나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1471 [1] 경기도 화성시 능동 1065-2 동탄퍼스트빌스타 2층비204호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이원 · 평가일 2025.08.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 능동 소재 '능동고등학교' 북측 인근에 위치하며, 주위는 본건과 유사한 주거용 오피스텔, 아파트단지 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 무난함.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 용이하고 인근에 노선 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 18층 건물 내 제2층 제비204호(사용승인일 2014.08.08)로서,
외벽 : 석재 및 판넬붙임 마감, 몰탈위페인팅 마감 등,
내벽 : 미상 임,
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

공부상 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 열병합에 의한 지역난방설비, 옥내 소화전설비, 화재탐지기 설비, 스프링클러 및 승강기 설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 및 인접도로 대비 등고평탄한 세장형 토지로서, 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 왕복 7차선의 포장도로 및 남동측으로 노폭 약 20미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 특정용도제한지구, 지구단위계획구역(화성동탄(1)), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며 기타 해당사항 없음.

물건 비고

대항력있는 임차인 있음. 임차보증금 전액이 배당되지 않으면 잔금을 매수인이 인수함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

수원지방법원 2025타경1471 (1)

1.2. 소재지

경기도 화성시 능동 1065-2 동탄퍼스트빌스타 2층비204호

1.3. 물건 종류

오피스텔

1.4. 토지 면적

5. 68㎡ (약 1.72평)

1.5. 건물 면적

20. 15㎡ (약 6.09평)

1.6. 감정가

78,000,000원

1.7. 경매 구분

부동산강제경매

1.8. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 경기도 화성시 능동에 위치한 '동탄퍼스트빌스타' 내 오피스텔로, '능동고등학교' 북측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 유사한 주거용 오피스텔, 아파트 단지 및 다양한 근린생활시설이 혼재하고 있어 일반적인 주거 및 상업 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 접근성이 용이하며, 인근에 다수의 노선 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로상태

본 건 북서측으로는 왕복 7차선의 포장도로, 남동측으로는 폭 약 20미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 진출입에 무리가 없습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본 건 토지는 일반상업지역, 특정용도제한지구, 지구단위계획구역(화성동탄(1)), 중로1류(폭 20m~25m), 가축사육제한구역, 비행안전제6구역, 성장관리권역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 경매 구분

부동산강제경매

3.2. 채권자

양OO

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제시된 정보 상으로는 특별히 명시된 권리는 없습니다. 다만, 대항력 있는 임차인이 존재하므로 이에 대한 인수 여부를 면밀히 검토해야 합니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 양광석 (개인정보 보호를 위해 양 로 표기)

* 보증금: 92,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-02-28

* 확정일자: 2022-02-17

* 배당신고일자: 2025-08-27

* 대항력: 있음

3.5. 인수 보증금

제시된 '인수 보증금 합계: 0원' 정보와 임차인의 보증금 92,000,000원이 대항력을 가지고 있다는 사실 사이에 상충되는 부분이 있습니다.

3.6. 집합건물 등기부 요약

등기부채권 총액: 0원. 이는 소유자 명의의 별도 근저당이나 기타 담보 물권이 없음을 의미합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

본 건이 위치한 화성시 능동 일대는 오피스텔, 아파트 단지, 그리고 다양한 근린생활시설이 함께 자리하고 있어 상업 및 주거 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다. 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 검색 결과상 확인되지 않았습니다.

4.2. 편의시설

본 건 인근에는 '노브랜드 화성능동점'과 'GS더프레시 화성기산점' 등 상업 시설이 위치하고 있으며, 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

주변에 능동고등학교, 능동초등학교, 화성반월초등학교, 솔빛중학교, 예당고등학교, 화성반월고등학교, 능동중학교, 안화고등학교 등이 분포하고 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

5.2. 교통편의

차량 진출입이 용이하며, 인근 버스정류장 이용이 가능하여 시내 및 외곽으로의 이동이 수월합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 인수 위험

본 건에는 대항력 있는 임차인 양 이 존재하며, 임차보증금 92,000,000원 전액이 법원 배당 절차에서 만족되지 못할 경우, 잔여 보증금은 매수인이 인수해야 하는 위험이 있습니다. 이는 본 물건의 낙찰가 산정 및 투자 수익률에 결정적인 영향을 미칩니다.

6.2. 배당 절차 확인의 중요성

'인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 보증금이 9,200만원에 달하므로, 실제 배당될 금액 및 인수될 보증금액에 대한 정확한 확인이 필수적입니다. 법원의 배당표 확인 및 추가적인 법원 문의가 반드시 필요합니다.

6.3. 건물 노후화 가능성

2014년 8월 8일에 사용승인된 건물로, 향후 유지보수 및 수선과 관련된 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 화성시 능동에 위치한 오피스텔로, 기본적인 입지 및 교통 여건은 무난한 편입니다. 그러나 가장 큰 위험 요소는 대항력 있는 임차인이 존재하며, 임차보증금 9,200만원 중 배당받지 못하는 금액을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이 인수 금액에 따라 실질적인 투자 비용이 크게 달라지므로, 철저한 권리분석 및 배당 예상 금액 확인이 선행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 시세 대비 저가 매수 가능성

경매 절차를 통해 시세보다 합리적인 가격에 매입할 수 있는 잠재력이 있습니다.

8.2. 지역 개발에 따른 미래 가치

화성시 지역 개발 및 교통망 개선 등의 호재에 따라 향후 부동산 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

8.3. 비교적 소액 투자 가능

감정가가 7,800만원으로, 소액으로 부동산 투자를 고려할 수 있는 물건입니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가 산정 시 가장 중요한 고려 사항은 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 여부입니다. '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보만으로는 임차인 양 의 9,200만원 보증금 전액 또는 일부를 매수인이 인수하지 않는다고 단정하기 어렵습니다.

따라서, 입찰가를 산정하기 위해서는 다음 단계를 거쳐야 합니다.

* 법원의 배당표를 확인하여 임차인 양 이 얼마의 금액을 배당받을 수 있는지, 혹은 전혀 배당받지 못하는지를 파악해야 합니다.

* 만약 임차보증금 중 인수해야 할 금액이 있다면, 해당 금액을 본 물건의 예상 가치에서 차감하거나, 실질적인 총 투자 비용에 합산하여 수익률을 재산정해야 합니다.

* 감정가 7,800만원을 기준으로 하되, 임차보증금을 인수하지 않는다는 확실한 근거가 확보될 경우에 한하여 감정가 이하에서의 입찰을 고려해 볼 수 있습니다. 그러나 임차보증금 인수 금액에 따라 입찰가는 크게 달라지며, 최악의 경우 인수될 보증금 전액(9,200만원)을 고려해야 할 수도 있습니다.

결론적으로, 정확한 배당 예상액과 법원으로부터 인수 보증금에 대한 명확한 답변을 얻기 전까지는 신중한 접근이 필요하며, 예상 입찰가는 이러한 불확실성을 충분히 반영하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.