나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55873 [1] 경기도 수원시 장안구 조원동 456-31 포레스트빌라 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 알이엠 · 평가일 2025.07.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 장안구 조원동 소재 ""조원초등학교"" 남동측 인근에 위치하는 구분건물(포레스트빌라 제2층 제201호 외 5개호)로서 주위는 단독주택, 다세대주택, 학교, 공원, 근린생활시설 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건까지 제반 차량 진출입 가능하며 대중교통사정은 버스정류장이 인근에 위치하는 등 거리 및 운행빈도 등으로 보아 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물내 2층 201호 외 5개호로서,
(사용승인일 : 2022.10.11)

외벽 : 치장벽돌 등 마감
내벽 : 벽지 및 페인팅 등 마감
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

난방설비, 위생설비 및 급ㆍ배수설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 4~5미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 수원지방법원에서 진행 중인 2025타경55873 (1)호 사건의 부동산 임의경매 물건입니다.

1.1. 물건 현황

* 소재지: 경기도 수원시 장안구 조원동 456-31 포레스트빌라 2층 201호

* 건물명: 포레스트 빌라

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 367,000,000원

* 토지면적: 47.60㎡ (약 14.40평)

* 건물면적: 71.71㎡ (약 21.69평) (전용면적 기준. 분양면적은 별도 확인 필요)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 경기수산업협동조합 (임의경매 개시결정 등기 기준)

* 사용승인일: 2022년 10월 11일

* 준공일: 2022년 10월 20일

* 건축물 규모: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕, 5층 건물 내 2층 201호

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 수원시 장안구 조원동 소재 "조원초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 학교, 공원, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 밀집 지역입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 도로상태: 본건 북서측으로 노폭 약 4~5미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 제1종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 10월 21일 접수된 수협엔피엘대부주식회사의 근저당권(을1)이 말소기준권리입니다.

* 말소 예정 권리: 말소기준권리보다 늦게 등기된 모든 권리(근저당, 가압류, 임의경매개시결정 등)는 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

* 인수되는 권리: 본건 관련하여 등기사항에 "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 지상권이 명시되어 있으나, 개요 및 비고란에 별도 내용이 없어 실제 인수 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 최 범

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 750,000원

* 전입일자: 2024년 04월 12일

* 확정일자: 2024년 03월 25일

* 배당신고일자: 2025년 09월 11일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금: 0원 (최홍범 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없습니다.)

1.4. 상권분석

* 주변 지역은 다세대주택 및 학교, 공원, 근린생활시설 등이 혼재된 전형적인 주거 지역입니다.

* 본 건물 자체는 공동주택(다세대주택)으로 이용 중이며, 2022년 신축으로 비교적 최신 건물입니다.

* 인근에 학교가 위치하여 교육 환경이 양호하며, 상가 시설도 일부 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

1.5. 생활정보

* 교육시설: 조원초등학교가 인근에 위치합니다.

* 교통시설: 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 가능합니다.

* 편의시설: 근린생활시설이 소재하여 기본적인 쇼핑 및 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주거환경: 조용한 주택가에 위치하며, 2022년 준공된 신축 빌라로 내부 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 임대관계: 임대관계는 미상이나, 임차인의 대항력이 없어 소유권 취득 후 명도에 큰 문제는 없을 것으로 보입니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 본건은 모든 등기부상 권리가 매각으로 소멸되는 깔끔한 권리 관계를 가지고 있습니다.

* 임차인 최홍범은 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없습니다.

* 현장 확인을 통해 추가적인 하자나 불법 건축물 존재 여부를 반드시 확인해야 합니다. (제시외 건물 및 토지 면적 없음 확인)

* 주변 환경 조사 결과, 일반적으로 혐오시설로 분류될 만한 시설은 즉각적으로 확인되지 않았습니다. 다만, 장기적인 도시 계획이나 주변 개발 가능성 등은 별도 확인이 필요할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 경기도 수원시 장안구 조원동에 위치한 2022년 준공의 신축 다세대주택입니다. 깔끔한 권리 관계와 무인수 조건으로 경매 절차가 진행되고 있어 안전한 투자가 가능할 것으로 보입니다. 조원초등학교 인근의 주거 환경과 양호한 교통 접근성을 갖추고 있습니다. 감정가는 3억 6천 7백만원으로 책정되어 있으나, 최근 주변 시세 및 건물 연식 등을 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 2022년 신축 건물로 매우 희소성이 높고, 하자 발생 가능성이 낮습니다.

* 매각 후 모든 권리가 말소되어 인수 부담이 없습니다.

* 임차인의 대항력이 없어 명도 부담이 적습니다.

* 조원초등학교 인근의 안정적인 주거 지역에 위치합니다.

1.9. 예상 입찰가

최근 유사 지역의 다세대주택 매매 사례를 종합적으로 분석한 결과, 본 건물의 신축 연식(2022년)과 면적(71.71㎡)을 고려할 때, 감정가 367,000,000원을 기준으로 약 80~90% 수준의 입찰가격을 고려할 수 있습니다. 따라서, 310,000,000원 수준에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다. 이는 인수 보증금을 제외한 금액이며, 실제 입찰 시에는 시장 상황 및 경쟁률을 고려하여 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.