나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52569 [1] 경기도 광주시 매산동 221-13 매산파라곤 203동 2층 201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 매산동 소재 ""매산 삼거리"" 남동측 인근에 위치하며 부근으로 단독
주택 및 다세대주택, 근린생활시설, 소규모 공장 및 창고, 농경지, 임야등이 소재하며 주
거지로서의 제반 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통인 편임

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층건 다세대주택 중 2층 201호로서,

외 벽 : 치장벽돌쌓기 및 석재붙임.
내 벽 : 벽지도배 및 벽지도배.
창 호 : 알루미늄샷시 및 하이샷시 이중창임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.후면 (""내부개황도 및 사진"" 참고)

설비내역

기본적인 위생 급.배수설비, 개별난방설비, 소방설비, 공동현관보안설비 등임.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 등고 평탄한 가장형 토지로서 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 로폭 약 4-6미터 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(계획관리), 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형))

가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,배출시설설치제한
지역<물환경보전법>,자연보전권역<수도권정비계획법>,공장설립승인지역<수도법>,특별대책지
역<환경정책기본법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

2026.4.1.자로 주택임차권의 승계인 주택도시보증공사는 우선변제권만 주장하고, 대항력을 포기한다는 확약서 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본사항

사건번호: 성남지원 2025타경52569 (1)

소재지: 경기도 광주시 매산동 221-13 매산파라곤 203동 2층 201호

용도: 다세대주택

건물 준공년월: 2017년 (준공승인 2018년 6월)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 건물 및 토지 현황

토지면적: 67.12㎡ (약 20.30평)

건물면적: 60.68㎡ (약 18.36평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 권리 정보

감정가: 237,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 광주시 매산동 소재 "매산 삼거리" 남동측 인근에 위치하며, 주변으로 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 소규모 공장 및 창고, 농경지, 임야 등이 혼재하여 주거지로서의 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 접근성

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다. 본건 북측으로는 로폭 약 4-6미터 도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 분석

* 임차인: 송준호

전입일자: 2024-08-12

보증금: 0원

차임: 0원

대항력: 없음

비고: 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어 실질적인 권리관계는 미미할 것으로 보이나, 특이사항으로 분류하여 추가 확인이 필요합니다.

* 임차인: 주택도시보증공사(임화현)

전입일자: 2022-02-28

보증금: 276,000,000원

확정일자: 2022-01-19

대항력: 없음

비고: 주의사항 및 물건명세서에 의거, 2026년 4월 1일자로 주택임차권의 승계인으로서 주택도시보증공사는 대항력을 포기한다는 확약서를 제출하였습니다. 따라서 본 경매 절차에서 임차인으로서 대항력은 주장할 수 없으며, 우선변제권만 주장합니다. (본 경매의 채권자 역시 주택도시보증공사로 확인됩니다.)

3.2. 등기부 현황 및 말소기준 권리

등기부상 말소기준권리는 2022년 8월 11일 접수된 강동구(서울특별시)의 압류 (갑4)입니다.

이 외 등기된 권리들은 말소기준권리보다 후순위이며, 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

3.3. 인수 및 소멸 권리

본건은 부동산강제경매 사건으로, 매각으로 인해 모든 인수 대상 권리가 소멸될 예정입니다.

물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항없음"으로 기재되어 있어, 낙찰자는 권리 인수 부담이 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 동향 (매매)

본건과 유사한 다세대주택인 "리치하우스"(2015년식, 46.34㎡)가 2026년 5월 14일 107,000,000원에 거래되었습니다. 이를 기준으로 면적 대비 시세를 환산하면, 본건(60.68㎡)의 가치는 약 140,000,000원 내외로 추정됩니다.

주변 연립주택인 "삼호맨션"(1997년식, 84.47㎡)은 2026년 5월 26일 130,000,000원, "한솔골든타운"(1996년식, 74.64㎡)은 2026년 5월 20일 82,000,000원에 거래되었으나, 주거 형태 및 건축 연식에서 차이가 있어 직접적인 비교는 어렵습니다.

현재 감정가(237,000,000원)와 추정 시세(약 140,000,000원) 간 상당한 차이가 존재합니다.

4.2. 주변 시세 동향 (임대)

제공된 주변 실거래가 정보에는 매매와 임대 시세 정보가 동일하게 제시되어 있어, 정확한 임대 시세 분석은 어렵습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본건 소재지 인근에는 기본적인 근린생활시설이 분포하고 있으며, 매산 삼거리 인근으로 다양한 상업시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

주변 지역에 초등학교, 중학교 등 교육시설이 위치하고 있을 것으로 예상되나, 구체적인 학군 및 교육시설 정보는 추가 확인이 필요합니다.

5.3. 자연환경

주위 환경에 농경지, 임야 등이 소재하고 있으며, 토지이용계획상 계획관리지역, 자연보전권역 등으로 지정되어 있어 환경적인 제약이 일부 존재합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

주택도시보증공사(HUG)가 대항력을 포기함에 따라 임차인 관련 권리 인수 부담은 해소되었습니다. 그러나 임차인 송준호의 보증금 및 차임이 0원으로 기재된 부분은 주의 깊게 확인하여 예상치 못한 금전적 부담이 발생하는지 검토해야 합니다.

6.2. 물건 자체 리스크

건물 준공연도가 2017년으로 비교적 최신이어서 건물 노후화로 인한 직접적인 하자 발생 가능성은 낮습니다. 다만, 주변에 소규모 공장 및 창고 등이 혼재되어 있어 소음, 진동, 환경적 요인으로 인한 주거 쾌적성 저하 가능성이 있습니다.

6.3. 주변 환경 리스크

본건 토지이용계획상 가축사육제한구역, 배출시설설치제한 지역, 공장설립승인지역, 특별대책지역 등으로 지정되어 있어, 향후 지역 개발이나 건축 행위에 제약이 있을 수 있습니다. 현재까지 명확한 혐오시설 정보는 파악되지 않았으나, 공장 및 창고 등이 혼재된 점은 간과할 수 없습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 광주시 매산동에 위치한 다세대주택으로, 주택도시보증공사(HUG)의 대항력 포기 확약으로 인해 권리 인수 부담이 사실상 없는 상태입니다. 또한 2017년 준공으로 건물 노후화에 따른 위험 부담이 적다는 점은 긍정적입니다. 하지만 감정가(237,000,000원) 대비 주변 시세(약 140,000,000원)가 현저히 낮게 형성되어 있어, 투자 수익률 측면에서 신중한 접근이 요구됩니다. 주변에 공장 및 창고 등이 혼재된 환경은 주거 쾌적성에 영향을 미칠 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 권리 관계의 명확성: 주택도시보증공사의 대항력 포기로 복잡한 권리 관계가 해소되었습니다.

* 준신축급 건물: 2017년 준공으로 비교적 최신 건물에 해당하여 즉각적인 수리 비용 발생 가능성이 낮습니다.

* 시세차익 가능성: 감정가 대비 낮은 추정 시세는 입찰가를 통한 시세 차익 실현의 기회를 제공합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 237,000,000원이지만, 주변 다세대주택의 최근 실거래가 분석 결과 약 140,000,000원 내외의 시세가 형성된 것으로 추정됩니다.

주택도시보증공사의 대항력 포기 확약으로 권리상 인수 부담이 없다는 점을 감안할 때, 시세 차익을 목표로 한다면 감정가 이하의 낮은 가격에 입찰하는 전략이 유효합니다.

보수적인 접근을 고려하여, 추정 시세인 140,000,000원 수준에서 시작하되, 현장 조사 결과 및 경쟁 입찰자의 상황을 면밀히 파악하여 150,000,000원에서 170,000,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 제안합니다. 이는 시세 분석에 기반한 추정치이며, 실제 입찰 시 시장 상황에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.