나이스옥션 법원경매 수원 2025타경56927 [1] 경기도 화성시 병점동 376-11 병점역써밋프라움에이동 8층813호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부림감정 · 평가일 2025.07.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 병점동 소재 ""병점초등학교"" 남측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활
시설, 업무시설, 아파트단지 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

대상물건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장 및 전철역(1호선 병점역)이 소재하는
등 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물 내 8층 813호로서,
외벽 : 석재붙임 및 페인팅 등 마감,
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

공부상 오피스텔임.

설비내역

위생설비, 급.배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서, 오피스텔 및 근린생활시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측 및 남동측으로 대로 및 중로에 각각 접하고 서측으로 노폭 약 4미터의 포장
도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 준주거지역, 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
군용비행장 소음대책구역 제3종구역(2021-12-29)<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해
보상에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

공부상 오피스텔임.
을구1번 주택임차권자 국창운의 보증금반환채권 양수인인 신청채권자의 2026.6.9.자 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의서가 제출되었음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경56927 (1)

소재지: 경기도 화성시 병점동 376-11 병점역써밋프라움에이동 8층813호

용도: 오피스텔

감정가: 137,000,000원

토지면적: 4.28㎡ (약 1.29평)

건물면적: 24.12㎡ (약 7.30평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

1.1. 입지조건

주변 환경: 본건은 경기도 화성시 병점동에 위치하며, 병점초등학교 남측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변 지역은 근린생활시설, 업무시설, 아파트 단지 등이 혼재된 지역입니다.

교통: 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있고 1호선 병점역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

도로: 본건은 북동측 및 남동측으로 대로 및 중로에 접하고 서측으로 노폭 약 4미터의 포장도로에 접해 있어 차량 통행에 용이합니다.

1.2. 권리분석

등기부현황:

* 소유권: 주식회사태남건설 -> 김나은 -> 황은비 순으로 이전되었습니다.

* 말소기준권리: 2024년 12월 2일 화성시의 압류 등기입니다. 이보다 선순위인 권리 없이 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 국창운

* 보증금: 150,000,000원

* 전입일자: 2022년 2월 28일

* 확정일자: 2022년 1월 12일

* 대항력: 있음

* 인수 보증금: 0원

* 특이사항: 국창운 임차인은 대항력을 갖추고 있으나, 신청 채권자(주택도시보증공사)가 보증금반환채권의 양수인이며, 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의서가 제출되었습니다. 따라서 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않습니다.

1.3. 상권분석

주변 지역은 근린생활시설, 업무시설, 아파트 단지 등이 복합적으로 형성되어 있어 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

1호선 병점역 인근으로 유동인구가 많아 상업적 가치가 높을 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

편의시설: 주변에 근린생활시설이 많아 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

교육시설: 병점초등학교가 인근에 위치하여 자녀가 있는 가정의 경우 교육 환경이 양호합니다.

의료시설: 주변 병원 및 의원 이용 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

공부상 오피스텔: 본건은 공부상 오피스텔로, 실제 이용 상태에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

임차인 관련: 대항력 있는 임차인이 존재했으나, 보증금 반환 청구권 포기 및 말소 동의서가 제출되어 낙찰자의 인수 부담은 없습니다. 하지만 동의서의 효력 등에 대해 최종 확인이 필요할 수 있습니다.

토지이용계획: 일반상업지역, 준주거지역 등으로 지정되어 있으나, 비행안전구역, 소음대책구역 등에 포함되어 있어 향후 건축 행위 등에 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 화성시 병점역 역세권에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의성이 우수합니다.

대항력 있는 임차인이 존재했으나, 모든 권리가 매각으로 소멸되거나 포기/말소 동의서 제출로 인해 낙찰자의 인수 부담이 없는 점이 매우 긍정적입니다.

다만, 공부상 오피스텔이라는 점과 일부 토지이용계획 상의 제한 사항은 유의해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

우수한 역세권 입지: 1호선 병점역 도보 이용 가능 거리로 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

권리관계 명확: 임차인 관련 위험 요소가 제거되어 안정적인 투자가 가능합니다.

적정 감정가: 주변 시세 대비 감정가가 적절하여 시세차익 또는 임대수익 확보에 유리할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 시세 분석:

* 동일 건물(병점역써밋프라움)의 전용면적 24.12㎡(약 7.30평) 기준 최근 매매가는 2026년 5월에 11,300만원(9층) 및 11,500만원(20층)으로 확인되었습니다.

* 전용면적 28.2904㎡(약 8.56평) 기준 2026년 4월 18층 매물이 16,400만원에 거래되었습니다.

감정가는 137,000,000원입니다.

최근 시세와 감정가를 고려할 때, 본건의 적정 시세는 113,000,000원 ~ 130,000,000원 범위로 예상됩니다.

권리관계가 명확하고 잠재적 리스크가 낮으므로, 시세 수준에서 경쟁력 있는 입찰가를 고려할 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 115,000,000원 ~ 135,000,000원

권장 입찰가: 125,000,000원

주변 시설: 주변 지역을 조사한 결과, 특별한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.