나이스옥션 법원경매 평택 2025타경42213 [1] 경기도 안성시 원곡면 성은리 449-3 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 창룡감정 · 평가일 2025.08.05

토지감정요항표

위치 및 주위환경

- 대상토지는 경기도 안성시 원곡면 성은리에 소재하는 '성은저수지' 남동측 인근에 위치
하고, 부근에는 물류센터, 농경지 및 근린생활시설 등이 있으며, 제반 주위환경 보통
입니다.

교통상황

- 대상토지까지 차량을 통한 진출입 가능하고, 근거리에 노선버스정류장이 위치하고 있으며,
북서측 인근으로 국도 제23호선, 남동측 인근으로 국도 제45호선이 통과하는 등 제반 교통
상황 보통입니다.

형태 및 이용상태

- 기호 2~4 모두 완경사지대에 위치한 부정형 토지로,
기호 2는 현황 도로, 기호 3은 상업기타(주차장 등), 기호 4는 상업용(숙박시설부지)으로
이용 중입니다.

인접 도로상태

- 기호 2 : 북서측으로 도로폭 약 4~6M 내외 도로에 접하고, 대상토지도 현황 도로로 이용
중입니다.

- 기호 3 : 북측 및 동측으로 도로폭 약 4~6M 내외 포장도로(기호 2)에 접하고 있습니다.

- 기호 4 : 북동측으로 도로폭 약 4~6M 내외 포장도로(기호 2)에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

- 기호 2~4 모두 계획관리지역, 성장관리계획구역(원곡16, 산업형), 가축사육제한구역
(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>
입니다.

제시목록 외의 물건

- 후첨' 건물개황도' 및 '사진용지' 참조하시기 바라며, 대상토지 기호 3,4 지상에 소재하는
제시외건물㉠~㉣은 개략적으로 구조를 파악하고, 면적을 실측하여 감정평가하였고, 경계석
및 옹벽 등의 부합물은 일반 거래 관행에 따라 토지가치에 포함하여 감정평가하였습니다.

- 후첨 '사진용지' 참조하시기 바라며, 대상토지 기호 3,4 지상에 설치된 옥외등은 장기간
방치된 상태로 기준시점 현재 정상작동 여부의 확인이 불가능하였고, 일부는 수리가
필요한 상태로 조사되었으므로, 옥외등의 독립된 경제적 가치는 미미할 것으로 사료되어
감정평가제외 하였습니다.

- 후첨 '사진용지' 참조하시기 바라며, 대상토지 기호 4 지상에 소재하는 제시외관정㉨은
국가지하수정보센터 누리집에 공개된 규격을 기준으로 원가법을 적용하여 감가수정하되,
감가수정시 관찰감가법을 병용하였습니다.

- 후첨 '사진용지' 참조하시기 바라며, 대상토지 기호 4 지상에 소재하는 제시외컨테이너 및
천막 등 제시외물건은 타인소유로 조사되어 감정평가제외하였고, 해당 물건은 해체 및
이동이 용이할 것으로 사료되어 토지는 이에 구애없이 감정평가하였습니다.

공부와의 차이

- 대상토지 기호 2는 지목 '잡종지' 이지만, 현황 포장된 도로 상태입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 후첨 '건물 감정평가 요항표' 참고하시기 바랍니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

- 철근콘크리트조 콘크리트평슬라브지붕 5층 건물로 2003.12.19.에 사용승인되었고,

외벽 : 드라이비트 마감 및 석재마감 등,
내벽 : 벽지도배 및 타일마감 등,
창호 : 새시창호 등입니다.

이용상태

- 대상건물은 전체 숙박시설로

지1층 : 기계실(보일러실),
1층 : 객실, 카운터 및 숙소,
2~4층 : 객실 및 린넨실 등
5층 : 객실(현황 '창고') 등으로 이용 중입니다.

설비내역

- 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, CCTV설비, 전기필름난방설비 및
유류온수보일러에 의한 온수설비 등 구비되어 있는 것으로 조사되었습니다.

부합물 및 종물

- 후첨 '건물개황도' 및 '사진용지' 참조하시기 바라며, 대상건물의 부합물인 제시외건물
㉤~㉧은 일반 거래 관행에 따라 건물가치에 포함하여 감정평가하였습니다.

- 후첨 '사진용지' 참조하시기 바라며, 대상건물 옥탑부분에 설치된 조명등은 장기간 방치된
상태로 기준시점 현재 정상작동 여부의 확인이 불가능한 상태였으므로 조명등의 독립된
경제적가치는 미미할 것으로 사료되어 감정평가제외하였습니다.

공부와의 차이

- 후첨 '사진용지' 참조하시기 바라며, 대상건물 5층은 일반건축물대장상 용도가 '객실'로
등재되어 있으나, 현황 창고로 이용 중입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 현장조사 당시 대상물건의 전(前)소유자(서정천, 등기사항전부증명서상 2020.04.27.에
매도)가 해당 숙박시설의 직원으로 상주하며 운영 중이었고, 임대차 관계는 없는 것으로
조사되었습니다. 또한, 해당 직원은 최근 숙박시설 운영과 관련한 시설물들의 수리비 및
유지수선비(승강기 유지 관리비, 지1층 소재 물탱크 수선비 및 제시외건물㉠의 보수비 등)
를 부담한 것에 대한 권리를 주장하고 있으므로 업무진행시 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물(주차장, 차양, 창고) 및 제시외 관정 포함
2. 목록2는 지목 잡종지이나 현황 도로, 목록3은 상업기타(주차장등). 목록4는 상업용(숙박시설부지).
3. 목록3,4 지상의 옥외등은 감정평가 제외.
4. 목록4 지상에 소재하는 제시외 컨테이너 및 천막 등 제시외 물건은 타인소유로 조사되어 감정평가 제외 (해체 및 이동 용이)
5. 목록1은 전체 숙박시설로 이용중. 5층은 일반건축물대장상 용도가 '객실'이나 현황 창고.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경42213(1) 부동산 임의경매 물건에 대한 보고서입니다.

1.1. 기본 물건 정보

사건번호: 평택지원 2025타경42213 (1)

소재지: 경기도 안성시 원곡면 성은리 449-3 (신주소: 경기도 안성시 천덕산로 828-12)

용도: 숙박시설

감정가: 2,306,528,000원

토지 면적: 3,256.00㎡ (약 985.00평)

건물 면적: 1,226.96㎡ (약 371.22평)

건물 제시외 면적: 341.80㎡

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 평택저축은행 (등기부상 말소기준 권리자이자 본건 임의경매 신청인)

특이사항: 공동담보

1.2. 물건 현황

본건은 경기도 안성시 원곡면에 소재하는 숙박시설로, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

토지는 총 3,256.00㎡ (약 985.00평)이며, 건물은 연면적 1,226.96㎡ (약 371.22평)입니다.

건축물대장상 용도와 달리 5층 일부가 현황 창고로 이용 중인 점, 주차장, 차양, 창고 등의 제시외 건물과 관정이 포함 매각됩니다.

목록2 토지는 지목이 잡종지이나 현황 도로로 사용 중이며, 목록3은 상업기타(주차장 등), 목록4는 상업용(숙박시설부지)으로 이용되고 있습니다.

목록3, 4 지상에 설치된 옥외등, 목록4 지상에 소재하는 제시외 컨테이너 및 천막 등은 감정평가에서 제외되었으며, 이 중 컨테이너 등은 타인 소유로 조사되어 해체 및 이동이 용이합니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경기도 안성시 원곡면 성은리에 위치하며, '성은저수지' 남동측 인근에 자리하고 있습니다.

주변에는 물류센터, 농경지, 근린생활시설 등이 혼재되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량을 통한 진출입이 가능하며, 근거리에 노선버스정류장이 위치해 있습니다.

북서측으로는 국도 제23호선, 남동측으로는 국도 제45호선이 통과하여 차량 접근성이 양호한 편입니다.

2.3. 토지 이용 및 접근성

토지(기호 2~4)는 모두 완경사지에 위치한 부정형 토지입니다.

기호 2는 현황 도로로 이용 중이며, 북서측으로 폭 약 4~6m의 도로에 접해 있습니다.

기호 3과 4 또한 북측, 동측, 북동측으로 폭 약 4~6m의 포장도로에 접하고 있어, 차량 통행 및 건물 접근에 문제가 없습니다.

2.4. 토지 이용 계획

본건 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역(원곡16, 산업형), 가축사육제한구역, 성장관리권역에 속해 있습니다.

2.5. 주변 시설

물류센터 및 농경지가 인근에 분포하고 있어, 숙박시설의 주요 수요층을 파악하는 데 참고가 필요합니다. 현재까지 파악된 정보상 특이 혐오시설은 없는 것으로 조사되었습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본건의 말소기준권리는 2020년 6월 17일 접수된 평택상호저축은행의 근저당(을16)입니다.

이하 접수된 모든 근저당, 가압류, 압류 등은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리

등기부상 '주식회사아이엔클로즈' 명의의 공유자전원지분전부이전청구권가등기(갑20 토지, 갑15 건물, 접수일자 2020.05.13)는 '인수'로 기재되어 있습니다. 이는 매수인에게 인수될 수 있는 권리이므로, 권리관계 확인 시 반드시 검토해야 합니다.

3.3. 임차인 현황

본건에는 등기부상 인수되는 임차인은 없는 것으로 조사되었습니다 (인수 보증금 합계 0원).

다만, 현장 조사 당시 전 소유자(직원으로 상주하며 운영)가 숙박시설 운영 관련 수리비 및 유지보수비 부담에 대한 권리를 주장하고 있어, 명도 과정에서 관련 분쟁의 소지가 있습니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

4. 상권분석

4.1. 상권 특성

주변에 물류센터와 농경지가 있어, 이러한 시설 종사자나 관련 업종의 방문객을 대상으로 하는 숙박 수요가 있을 수 있습니다.

근린생활시설이 일부 분포하여 기본적인 편의는 제공될 수 있으나, 일반적인 상업 지구의 활발한 상권과는 다소 거리가 있습니다.

4.2. 숙박시설 경쟁력

새롭게 개발되는 지역은 아니지만, 국도를 통한 접근성이 있다는 점에서 특정 목적을 가진 이용객들에게는 매력적인 입지가 될 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

보고서에 명시된 직접적인 편의시설 정보는 제한적입니다. 근거리 근린생활시설이 있으나, 대규모 상업 시설이나 쇼핑몰 등은 도보 접근성이 떨어질 것으로 예상됩니다.

5.2. 교통 편의성

국도 인접으로 차량을 이용한 외부 지역으로의 이동은 용이합니다. 대중교통 이용 시에는 근거리 버스정류장을 활용해야 합니다.

5.3. 주거 및 환경

'성은저수지' 인근에 위치하여 자연 경관은 좋을 수 있으나, 물류센터 및 농경지 혼재로 인해 쾌적한 주거 환경을 기대하기는 어려울 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 용도 불일치

건축물대장상 5층 용도는 '객실'이나, 현황은 '창고'로 이용 중입니다. 이는 향후 건축물대장 시정, 용도 변경 신청 시 문제가 될 수 있으며, 관련 행정 절차 및 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.2. 인수되는 가등기 권리

주식회사아이엔클로즈의 지분 이전 청구권 가등기는 매수인에게 인수될 수 있는 권리입니다. 해당 가등기의 구체적인 내용과 법적 효력을 면밀히 검토해야 합니다.

6.3. 전 소유자의 비용 주장

임차인은 없으나, 운영 관련 비용을 부담했다는 전 소유자의 권리 주장은 명도 과정에서 예상치 못한 마찰을 야기할 수 있습니다. 관련 증빙자료 검토 및 협의가 필요할 수 있습니다.

6.4. 토지 이용 현황과 지목의 차이

기호 2 토지가 공부상 '잡종지'이나 현황 '도로'로 이용되는 점은 토지 이용 및 재산권 행사에 있어 주의가 필요합니다.

6.5. 제시외 물건 처리

감정평가에서 제외된 타인 소유의 컨테이너, 천막 등은 매입 후 해체 및 이전을 고려해야 하며, 이로 인한 추가 비용 발생 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 안성시 원곡면에 위치한 숙박시설로, 국도 인접이라는 교통 이점을 가지고 있습니다. 건물은 2003년 준공된 5층 건물이며, 전체 숙박시설로 운영 중이나 5층 일부는 창고로 사용되고 있습니다.

권리관계는 대부분 말소될 것으로 예상되나, 주식회사아이엔클로즈의 가등기 인수는 반드시 확인해야 합니다. 임차인은 없으나, 전 소유자의 비용 부담 주장으로 인한 명도 관련 이슈가 존재할 수 있습니다.

토지 지목과 현황의 차이, 건물 5층의 용도 불일치 등은 향후 관리 및 활용에 있어 고려해야 할 사항입니다. 주변 환경은 물류센터, 농경지 등과 혼재되어 있어, 숙박시설 운영의 특수성을 고려한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 가격 메리트

감정가 대비 시세 비교를 통해 잠재적 가격 메리트를 판단할 수 있습니다. (추가 시세 조사 필요)

8.2. 교통 접근성

국도 인접으로 차량 이용객에게는 편리한 접근성을 제공합니다.

8.3. 사업 확장 가능성

5층 창고 공간의 재활용이나 주변 개발 계획에 따른 숙박 수요 변화를 통해 잠재적 사업 확장 가능성을 모색할 수 있습니다.

8.4. 권리 분석의 안정성

대부분의 권리가 말소될 것으로 예상되어, 비교적 권리 관계가 안정적인 편입니다. (단, 인수되는 가등기 확인 필수)

9. 예상 입찰가

9.1. 고려 사항

본건의 예상 입찰가는 인수되는 가등기 금액, 전 소유자와의 명도 협상 비용, 5층 용도 관련 처리 비용, 제시외 물건 정리 비용 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

또한, 안성시 원곡면의 유사 숙박시설 시세 및 최근 경매 낙찰가율 분석을 통해 합리적인 입찰가를 결정해야 합니다.

현재 제공된 정보만으로는 구체적인 예상 입찰가 산정이 어려우므로, 현장 조사 및 추가 자료 검토를 통해 신중하게 접근하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.