나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52487 [1] 경기도 광주시 능평동 689-2 가동 복수층(하층)1,(상층)2층101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 은율감정 · 평가일 2025.07.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 능평동 소재 ""능평1리 마을회관"" 남서측 근거리에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 바 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 근거리에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(경사슬래브,평슬래브)지붕 4층 건 내 복수층(하층)1,(상층)2층 101호로서,

외벽 : 석재붙임 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

이용상태

다세대주택(복수층 하층,상층)으로 이용중임.(후첨 ""내부구조도"" 참조)

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필 일단의 대체로 부정형 평지의 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

능평동 689-2 : 계획관리지역, 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)), 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 특별대책지역<환경정책기본법>.

능평동 689-1 : 계획관리지역, 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)), 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 특별대책지역<환경정책기본법>.

능평동 689-3 : 계획관리지역, 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)), 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 특별대책지역<환경정책기본법>, 영농여건불리농지.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 임대관계는 미상이며, 내부구조도 및 이용상태 등은 집합건축물대장상 건축물현황도(표준적인상황)등을 기준으로 작성하였는 바 경매진행시 참고 바라며, 실제와 다소 상이할 수 있는 바 경매참여시 재확인 바람.

(2) 귀 제시목록 및 등기사항전부증명서 중 전유부분의 건물의 표시가 복수층(하층)3 복수층(상층)4로 되어있고, 집합건축물대장(전유부,갑) 중 전유부분 층별 내역은 복수층(하층)1 복수층(상층)2로 표기되어, 서로 상이하므로 구분건물 감정평가명세표에 집합건축물대장을 기준으로 표기하였는 바 경매진행시 참고 바람.

물건 비고

등기사항증명서의 전유부분 건물의 표시가 복수층(하층)3 복수층(상층)4로 되어있고, 건축물대장의 전유부분 층별내역은 복수층(하층)1 복수층(상층)2로 서로 상이함
주택도시보증공사(양도전:임차인 최민홍)로부터 2026.06.01.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 성남지원 2025타경52487 (1) 사건의 물건에 대한 분석 결과입니다.

1.1. 기본 사항

사건번호: 성남지원 2025타경52487 (1)

소재지: 경기도 광주시 능평동 689-2 가동 복수층(하층)1,(상층)2층 101호

용도: 다세대주택

감정가: 262,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 88.83㎡ (약 26.88평)

토지지분: 88.828㎡ (약 26.88평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 39.10㎡ (약 11.82평)

건물지분: 39.1㎡ (약 11.82평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

총 면적 (토지+건물): 127.93㎡ (약 38.70평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 능평동 소재 "능평1리 마을회관" 남서측 근거리에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다. 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 근거리에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 제반 교통상황은 보통입니다.

2.3. 도로상태

본건 서측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

해당 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한구역(일부제한), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 특별대책지역에 속합니다.

2.5. 주변 시설

"능평1리 마을회관"이 인근에 위치하며, 근린생활시설이 혼재된 지역으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

주변에 혐오시설에 대한 정보는 제공된 자료에서 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

본건은 부동산 강제경매로 진행되며, 채권자는 주택도시보증공사입니다.

말소기준권리는 2021년 7월 9일 접수된 추미숙의 근저당권 (을4)입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 현재로서는 없습니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 최민홍

보증금: 250,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 4월 23일

확정일자: 2021년 3월 12일

배당신고일자: 2023년 6월 1일

대항력: 없음

비고: 주택도시보증공사로부터 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해주겠다'는 내용의 확약서가 제출되었습니다.

3.3. 인수 보증금

위 임차인 최민홍은 대항력이 없어 보증금 인수분은 없습니다. 따라서 인수 보증금 합계는 0원입니다.

3.4. 기타 권리사항

등기부채권 총액은 430,000,000원입니다.

등기사항증명서상 소유권보존(백미숙, 2017-05-19), 소유권이전(장성호, 2021-04-30), 압류(서대전세무서장, 2022-09-28), 압류(국민건강보험공단, 2023-04-21), 강제경매(주택도시보증공사, 2025-06-27) 등의 권리 내역이 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건은 다세대주택 및 단독주택, 근린생활시설이 혼재된 지역에 위치하고 있습니다.

인근에 "능평1리 마을회관"이 소재하며, 주위 환경은 보통으로 평가됩니다.

4.2. 주변 시세

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본건과 유사한 다세대주택의 실거래가는 2026년 5월 기준으로 16,000만원에서 24,700만원 사이에 형성되어 있습니다.

특히 2019년식 '필하우스'(52.3㎡)는 24,700만원에 거래되었으며, 이는 본건보다 면적이 크고 신축입니다.

2013년식 '포레스빌'(53.84㎡)은 16,000만원에 거래되었고, 2012년식 '두루미인3차'(59.96㎡)는 16,400만원에 거래되었습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 마을회관 및 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 용이하며, 근거리에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

5.3. 건물 상태 및 구조

건물은 철근콘크리트구조로, 4층 건물 내 복수층(하층)1,(상층)2층 101호로 이용 중입니다.

외벽은 석재붙임 마감 등이며, 창호는 샷시 창호 등입니다.

위생, 급배수, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부상 내용 불일치

등기사항증명서상 전유부분 건물의 표시는 복수층(하층)3, 복수층(상층)4로 되어 있으나, 건축물대장상 전유부분 층별 내역은 복수층(하층)1, 복수층(상층)2로 서로 상이합니다. 이는 향후 재산권 행사에 혼란을 야기할 수 있는 부분이므로, 입찰 전 반드시 관련 사항을 명확히 확인해야 합니다.

6.2. 임차인 관련 확약서

주택도시보증공사로부터 임차인 최민홍에 대한 보증금 우선변제권 주장 및 대항력 포기에 대한 확약서가 제출되었습니다. 대항력은 없으나, 임차인의 권리 포기 및 말소에 관한 사항은 명확히 확인하여 인수되는 보증금이 없음을 다시 한번 검토해야 합니다.

6.3. 공동담보

특수물건정보에 '공동담보' 물건으로 언급되어 있으나, 구체적인 담보 대상 및 범위에 대한 정보는 추가 확인이 필요합니다.

6.4. 임대 관계 미상

실제 내부 이용 상태는 집합건축물대장 등과 다소 상이할 수 있으며, 임대 관계는 미상입니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 광주시 능평동에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 262,000,000원입니다. 토지와 건물이 일괄 매각되는 부동산 강제경매 물건입니다.

임차인 최민홍씨는 대항력이 없어 보증금 인수분은 없으나, 주택도시보증공사와의 확약서 내용으로 인해 추가적인 확인이 필요합니다.

가장 큰 리스크 요인은 등기사항증명서와 건축물대장 간의 전유부분 층수 표기 불일치입니다. 이는 입찰 전 반드시 상세히 조사하여 명확히 파악해야 합니다.

주변 시세 대비 감정가가 높게 책정된 것으로 보이며, 1차 경매에서 유찰될 가능성도 있습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 대항력 없는 임차인

최민홍 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없으므로, 명도를 비교적 용이하게 진행할 수 있습니다.

8.2. 실거주 및 투자 가치

다세대주택으로서 실거주 목적의 수요가 있을 수 있으며, 향후 지역 개발 및 시세 변동에 따른 투자 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

8.3. HUG 관련 혜택 가능성

주택도시보증공사 관련 물건으로, HUG의 조건 변경이나 특정 확약 내용이 향후 매각 및 명도 과정에 영향을 미칠 수 있으나, 이를 긍정적으로 활용할 여지도 검토해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 데이터를 분석한 결과, 본건과 유사한 다세대주택의 면적(약 52~60㎡)은 16,000만원에서 24,700만원 사이에 거래되었습니다.

본건의 전용면적은 39.10㎡ (약 11.82평)으로, 최근 거래된 물건들보다 작은 면적입니다.

2019년식 '필하우스'(52.3㎡)의 최고 실거래가 24,700만원을 기준으로, 본건 면적(39.10㎡)으로 환산 시 약 18,460만원 수준으로 추정됩니다.

2013년식 '포레스빌'(53.84㎡)의 최저 실거래가 16,000만원을 기준으로, 본건 면적(39.10㎡)으로 환산 시 약 11,600만원 수준으로 추정됩니다.

본건의 감정가(26,200만원)는 현재 주변 시세 대비 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

9.2. 예상 입찰가 제안

본건은 공부상 불일치, 임차인 관련 확약서 등 리스크 요인이 존재하며, 감정가 대비 시세가 높다는 점을 고려할 때, 1차 경매에서는 감정가 이하로 입찰하는 것이 합리적일 수 있습니다.

보수적으로 접근하여, 현재 시장 가격과 리스크 요인을 종합적으로 고려했을 때, 경쟁력 있는 예상 입찰가는 1억 6,000만원에서 1억 7,000만원 사이로 판단됩니다.

이는 인수 보증금이 없는 점을 반영한 금액이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사 결과 및 권리 분석 내용을 최종적으로 검토하여 결정하는 것이 중요합니다.

만약 1차 경매에서 유찰될 경우, 다음 경매에서는 가격이 낮아질 수 있으므로 추가적인 상황 분석이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.