나이스옥션 법원경매 수원 2025타경56974 [1] 경기도 용인시 수지구 죽전동 347-9 시즌트윈빌 주건축물제1동 4층404호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다우 · 평가일 2025.07.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 수지구 죽전동 소재 ""대일초등학교"" 남서측 인근에 위치하며, 주변에는 다세대주택, 근린생활시설, 학교, 아파트 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 동측 인근을 통과하는 ""푸른솔로""변으로 버스정류장이 소재하는 등 대중교통수단은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조(철근)콘크리트 지붕 6층 건내 제4층 제404호로서
외벽 : 대리석타일 마감 등.
내벽 : 벽지도배 및 일부타일마감 등으로 탐문됨.
창호 : 삿시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.(후첨 건축물현황도 참고)

설비내역

기본적인 위생,급배수설비, 공동현관보안설비, 승강기설비, 주차장설비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형에 가까운 토지로 공동주택(다세대주택) 및 업무시설(오피스텔)의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역 , 소로3류(폭 8m 미만)(국지도로)(접합)
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

이해관계인 부재로 임재사항은 미상임.

물건 비고

대항력 있는 임차인 있음, 임차인이 배당에서 전액 변제 받지 아니한 경우에는 배당받지 못한 잔액을 매수인이 인수함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

수원지방법원 2025타경56974 (1)

1.2. 소재지

경기도 용인시 수지구 죽전동 347-9 시즌트윈빌 주건축물제1동 4층404호

1.3. 건물명

시즌트윈빌

1.4. 용도

다세대주택

1.5. 감정가

240,000,000원

1.6. 면적

* 토지면적: 23.78㎡ (약 7.19평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적 (전용면적): 42.70㎡ (약 12.92평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

1.7. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.8. 경매구분

부동산강제경매

1.9. 채권자

조OO

1.10. 건축물 정보

* 건축년도: 2016년 (사용승인일 2016-06-13)

* 구조: 철근콘크리트구조

* 총 층수: 6층 (본건 4층)

* 전용면적: 42.70㎡

1.11. 토지이용계획

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(국지도로)(접합)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 수지구 죽전동에 소재하며, "대일초등학교" 남서측 인근에 위치합니다. 주변에는 다세대주택, 근린생활시설, 학교, 아파트 등이 혼재되어 있어 일반적인 주거환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 동측 인근 "푸른솔로"변에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 건물 구조 및 상태

철근콘크리트 구조의 6층 건물 내 4층에 위치하며, 외벽은 대리석타일, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 마감으로 되어 있습니다. 창호는 삿시 창호입니다.

2.4. 토지 형상 및 이용상태

토지는 사다리형에 가까운 형태이며, 공동주택(다세대주택) 및 업무시설(오피스텔)의 건부지로 이용 중입니다.

2.5. 인접 도로상태

본건 남측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

수원지방법원의 강제경매개시결정(2025타경56974)이 말소기준권리입니다.

3.2. 임차인 현황

* * 임차인 1

* 성명: 조근영

* 보증금: 250,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2018-05-14

* 확정일자: 2018-05-14

* 배당신고일자: 2024-05-20

* 대항력: 있음

* 권리분석: 선순위임차권 보유, 대항력 있음. 등기부상 '인수'로 기재되어 있으며, 배당에서 전액 변제받지 못할 경우 매수인이 인수해야 합니다.

* * 임차인 2

* 성명: 최수정

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-06-10

* 확정일자: (정보 없음)

* 배당신고일자: (정보 없음)

* 대항력: 있음

* 권리분석: 대항력이 있으나, 보증금 및 차임 등 금액 정보가 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

3.3. 등기부 요약

* 소유권보존: 2016-06-16 (추명란)

* 소유권이전: 2016-12-26 (김인성 외 1명, 매매)

* 주택임차권 (을3): 2024-05-20 접수, 조근영, 250,000,000원, 인수 (말소기준권리보다 선순위)

* 강제경매 (갑3): 2025-07-18 접수, 조근영, 250,000,000원, 말소 (말소기준권리)

3.4. 특이사항 및 주의사항

* 대항력 있는 임차인, 선순위 임차권, 공동담보 물건입니다.

* 대항력 있는 임차인이 존재하며, 임차인이 배당에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우, 배당받지 못한 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리는 을구 3번 주택임차권등기이며, 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 죽전동은 다세대주택, 근린생활시설, 학교, 아파트 등이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

4.2. 편의시설 접근성

인근에 근린생활시설이 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능하며, 대중교통 접근성도 보통 수준입니다.

4.3. 혐오시설 여부

주변에 혐오시설에 대한 직접적인 언급은 없으나, 과거 혐오시설이었던 하수처리장이 '수지레스피아'라는 이름으로 공원으로 조성되어 운영 중인 사례가 있습니다. 이는 혐오시설이 공공시설로 탈바꿈한 경우로, 본건과 직접적인 부정적 영향은 제한적일 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 교육환경

"대일초등학교"가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

5.2. 교통

차량 접근이 가능하며, 인근 버스정류장을 이용한 대중교통 이용이 편리합니다.

5.3. 주거 환경

주변이 주거지역으로 형성되어 있어 조용하고 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 인수 위험

* 조근영 임차인은 보증금 250,000,000원에 대한 선순위 대항력을 보유하고 있어, 경매 절차에서 보증금 전액을 배당받지 못하면 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. 이는 본건의 가장 큰 리스크 요인입니다.

* 최수정 임차인 또한 대항력을 가지고 있으며, 보증금 및 차임 정보가 미상으로 추가적인 확인 및 잠재적 인수 부담이 발생할 수 있습니다.

6.2. 법적 제한

토지이용계획상 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제3구역(전술), 성장관리권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등 다양한 법적 제한 사항이 존재하여 건축 및 토지 이용에 제약이 따를 수 있습니다.

6.3. 권리관계 복잡성

말소기준권리보다 선순위인 임차권이 존재하므로, 명확한 권리 분석 및 인수 여부 확인이 필수적입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 용인시 수지구 죽전동에 위치한 다세대주택으로, 일반적인 생활 편의시설 및 교육시설 접근성이 양호한 지역에 소재합니다. 그러나, 본건의 가장 중요한 특징이자 위험 요인은 선순위 대항력 있는 임차인(조근영)의 존재입니다. 해당 임차인의 보증금 250,000,000원은 감정가와 유사한 금액으로, 만약 경매 절차에서 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 이 금액은 매수인이 부담해야 하는 추가적인 인수 비용이 됩니다. 또한, 최수정 임차인의 대항력도 확인되어 추가적인 부담 발생 가능성을 배제할 수 없습니다. 따라서 입찰 시에는 이러한 임차인 인수 위험을 철저히 고려해야 하며, 현장 방문을 통한 임차인과의 소통 및 추가적인 권리관계 확인이 반드시 선행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 지역 내 실수요 기반

죽전동은 비교적 안정적인 주거 지역으로, 실수요자 중심의 시장이 형성되어 있습니다.

8.2. 교통 및 생활 인프라

대중교통 접근성이 양호하며, 주변에 학교와 근린생활시설이 있어 생활이 편리합니다.

8.3. 잠재적 시세 차익

임차인 인수 리스크를 충분히 반영하여 저가에 낙찰받을 경우, 향후 시세 상승에 따른 투자 수익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 주변 시세 분석

최근 실거래 사례를 분석한 결과, 본건과 유사한 연식 및 면적의 다세대주택 매매가는 다음과 같습니다.

* 빌라드죽전(A동B동) (2017년식, 전용 52.59㎡): 2026년 1월 32,500만원

* 더프라임 (2016년식, 전용 46.28㎡): 2026년 1월 26,800만원

* 한양빌라 (1991년식, 전용 59.64㎡): 2026년 6월 19,800만원

본건의 전용면적은 42.70㎡(약 12.92평)이며, 유사 면적의 최근 거래 사례(더프라임)를 기준으로 평당 단가를 약 579만원/㎡으로 산정할 때, 유사 물건의 시장 가치는 약 247,000,000원 수준으로 평가될 수 있습니다.

9.2. 입찰가 산정 고려사항

* 감정가: 240,000,000원

* 주요 인수 위험: 선순위 임차인 조근영의 보증금 250,000,000원 인수 가능성 (배당 미전액 시)

* 최수정 임차인의 잠재적 인수 위험

상기 보증금 인수 위험을 고려할 때, 총 인수 비용(입찰가 + 인수 보증금)이 주변 시세 범위를 초과하지 않도록 신중한 접근이 필요합니다. 따라서, 입찰가는 감정가 이하 또는 인수 보증금을 충분히 고려하여 산정해야 합니다.

9.3. 보수적인 예상 입찰가

180,000,000원 ~ 210,000,000원

본 예상 입찰가는 인수 보증금 250,000,000원을 고려했을 때, 총 부담액이 주변 시세 대비 경쟁력 있는 수준이 되도록 산정되었습니다. 실제 입찰가는 임차인과의 협상 결과, 명도 비용, 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.