은벽돌조적
내벽: 내부 인테리어 마감
창호: 샷시창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급.배수설비, 난방설비 등이 구비되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 전면 도로와 등고 평탄한 토지로 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 세로가 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역 , 소로3류(폭 8m 미만)(접합)
가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 상대보호구역(송탄여고 , 제일중)<교육환경 보호에 관한 법률> , 비행안전제6구역(전술)(비행안전제6구역 해발56m-140m미만 협의업무위탁 2016.9.9)<군사기지 및 군사시설 보호법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대중인것으로 조사되나 기타 상세사항은 미상임.
2.공부상에는 제지하층 제2호로 되어있으나 실제 현관문에는 B02호로 부착되어있음.

물건 비고

등기사항증명서상 제지하층 제2호로 기재되어 있으나, 현황(출입문표시)는 B02호로 표시되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 경기도 평택시 서정동 798-8 지하층2호에 소재한 다세대주택입니다.

사건번호는 평택지원 2025타경42245 (1)이며, 부동산강제경매로 진행됩니다.

감정평가액은 50,000,000원입니다.

토지 면적은 33.12㎡ (약 10.02평)이며, 건물 면적은 48.98㎡ (약 14.82평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각됩니다.

채권자는 정OO입니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 경기도 평택시 서정동 소재 평택시청 송탄출장소 북측 인근에 위치합니다.

주변은 다세대 및 다가구주택, 근린생활시설, 아파트단지 및 공공시설이 혼재된 공동주택지대입니다.

차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 교통 상황은 보통입니다.

토지는 세장형으로 전면 도로와 등고 평탄하며, 서측으로 폭 8m 미만 도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상 제1종일반주거지역이며, 소로3류(폭 8m 미만)에 해당합니다.

가축사육제한구역, 송탄여고 및 제일중학교 주변의 상대보호구역, 비행안전제6구역(전술)에 포함되어 있습니다.

1.2. 권리분석

등기사항증명서상 제지하층 제2호로 기재되어 있으나, 현황(출입문표시)은 B02호로 표시되어 있어 공부와의 차이가 있습니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

집합건물 등기부 요약상, 여러 소유권 이전 및 가압류, 압류, 강제경매 기록이 말소기준권리(갑4, 2023-08-28) 이후로 등재되어 있으며, 모두 말소될 예정입니다.

총 등기부채권액은 47,483,559원입니다.

1.3. 임차인 현황 및 권리 분석

임차인: 김현자 (김 )

보증금: 2,000,000원

차임: 300,000원

전입일자: 2017-03-27

확정일자: 없음

배당신고일자: 2025-09-24

대항력: 있음

대항력 있는 임차인이 존재하며, 보증금 2,000,000원을 인수해야 할 가능성이 있으나, 본 감정평가서상 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있습니다. 임차인의 보증금 및 대항력 유무에 따라 인수 금액이 달라질 수 있으므로, 현장 조사 및 추가 확인이 필수적입니다.

1.4. 상권분석

본 물건이 위치한 서정동 일대는 주거 지역과 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

평택시청 송탄출장소가 인근에 있어 행정 및 공공 서비스 접근성이 양호합니다.

주변 부동산 정보에 따르면, 최근(2026년 7월) 인근 다세대 주택의 매매 사례가 3,906㎡(약 11.8평) 면적에 63,000,000원, 5,993㎡(약 18.1평) 면적에 110,000,000원으로 거래되었습니다. 이는 본건의 감정가(50,000,000원)보다 높은 시세를 형성하고 있음을 시사합니다.

1.5. 생활정보

인근 학교로는 송탄여고, 제일중학교 등이 있어 교육 환경이 조성되어 있습니다.

평택시청 송탄출장소가 가까워 행정 이용이 편리합니다.

주변에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능합니다.

1.6. 잠재적 리스크

1. 대항력 있는 임차인: 김 임차인은 대항력을 가지고 있으며, 보증금 2,000,000원에 대한 인수 여부가 불확실하여 잠재적 위험 요소입니다. (인수 보증금 합계 0원으로 표기되어 있으나, 실제 권리관계는 면밀히 확인 필요)

2. 비행안전제6구역: 항공기 소음 및 고도 제한 등으로 인한 불편함이나 건축 제한이 있을 수 있습니다.

3. 건물 노후화: 건축 연도가 명시되지 않았으나, 주변 유사 물건의 건축 연도를 고려할 때 노후화로 인한 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

4. 공부와 현황 불일치: 등기부상 호수와 실제 호수가 달라 혼란을 야기할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 평택시 서정동에 위치한 다세대주택으로, 평택시청 송탄출장소와 인접하여 행정 및 생활 편의성이 좋습니다. 최근 인근 시세가 감정가를 상회하는 점은 긍정적이나, 대항력 있는 임차인의 존재와 비행안전구역 등 잠재적 리스크 요소를 면밀히 검토해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

1. 입지적 장점: 송탄출장소 인근으로 행정 및 편의시설 접근성이 우수합니다.

2. 시세 상승 가능성: 최근 주변 실거래가 추이를 볼 때, 시장 가치가 감정가보다 높을 가능성이 있습니다.

3. 일괄 매각: 토지와 건물이 함께 매각되어 관리 및 활용이 용이합니다.

1.9. 예상 입찰가

주변 유사 면적(39.06㎡) 다세대주택이 2026년 7월 63,000,000원에 거래된 점과, 본건의 감정가 50,000,000원을 고려할 때, 대항력 있는 임차인(보증금 2,000,000원)의 존재 및 기타 리스크를 감안하면, 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 예상 입찰가는 55,000,000원 ~ 70,000,000원 범위에서 신중하게 고려해 볼 수 있습니다.

임차인 관련 권리관계를 명확히 파악하고, 현장 조사를 통해 건물의 상태를 확인한 후 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.