나이스옥션 법원경매 평택 2025타경744 [1] 경기도 안성시 사곡동 226-8 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지엘 · 평가일 2025.07.21

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안성시 대덕면 진현리 소재 ""명덕초등학교"" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공장용지, 폐기물처리장, 근린생활시설, 농경지 및 임야 등이 혼재하는 지역으로 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하나 배차간격 등 감안시 제반 대중교통상황은 다소 불편시됨.

형태 및 이용상태

일련번호(1) : 인접비 대비 등고평탄한 사다리형의 토지로서 단독주택건부지로 이용 중임.
일련번호(3) : 인접비 대비 등고평탄한 부정형의 토지로서 창고건부지로 이용 중임.
일련번호(5) : 인접비 대비 등고평탄한 부정형의 토지로서 야적장건부지로 이용 중임.
일련번호(6) : 인접비 대비 등고평탄한 사다리형의 토지로서 야적장건부지로 이용 중임.
일련번호(7) : 인접비 대비 등고평탄한 사다리형의 토지로서 묵전으로 이용 중임.
일련번호(8) : 인접비 대비 등고평탄한 부정형의 토지로서 전기타로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 일련번호(3,5)는 남서측으로 로폭 약 8미터 포장도로에 각각 접하며, 일련번호(1,6,7,8)은 지적도상 맹지이나 본건 내부로 개설된 현황 ""도로""를 통하여 접근가능함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1,3,5,6,7,8) : 공히 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(일부제한구역), 성장관리권역임.

제시목록 외의 물건

후면 ""사진용지"" 참조

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호(2) : 조적조 슬라브지붕 단층 건으로,
외벽 : 적벽돌 쌓기 마감 등
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등
바닥 : 장판지 깔기 마감 등
창호 : 샷시창호임.

일련번호(4) : 철골조 조립식 판넬지붕 단층 건으로,
외벽 : 판넬마감 등
내벽 : 판넬마감 등
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

일련번호(2) : 단독주택으로 이용 중임.
일련번호(4) : 창고로 이용 중임.

설비내역

일련번호(2) : 위생 및 급배수설비, 유류온수보일러에 의한 난방설비 있음.
일련번호(4) : 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비 등이 있음.

부합물 및 종물

후면 ""지적개황도 및 건물개황도"" 참조

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 및 수목 포함. 목록3,5 지상에 가치가 희박하다고 판단되는 수목은 토지가액에 포함하여 매각. 목록5,6,8 지상 자연림 등은 토지가액에 포함하여 매각. 지상 콘테이너, 이동식화장실 및 기타 잡자재 등은 매각제외.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 평택지원 2025타경744 (1)

소재지: 경기도 안성시 사곡동 226-8

용도: 단독주택 및 창고 (토지/건물 일괄매각)

감정가: 7,378,951,200원

토지면적: 24,334.00㎡ (약 7,362.98평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 총 3,435.60㎡

* 건물(2) 단독주택: 92.36㎡ (약 27.94평)

* 건물(4) 창고: 2,550.24㎡ (약 771.61평)

* 건물 제시외면적: 803.00㎡ (약 242.92평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 전북은행, 국민은행, 박현, 교보자산신탁주식회사 등 (주요 채권자 기준)

특이사항: 중복사건, 공동담보, 유동화물건

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 및 수목 포함. 일부 수목은 토지가액 포함 매각. 콘테이너, 이동식화장실, 잡자재 등은 매각 제외.

2. 입지조건

주위환경: 본건은 경기도 안성시 대덕면 진현리 소재 "명덕초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공장용지, 폐기물처리장, 근린생활시설, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통으로 평가됨.

교통상황: 본건까지 차량 접근은 용이하나, 인근 노선버스정류장의 배차 간격 등을 감안할 때 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있음.

토지 이용 및 상태:

* 일련번호(1): 단독주택 건부지로 이용 중이며, 등고평탄한 사다리형 토지임.

* 일련번호(3): 창고 건부지로 이용 중이며, 등고평탄한 부정형 토지임.

* 일련번호(5): 야적장 건부지로 이용 중이며, 등고평탄한 부정형 토지임.

* 일련번호(6): 야적장 건부지로 이용 중이며, 등고평탄한 사다리형 토지임.

* 일련번호(7): 묵전으로 이용 중이며, 등고평탄한 사다리형 토지임.

* 일련번호(8): 기타 용도로 이용 중이며, 등고평탄한 부정형 토지임.

도로상태: 일련번호(3,5) 토지는 남서측으로 폭 약 8미터의 포장도로에 접함. 일련번호(1,6,7,8) 토지는 지적도상 맹지이나, 본건 내부로 개설된 현황 "도로"를 통해 접근 가능함.

토지이용계획 및 제한상태: 일련번호(1,3,5,6,7,8) 토지 모두 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 성장관리권역에 해당함.

3. 권리분석

말소기준권리: 2021년 6월 30일 국민은행 근저당 (3,600,000,000원)

총 채권액 (등기부채권 총액): 26,230,000,000원

주요 권리 내역:

* 소유권이전 (1986-01-23, 한일건설산업주식회사)

* 근저당 (2021-06-30, 전북은행, 1,150,000,000원)

* 근저당 (2021-06-30, 국민은행, 3,600,000,000원) - 말소기준권리

* 근저당 (2024-04-22, 박현, 3,480,000,000원)

* 근저당 공동담보 (2024-06-26, 교보자산신탁주식회사, 18,000,000,000원)

* 임의경매 (2025-07-10, 전북은행)

* 임의경매 (2025-08-25, 국민은행)

* 압류 (2025-09-29, 한국장애인고용공단)

* 압류 (2025-12-10, 안성시)

* 압류 (2026-05-08, 수원세무서장)

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임대 관계는 미상임. 금액이 미상인 임차인이 있을 수 있으므로 주의가 필요함.

4. 상권분석

본 물건은 경기도 안성시 사곡동에 위치하며, 주변 지역은 공장, 폐기물처리장, 농경지, 임야 등이 혼재된 복합 용도 지역임.

주요 시설로는 남서측 인근에 명덕초등학교가 위치하며, 근린생활시설도 일부 분포함.

대규모 상업 시설 밀집 지역과는 거리가 있으며, 주로 산업 및 농업 활동과 관련된 환경이 조성되어 있음.

자연녹지지역으로 지정되어 있어 개발에 일부 제한이 따르나, 넓은 토지 면적은 물류, 창고, 농업 관련 시설 등으로의 활용 잠재력을 가짐.

주변에 폐기물처리장이 위치하는 점은 환경적인 측면에서 고려가 필요할 수 있음.

5. 생활정보

주변 교통: 차량 접근은 용이하나, 대중교통 이용 시 다소 불편함이 예상됨.

교육 환경: 명덕초등학교가 근거리에 있어 자녀 교육 환경을 고려할 수 있음.

편의시설: 근린생활시설이 혼재하나, 대규모 상업 시설과의 접근성은 다소 떨어짐.

자연 환경: 임야, 농경지 등이 인접해 있어 일부 녹지 환경을 누릴 수 있으나, 공장, 폐기물처리장 등과 혼재되어 있어 쾌적성은 혼합적임.

6. 잠재적 리스크

주변 혼재 시설: 공장, 폐기물처리장 등이 인접해 있어 소음, 악취, 환경 오염 등의 발생 가능성이 있으며, 이는 부동산 가치 및 주거 쾌적성에 부정적인 영향을 미칠 수 있음.

대중교통 불편: 대중교통 접근성이 상대적으로 낮아 차량 미보유자에게는 불편할 수 있음.

토지 이용 제한: 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역 등으로 지정되어 있어 향후 토지 이용이나 건축에 있어 개발 및 증축에 제약이 따를 수 있음.

높은 채권 총액: 등기부채권 총액이 262억 원을 초과하는 것으로 나타나, 복잡한 금융 관계 및 잠재적 경매 절차의 지속 가능성을 염두에 두어야 함.

미상 임대 관계: 인수 보증금이 없다고 명시되었으나, 임대 관계가 미상인 점은 실제 점유자 및 계약 관계를 확인해야 하는 추가 부담이 될 수 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 안성시의 외곽 지역에 위치한 대규모 단독주택 및 창고 시설로, 상당한 면적의 토지를 포함하고 있음.

감정가는 73억 원 수준이나, 총 채권액이 262억 원을 초과하는 등 채무 구조가 매우 복잡함.

주변 환경은 공장, 폐기물처리장 등과 혼재된 복합 용도 지역이며, 대중교통 이용이 다소 불편한 점은 단점으로 작용할 수 있음.

자연녹지지역 등의 토지 이용 규제는 향후 개발 가능성을 제한할 수 있으나, 넓은 토지 면적은 특정 용도(물류, 창고, 농업 등)로는 잠재력을 가질 수 있음.

복잡한 권리 관계 및 주변 환경 등을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 요구됨.

8. 투자 포인트

대규모 토지 보유: 24,334㎡의 넓은 토지는 향후 다양한 개발 및 활용 가능성을 제공함.

기존 시설 활용: 단독주택 및 대형 창고 시설이 이미 존재하므로, 즉시 임대 수익을 창출하거나 사업용으로 활용할 수 있음.

물류/산업 시설 잠재력: 주변 산업 시설과의 연계성 및 넓은 부지를 활용하여 물류 창고, 소규모 생산 시설 등으로의 전환 가능성을 탐색해 볼 수 있음.

시세 대비 저가 매입 가능성: 높은 채권액과 복잡한 권리 관계 등으로 인해 경매 과정에서 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 낙찰될 가능성이 있음.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 7,378,951,200원이며, 인수할 보증금은 0원으로 파악됨.

주변 시세, 건물 상태, 향후 개발 가능성, 부동산 시장 상황, 경쟁 입찰자 수 등을 종합적으로 고려해야 함.

현재 파악된 정보와 일반적인 경매 낙찰률 추세를 감안할 때, 감정가의 70% ~ 85% 수준 (약 51억 6천만 원 ~ 62억 7천만 원) 에서 입찰가를 고려해 볼 수 있음.

이는 추정치이며, 실제 입찰가는 현장 조사 및 추가적인 시세 분석을 통해 조정되어야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.