나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52567 [1] 경기도 광주시 신현동 475-3 더뷰 101동 1층101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 두요감정 · 평가일 2025.07.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 신현동 소재 ""신현3리복지회관"" 북동측 원거리에 위치하며, 주위는 다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량접근 용이하며, 인근 간선도로변으로 시내버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(경사슬라브)지붕 4층 중 제1층 제101호로서
(사용승인일:2018.02.14)
외 벽 : 치장벽돌쌓기 등 마감.
창 호 : 섀시창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중입니다.
(※후첨 '현황도(건물이용 및 임대개황도)' 참조)

설비내역

기본적인 위생설비 및 급·배수설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 대체로 등고평탄한 사다리형 토지로서 현황 '공동주택(다세대주택)'건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

남측으로 노폭 약 5m 내외의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(계획관리), 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)), 가축사육제한구역(일부제한구역), 배출시설설치제한지역, 준보전산지(2020-04-01), 자연보전권역, 특별대책지역입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계

미상입니다.


기타

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지

경기도 광주시 신현동 475-3, 더뷰 101동 1층 101호.

1.2. 물건종별

다세대주택.

1.3. 건물구조 및 사용승인일

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(경사슬라브)지붕 4층 건물 중 제1층 제101호이며, 2018년 2월 14일 사용승인되었습니다.

1.4. 토지/건물면적

토지 면적 75.35㎡ (약 22.79평), 토지 지분 75.3484㎡ (약 22.79평).

건물 면적 65.43㎡ (약 19.79평), 건물 지분 65.43㎡ (약 19.79평).

토지 제시외 면적 및 건물 제시외 면적은 없습니다.

1.5. 감정가

300,000,000원.

1.6. 매각대상

토지 및 건물 일괄 매각 대상입니다.

1.7. 경매구분

부동산 임의경매.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 신현동 소재 "신현3리복지회관" 북동측 원거리에 위치하며, 주위는 다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다. 해당 지역은 조용한 주거 환경을 이루고 있습니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근 간선도로변으로 시내버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용 상황은 보통 수준입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

2024년 6월 4일 한국양계축산업협동조합이 설정한 근저당권 (을5)이 말소기준권리입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸될 예정이며, 인수되는 권리는 없습니다. 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 모두 소멸됩니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 이해규

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024년 6월 19일

대항력: 없음

해당 임차인은 대항력이 없으며, 보증금과 차임이 0원으로 신고되어 있어 인수되는 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

4.1. 1.최근 매매 사례

제공된 최근 매매 JSON 정보 분석 결과는 다음과 같습니다.

* 2026년 5월 4일: 서울 강남구 소재 블리스타운(C동), 전용면적 70.17㎡, 2019년 건축, 3층, 매매가 32,000만원. (평당가 약 455.95만원/㎡)

* 2026년 5월 1일: 경기 광주시 소재 보헤미안C동, 전용면적 84.74㎡, 2019년 건축, 1층, 매매가 46,500만원. (평당가 약 548.73만원/㎡)

* 2026년 5월 1일: 경기 성남시 중원구 소재 아트리움(106동), 전용면적 52.25㎡, 2012년 건축, 3층, 매매가 13,000만원. (평당가 약 248.80만원/㎡)

4.1. 2.시세 동향

본건(전용면적 65.43㎡, 2018년 사용승인, 1층)과 비교했을 때, 2026년 5월 1일에 거래된 보헤미안C동(전용 84.74㎡, 2019년 건축, 1층, 46,500만원)이 1층이라는 점에서 가장 유사한 조건으로 보입니다. 이 사례의 평당 시세(약 548.73만원/㎡)를 본건 면적(65.43㎡)에 적용하면 약 359,000,000원 수준으로 추정됩니다.

감정가 300,000,000원(평당 약 458.6만원/㎡)은 비교적 보수적인 평가로 보이며, 유사한 조건의 최근 매매 사례가 더 높은 가격에 거래된 점을 고려할 때 시세는 감정가 이상으로 형성될 가능성이 있습니다. 다만, 블리스타운 사례는 면적 대비 가격이 다소 낮고, 아트리움 사례는 연식이 오래되고 면적이 작아 직접적인 비교에는 한계가 있습니다.

신현동 지역의 다세대주택 시세는 단지별, 층별, 건축 연도별로 편차가 존재하므로, 본건의 정확한 시세 파악을 위해서는 추가적인 현장 조사 및 인근 유사 물건의 실거래가 조사가 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 근린생활시설이 소재하여 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설(마트, 편의점, 식당 등) 이용이 편리합니다. 대형 쇼핑 시설은 인근 도시로 이동해야 할 수 있습니다.

5.2. 교육시설

주변으로 신현초등학교, 광명초등학교, 능평초등학교 등이 위치하여 도보 또는 차량으로 통학 가능한 거리에 초등학교가 있습니다. 중학교 및 고등학교는 다소 거리가 있을 수 있으나, 통학 가능한 학교들이 분포하고 있습니다.

5.3. 주변 시설 (혐오시설 포함)

조사 결과, 본건 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 해당 지역은 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역 등으로 지정되어 있어 환경 관련 규제가 존재함을 유의해야 합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계

등기부상 채권 총액(394,920,000원)이 감정가(300,000,000원)를 초과하고 있으나, 이는 임의경매의 경우 통상적인 상황이며, 매각으로 모든 권리가 소멸되므로 인수되는 권리는 없습니다.

6.2. 공법상 제한

계획관리지역, 성장관리구역(주거형), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 자연보전권역, 특별대책지역 등 다수의 공법상 제한이 존재합니다. 이는 향후 건축, 증축, 용도 변경 등에 제약을 줄 수 있으며, 특히 환경 관련 규제는 주의가 필요합니다.

6.3. 기타 리스크

* 임대 관계 미상: 임대차 관계가 불분명하여 명도 진행 시 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다. (비록 임차인의 대항력은 없으나, 관계 확인 필요)

* 시세 변동성: 제공된 최근 매매 사례들을 볼 때 시세 편차가 존재하며, 입찰 전 철저한 시세 조사가 필수적입니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 광주시 신현동에 위치한 2018년식 신축급 다세대주택으로, 기본적인 생활 환경 및 교통 여건은 양호한 편입니다. 권리관계는 명확하여 낙찰 시 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되므로 권리 인수에 따른 위험은 적습니다. 다만, 다수의 공법상 제한 사항이 존재하므로 투자 시 유의해야 합니다. 최근 매매 사례를 볼 때 감정가 대비 시세가 높게 형성될 가능성이 있으나, 정확한 가치 평가를 위해서는 심층적인 시세 조사와 현장 확인이 필수적입니다. 임대 관계가 미상이므로 명도 진행 시 특별한 주의가 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 2018년식 건물로 비교적 신축급에 해당하여 관리 상태가 양호할 것으로 기대됩니다.

* 토지와 건물이 일괄 매각되어 소유권 확보에 용이합니다.

* 말소기준권리보다 선순위 권리가 없어 낙찰 후 인수하는 권리 부담이 없습니다.

* 신현동 지역은 주거 환경이 개선되고 있어 장기적인 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

제공된 최근 매매 사례 중 본건과 가장 유사한 조건(1층, 2019년 건축, 유사 면적)인 보헤미안C동(전용 84.74㎡, 1층, 465,000,000원)의 평당 시세(약 548.73만원/㎡)를 적용할 경우, 본건(65.43㎡)의 시세는 약 359,000,000원으로 추정됩니다.

감정가 300,000,000원(평당 약 458.6만원/㎡)과 비교했을 때, 시세가 더 높게 형성될 가능성이 있습니다.

이를 종합적으로 고려하여, 현 시세 및 감정가를 고려한 적정 입찰가 범위는 310,000,000원 ~ 350,000,000원 으로 예상됩니다.

최종 입찰가 결정은 반드시 현장 방문을 통한 건물 상태 확인, 주변 유사 물건의 최근 실거래가 정밀 분석, 공법상 제한으로 인한 가치 하락 요인 등을 종합적으로 검토한 후 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.