나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1456 [1] 경기도 화성시 영천동 853-3 에스에이치타임스퀘어 1동 1층116호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대원 · 평가일 2025.07.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 영천동 소재 '동탄테크노밸리교차로' 북서측 인근에 위치하며, 부근
은 동탄테크노밸리첨단산업단지 내 지식산업센터 및 상업시설, 아파트 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장 및 고속도로(기흥동탄IC), GTX-A 동탄역
등이 소재하는 등 제반 교통환경 영호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하2층 지상15층 건물 내
기호1)1층 116호, 기호2) 1층 132-1호, 기호3) 1층 134호로서,
(사용승인일자: 2018. 09. 06)
외벽: 외장판넬 및 석재타일붙임,
내벽: 몰탈위수성페인팅 등
바닥: 타일마감,
창호: 알미늄샷시 및 스테인리스스틸위 강화유리임.

이용상태

기호1) 1층 116호 : 20LINE 다이어트(117호와 일단으로 이용중이며, 집합건축물대장상
용도는 일반음식점임)
기호2) 1층 132-1호 : 공실(집합건축물대장상 용도는 휴게음식점임)
기호3) 1층 134호 : 공실(집합건축물대장상 용도는 소매점임)

설비내역

본건은 공동 위생설비 및 급배수설비 되어있으며, 승강기설비, 화재탐지 및 소화전 설비 등
소방설비, 지하주차장 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 유사 장방형의 토지로서, 공장(지식산업센터, 근린생활시설, 업무시설) 부지로
이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 왕복10차선 포장도로(동탄대로)와,
남측으로 왕복6차선포장도로(동탄순환대로)와,
북측으로 왕보2차선 포장도로(중로3류)와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역(동탄2지구), 지구단위계획구역(화성동탄(2)), 광로3류(폭 40m~50m)(동탄2지구)
(접함), 대로1류(폭 35m~40m)(일반도로, 동탄2지구)(접함), 중로2류(폭 12m~15m)(중(집)
3-61)(접함)이며,

가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 벤처기업육성촉진지구
<벤처기업육성에 관한 특별조치법>, 성장관리권역<수도권정비계획법< 택지개발지구<택지개발
촉진법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기호1)은 조사시점 현재 임차인이 점유하고 있는 것으로 조사되며,
기호2),3)은 현황 공실로서 임대관계는 미상임.

물건 비고

20LINE 다이어트(117호와 일단으로 이용중이며, 집합건축물대장상 용도는 일반음식점임)로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호

수원지방법원 2025타경1456 (1)

소재지

경기도 화성시 영천동 853-3 에스에이치타임스퀘어 1동 1층116호

용도

근린상가 (현재 20LINE 다이어트, 집합건축물대장상 일반음식점)

감정가

1,100,000,000원

토지면적

6,696.40㎡ (단지 전체 면적)

건물면적

54. 94㎡ (약 16.6평)

건물 사용승인일

2018년 09월 06일

매각구분

토지/건물 일괄매각

경매구분

부동산 임의경매

채권자

하OOO

2. 입지조건

위치

경기도 화성시 영천동 '동탄테크노밸리교차로' 북서측 인근에 위치합니다.

주변환경

본건이 소재한 동탄테크노밸리 내에는 지식산업센터, 상업시설, 아파트 등이 혼재되어 있어 복합적인 지역 특성을 보입니다.

교통

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고 고속도로(기흥동탄IC) 및 GTX-A 동탄역 등이 소재하여 교통 환경이 매우 우수한 편입니다.

도로

본건 동측으로는 왕복 10차선 도로(동탄대로), 남측으로는 왕복 6차선 도로(동탄순환대로), 북측으로는 왕복 2차선 도로(중로3류)와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한사항

준주거지역(동탄2지구)이며, 지구단위계획구역, 광로, 대로, 중로 등 다양한 도로와 접하고 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 벤처기업육성촉진지구, 성장관리권역, 택지개발지구 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리

2022년 09월 14일 접수된 하나은행 근저당권(채권최고액 1,980,000,000원)입니다.

본 경매 개시 결정

2025년 07월 15일 접수된 하나은행의 임의경매개시결정(채권액 1,859,776,846원)에 따른 경매입니다.

인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

기타 권리 현황

* 서울보증보험 주식회사 (가압류, 382,177,322원)

* 기술보증기금 (가압류, 630,000,000원)

* 중소기업은행 (가압류, 1,197,840,521원)

* 서울보증보험 주식회사 (가압류, 55,350,478원)

* 남부천세무서장 (압류)

등기부총채권액

4,245,368,321원

임차인 현황

* 1층 116호 (본건): 조사 시점에 임차인이 점유하고 있는 것으로 조사되었습니다. 본건은 117호와 일단으로 이용 중이며, 집합건축물대장상 용도는 일반음식점입니다. 인수되는 보증금은 0원으로 명시되어 있습니다.

* 1층 132-1호: 현재 공실 상태이며, 임대관계는 미상입니다.

* 1층 134호: 현재 공실 상태이며, 임대관계는 미상입니다.

4. 상권분석

입지적 강점

본건은 동탄테크노밸리 첨단산업단지 내에 위치하여 관련 기업 종사자를 주요 배후 수요로 확보할 수 있습니다.

주변시설 및 유동인구

지식산업센터, 상업시설, 아파트 등이 혼재된 지역 특성상, 다양한 연령층의 유동인구와 소비 잠재력을 갖추고 있습니다.

업종 및 활용 가능성

현재 116호는 20LINE 다이어트로 운영 중이며, 집합건축물대장상 용도는 일반음식점입니다. 132-1호(휴게음식점) 및 134호(소매점)는 공실 상태로, 향후 다양한 업종으로의 전환 및 신규 입점을 통해 수익을 창출할 수 있습니다.

고객 접근성

GTX-A 동탄역 및 주요 간선도로와의 접근성이 뛰어나 고객의 방문이 용이합니다.

5. 생활정보

교통 편의성

GTX-A 동탄역을 통한 수도권 이동이 편리하며, 다수의 버스 노선과 고속도로 접근성이 우수합니다.

주변 편의시설

동탄테크노밸리 내 상업시설, 편의점, 식당 등 다양한 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

대지권 미등기

토지 소유권이 건물 소유자에게 명확하게 등기되지 않은 상태(대지권 미등기)로, 향후 대지권 확보 과정에서 법적 분쟁이나 추가 비용 발생 가능성이 있습니다.

유동화 물건

본건은 자산 유동화 과정을 거친 물건으로, 일반적인 경매 물건보다 절차상이나 권리관계상 특이사항이 있을 수 있어 면밀한 검토가 필요합니다.

공실 및 임대 관리

132-1호 및 134호는 현재 공실 상태이며, 임대관계가 미상으로 조사되었습니다. 명도 과정에서 예상치 못한 어려움이 발생할 수 있으며, 공실 장기화로 인한 수익성 저하 위험이 있습니다.

상권 경쟁 심화

동탄테크노밸리 내 상업 시설 공급이 증가하면서 임대 경쟁 심화 및 임대료 하락 가능성이 존재합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 동탄테크노밸리라는 성장 잠재력이 높은 지역에 위치한 근린상가로서, 우수한 교통망과 풍부한 배후 수요를 바탕으로 장기적인 임대 수익을 기대할 수 있는 장점이 있습니다.

다만, 대지권 미등기, 유동화 물건 등의 복잡한 권리관계와 더불어 해당 지역의 상가 공급 현황, 공실 발생 가능성 등을 종합적으로 고려한 신중한 투자 접근이 요구됩니다. 116호 임차인의 점유 상태와 132-1호, 134호의 공실 상태를 고려하여 명도 및 임대차 계획을 수립해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 입지: 동탄테크노밸리 내 중심부에 위치하며, GTX-A 동탄역 개통으로 인한 수혜가 기대됩니다.

* 성장 잠재력: 첨단산업단지 내 풍부한 배후 수요와 지속적인 지역 개발 가능성이 있습니다.

* 수익 창출: 116호는 현재 영업 중이며, 132-1호 및 134호의 공실을 활용하여 추가적인 임대 수익 확보가 가능합니다.

* 가치: 건물 면적 대비 감정가는 높은 편이나, 향후 동탄 지역의 발전과 함께 시세 상승 여력이 존재합니다.

9. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 1,100,000,000원입니다.

* 전용면적 54.94㎡(약 16.6평)의 건물 면적을 고려해야 합니다.

* 현재 116호 임차인의 인수 보증금은 0원이므로, 입찰 시 보증금 인수 부담은 없습니다.

* 132-1호 및 134호는 공실 상태이며, 임대 관계가 미상으로 명도에 예상치 못한 비용과 시간이 소요될 수 있습니다.

* 대지권 미등기 및 유동화 물건이라는 점은 투자 결정 시 반드시 고려해야 할 리스크 요인입니다.

* 제공된 정보상 주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

* 따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 주변 실거래가, 예상 임대 수익률, 명도 가능성, 각종 리스크 해소 비용 등을 종합적으로 검토하여 신중하게 산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.