나이스옥션 법원경매 여주 2025타경733 [1] 경기도 여주시 가남읍 본두리 51-1 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

경기도 여주시 가남읍 본두리 소재 ‘본두2리마을회관’ 북동측 인근에 위치하며, 인근
일대는 야산, 농가촌락, 전원주택, 농경지 등으로 이루어진 지역으로서 동측 인근으로
중부내륙고속도로 및 남서측 근거리로 영동고속도로가 통과하고 있음.

교통상황

인접토지를 경유하여 본건 인근까지 차량접근 가능하고 북서측 근거리에 위치하는 333번
지방도로변에 버스정류장이 소재하며, 제반 교통여건은 보통 수준임.

형태 및 이용상태

부정형의 토지로서 대체로 남서하향의 완경사지 이며, 대부분 자연림 상태로서 일부 전
으로 이용중임.

인접 도로상태

지적상 맹지로서 인접지를 통해 출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역(2024-11-21)(일부제한지역 200m)<가축분
뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역(2022-08-16)(접도구역)<도로법>, 배출시설설
치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>

제시목록 외의 물건

""감정평가액의 산출근거 및 결정의견Ⅰ"" 제 ""Ⅲ-3.기타 참고사항""란 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임.

물건 비고

-본건 토지 서측 일부에 현황 인접지(469-1, 산42-1)상에 소재하는
제시외 건물일부가 침범하는 것으로 조사됨.
-1회 최저매각 가격은 제시외 건물의 소재로 인하여 제한받는 가격
임.
-지상에 소재하는 수목은 토지가격에 포함하여 평가함.
-본건 토지 동측일부는 접도구역에 저촉.
-지적상 맹지임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

물건 고유번호: 여주지원 2025타경733 (1)

소재지: 경기도 여주시 가남읍 본두리 51-1

토지 용도: 임야

감정가: 243,662,000원

토지 면적: 5,297.00㎡ (약 1,602.61평)

매각 대상: 토지 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

2. 입지조건

본건은 경기도 여주시 가남읍 본두리 소재 ‘본두2리마을회관’ 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 환경은 야산, 농가촌락, 전원주택, 농경지 등으로 이루어진 전형적인 농촌 및 산림 지역입니다.

동측으로는 중부내륙고속도로가, 남서측으로는 영동고속도로가 인접하여 있어 광역 접근성은 양호한 편입니다.

차량 접근은 인접 토지를 경유하여 가능하며, 북서측 근거리에 위치한 333번 지방도로변에 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

3. 권리분석

본건은 부동산 임의경매로 진행됩니다.

등기부등본 상 말소기준권리는 2025년 5월 15일 접수된 이종일 씨의 근저당권(채권최고액 120,000,000원)입니다.

본 경매 절차 개시 결정 역시 이종일 씨에 의해 2025년 7월 14일에 접수되었습니다.

말소기준권리보다 선순위인 권리는 없으며, 경매 절차에 따라 말소기준권리 및 그보다 후순위의 모든 권리(근저당, 임의경매 개시 결정 등)는 매각으로 소멸됩니다.

토지 등기부에는 다수의 소유권 이전(보존, 지분 이전, 증여, 상속, 강제경매, 조정) 기록이 확인되나, 이는 매각 후 소멸될 권리들입니다.

임차인 현황: 인수할 보증금이 있는 임차인은 없습니다.

4. 상권분석

본건 소재지는 전원주택, 농가, 자연림이 혼재된 농림 지역으로, 상업적 기능보다는 전원생활 또는 농업 활동에 적합한 입지입니다.

주변에 상업 시설이나 편의 시설이 밀집해 있지는 않으며, 지역 주민을 위한 기본적인 생활 편의시설은 인근 마을을 통해 이용 가능할 것으로 보입니다.

향후 여주시 가남읍 일대에 산업단지 및 관련 시설 조성이 계획되어 있어 지역 개발에 따른 잠재적 변화 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

주변 환경은 비교적 조용하고 쾌적한 농촌 지역입니다.

주요 편의시설 및 관공서 등은 차량 이동을 통해 인근 읍면 소재지로 접근해야 할 것으로 예상됩니다.

고속도로 접근성이 좋아 서울 및 수도권으로의 이동은 용이한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지 일부 침범: 본건 토지 서측 일부에 현황 인접지(469-1, 산42-1)상의 제시외 건물 일부가 침범하고 있는 것으로 조사되었습니다. 이는 향후 법적 분쟁이나 협상 과정에서 문제가 될 수 있습니다.

* 1회 최저매각 가격 제한: 상기 제시외 건물의 소재로 인해 1회차 최저매각 가격이 제한받고 있는 상황입니다.

* 지적상 맹지: 본건 토지는 지적도상 맹지로서, 인접 토지를 통해서만 출입이 가능합니다. 이는 토지 이용 및 신축 시 진입로 확보에 어려움이 있을 수 있습니다.

* 접도구역 저촉: 토지 동측 일부가 도로법상의 접도구역에 저촉되어 있어, 해당 구역 내에서의 건축 또는 토지 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한: 본건 토지는 계획관리지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 자연보전권역 등으로 지정되어 있어 개발 행위에 대한 다양한 규제를 받습니다.

* 혐오시설 및 민원 발생 가능성: 본건 인근 건장리 일대에 의료폐기물 임시보관시설(환적장) 설치가 추진되며 주민들의 반발이 있는 것으로 조사되었습니다. 비록 본건과 직접적인 연관이 없더라도, 지역 개발 과정에서 민감한 시설이 들어설 경우 주민 민원 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 여주시 가남읍에 위치한 임야로, 자연환경은 양호하나 지적상 맹지, 인접 토지 건물 침범, 접도구역 저촉 등 다수의 개발 및 이용에 제약이 되는 요소들을 가지고 있습니다.

특히, 인접 토지와의 경계 문제 및 도로 접근성은 주의 깊게 살펴봐야 할 부분입니다.

이러한 리스크 요인들로 인해 1회차 최저매각 가격이 감정가 대비 낮게 책정되었을 가능성이 있습니다.

따라서, 본건은 철저한 사전 조사를 통해 잠재적 리스크를 충분히 인지하고, 이를 해결할 수 있는 방안을 마련한 투자자에게 적합할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 시세 대비 저렴한 초기 진입 가능성: 인접 토지 건물 침범 및 맹지 등의 리스크 요인으로 인해 1회차 최저매각 가격이 감정가 대비 낮게 책정되었을 것으로 예상되어, 시세 대비 합리적인 가격에 낙찰받을 기회가 있을 수 있습니다.

* 자연 친화적 입지: 전원주택, 주말농장, 개인 텃밭 등 자연 속에서의 생활을 추구하는 투자자에게 매력적인 입지입니다.

* 향후 개발 가능성: 인접 토지와의 관계를 원만히 해결하고, 관련 법규 내에서 개발 행위가 가능하다면 미래 가치 상승을 기대할 수 있습니다. 또한, 가남읍 일대의 산업단지 조성 계획은 지역 발전에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 243,662,000원입니다.

1회차 최저매각 가격은 제시외 건물의 소재로 인해 제한받는 가격으로, 감정가보다 낮게 책정될 예정입니다.

정확한 예상 입찰가는 주변 시세, 권리 관계, 현장 조사 결과, 법원 진행 상황 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 하며, 본 보고서에서는 특정 금액을 제시하기 어렵습니다.

다만, 상기 언급된 잠재적 리스크들을 면밀히 분석하고, 이를 해소하기 위한 추가 비용 및 시간을 고려하여 입찰가를 산정해야 할 것입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.