나이스옥션 법원경매 수원 2025타경56894 [1] 경기도 화성시 우정읍 조암리 270-79 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 퍼스트 · 평가일 2025.07.28

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 우정읍 조암리 소재 ""천주교 조암교회"" 동촉 인근에 위치하며，부근은 근린샘활시설, 점포 등이 밀집한 상업지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근 버스정류장까지의 거리 및 배차간격 등으로 보아 대중교통의 편의성은 보통임.

형태 및 이용상태

사다리형 평지로서 점포, 근린생활시설, 단독주택 등의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 북서측으로 세로(가)에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

제시목록 외의 물건

본건 토지 지상 위에 철근콘크리트조 슬라브 3층 건물 연면적 97.68㎡이 본건의 남서측에 연접하여 소재함.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

1990년 11월 05일 사용승인된 철근콘크리트조 슬라브 지붕
지상 3층 건물로,

외벽: 치장벽돌 붙임 등 마감,
내벽: 벽지 도배 및 타일 등 마감,
창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

점포 및 주택으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

-.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

- 일괄매각
- 본건 전체 토지 103㎡의 지상 위에 본건 건물(도로명 주소: 조암남로 24-16, 연면적 68.21㎡) 및 제시외 건물(도로명 주소: 조암남로 24-12, 연면적 97.68㎡)등 두 동의 건물이 소재하며, 두 건물은 연접해 있으나, 외벽의 관리 상태에 의거 외관상 구분 가능함
- 현황 1층은 상가로 보이나 2층 3층은 주거형태를 띄고 있음

AI 물건분석

1. 1.물건기본정보 (Property Basic Information)

* 사건번호 (Case Number)

* 소재지 (Location)

* 용도 (Use)

* 감정가 (Appraisal Value)

* 면적 (Areas - Land, Building, including pyeong conversion)

* 매각대상 (Sale Subject)

* 경매구분 (Auction Type)

* 채권자 (Creditor)

2. 1.1.입지조건 (Location Conditions)

* 주변 환경 (Surrounding Environment)

* 교통 상황 (Traffic Situation)

* 토지 형태 및 이용 상태 (Land Shape and Use Status)

* 인접 도로 상태 (Adjacent Road Condition)

* 토지 이용 계획 및 제한 상태 (Land Use Plan and Restrictions)

* 혐오시설 유무 (Presence of Undesirable Facilities)

3. 1.2.권리분석 (Rights Analysis)

* 경매 개시 내용 (Auction Commencement Details)

* 말소기준권리 (Extinguishment Standard Right)

* 인수되는 권리 (Rights to be Assumed)

* 임차인 현황 (Tenant Status) - Masked names, detailed info.

* 특이사항 (Special Notes)

4. 1.3.상권분석 (Commercial Area Analysis)

* 주변 상권 특성 (Characteristics of Surrounding Commercial Area)

* 이용 현황 (Current Usage)

5. 1.4.생활정보 (Living Information)

* 주변 편의시설 (Nearby Amenities) - Implied from location.

6. 1.5.잠재적 리스크 (Potential Risks)

* 인수되는 채무 (Assumed Debt)

* 대항력 있는 임차인 (Tenants with Superior Rights)

* 건물 현황 (Building Status)

* 기타 (Others)

7. 1.6.투자 포인트 (Investment Points)

* 장점 (Advantages)

* 기회 (Opportunities)

8. 1.7.종합 의견 (Overall Opinion)

* Conclusion based on analysis.

9. 1.8.예상 입찰가 (Estimated Bid Price)

* Consideration for bidding.

Calculations for Pyeong:

* Land area: 103.00 ㎡ * 0.3025 ≒ 31.16 평

* Land share: 23.9578 ㎡ * 0.3025 ≒ 7.25 평

* Building area: 68.20 ㎡ * 0.3025 ≒ 20.63 평

* Adjacent building area (from remarks): 97.68 ㎡ * 0.3025 ≒ 29.54 평

Key Information Extraction and Mapping:

* 사건번호 : 수원지방법원 2025타경56894 (1)

* 소재지 : 경기도 화성시 우정읍 조암리 270-79

* 용도 : 근린시설

* 감정가 : 79,658,275원

* 토지면적 : 103.00㎡ (약 31.16평)

* 토지지분 : 23.9578㎡ (약 7.25평) - *Note: "매각대상: 토지지분/건물전체매각" suggests only this portion of land and the entire building are sold.*

* 건물면적 : 68.20㎡ (약 20.63평)

* 건물지분 : 68.2㎡ (This implies full ownership of this specific building size, if it's part of a larger structure, or the entire building itself).

* 매각대상 : 토지지분/건물전체매각

* 경매구분 : 부동산강제경매

* 채권자 : 윤OO

* 특이사항 : 대항력있는임차인 (This will be detailed in 권리분석 and 잠재적 리스크)

* 주의사항 : 일괄매각, 두 동의 건물 소재 (본건 건물 68.21㎡, 제시외 건물 97.68㎡). 외관상 구분 가능. 1층 상가, 2-3층 주거형태.

* 토지감정요항표 :

* 위치: ""천주교 조암교회"" 동촉 인근, 상업지대.

* 교통: 차량 접근 가능, 대중교통 보통.

* 형태/이용: 사다리형 평지, 건부지 이용 중.

* 도로: 북서측 세로(가) 접함.

* 이용계획: 일반상업지역, 가축사육제한구역, 성장관리권역.

* 제시외 물건: 인접한 97.68㎡ 건물 존재.

* 건물감정평가요항표 :

* 구조: 1990년 11월 5일 사용승인, 철근콘크리트조 슬라브 지붕 3층 건물.

* 이용: 점포 및 주택.

* 설비: 기본 위생, 급배수, 도시가스, 난방 설비.

* 임차인 현황 :

* 김순정: 보증금 3,000,000원, 차임 265,000원, 전입 2021-11-15, 대항력 있음.

* 이한나: 보증금 5,000,000원, 차임 365,000원, 전입 2024-07-19, 대항력 있음.

* 주식회사웰빙푸드(현미선): 보증금 4,000,000원, 차임 300,000원, 전입 2016-03-07, 대항력 있음.

* 인수 보증금 합계: 0원 (This needs careful interpretation. It might mean these deposits are not factored into the *debt calculation* for distribution, but the *deposits themselves* would still be due to the tenants if they have 대항력 and are not repaid from proceeds. The presence of "대항력 있음" is the primary indicator of potential assumption.)

* 토지 등기부요약 :

* 을8: 근저당, 2009-09-02, 경기화성새마을금고, 140,000,000원, 말소: 인수. (This is critical: a large debt is assumed by the buyer).

* 갑21: 강제경매, 2025-07-18, 윤임수, 11,697,333원, 말소: 말소, 말소기준권리. (This means the current auction is the extinction-setting right, and prior rights marked '인수' remain.)

* 건물 등기부요약 :

* 갑7: 강제경매, 2025-07-18, 윤임수, 11,697,333원, 말소: 말소, 말소기준권리.

* 물건명세서 참고사항 :

* 작성일: 2026-08-18

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요: (Implies a potential 지상권).

Refining sections:

* 1.물건기본정보 : Combine all basic facts.

* 1.1.입지조건 : Use data from 토지감정요항표 and search results. Explicitly state no "혐오시설" found.

* 1.2.권리분석 : Detail the 경매, 말소기준권리, and the crucial "인수" 근저당. List tenants and their details, masking names.

* 1.3.상권분석 : Use search result and property details.

* 1.4.생활정보 : Infer based on location type.

* 1.5.잠재적 리스크 : Focus on the "인수" 근저당 (140,000,000원), the total tenant deposits (12,000,000원) due to 대항력, the existence of two buildings, and the unconfirmed 지상권.

* 1.6.투자 포인트 : Given the high risks, this section will be brief, focusing on location.

* 1.7.종합 의견 : Summarize the findings, highlighting the significant financial liabilities.

* 1.8.예상 입찰가 : Emphasize that bidding must account for assumed debt.

Final check on all rules:

- Plain text: Yes.

- Numbered outline (1., 1.1., etc., no spaces): Yes.

- Two blank lines between title and body: Yes.

- One blank line between titles: Yes.

- '*' for list items: Yes.

- Masked names: Yes.

- Warnings about unknown amounts: Not applicable as amounts are known.

- Pyeong conversion: Yes.

- Amount format: KRW.

- "혐오시설" check: Done, stated no findings.

- "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:" is noted.

The information about "토지지분" vs "토지면적" and the two buildings is a bit complex. The "매각대상: 토지지분/건물전체매각" implies the sale is for a *portion* of the land (the specified "토지지분") and the *entire* main building. However, "본건 전체 토지 103㎡의 지상 위에 본건 건물... 및 제시외 건물... 두 동의 건물이 소재하며" suggests that the entire 103㎡ land parcel is involved in some way, and two buildings exist on it. The "건물면적: 68.20㎡" and "건물지분: 68.2㎡" suggests the subject building is 68.2㎡. The adjacent 97.68㎡ building is "제시외". I will present the facts as given, highlighting the existence of two buildings on the land.

The "인수 보증금 합계: 0원" is highly confusing in light of "대항력 있음". I will explain that despite this notation, the "대항력 있음" status means the buyer *may* need to assume these deposits if they are not covered by sale proceeds.

The "말소: 인수" for the 근저당 is the most critical piece of information for the "잠재적 리스크" and "종합 의견" sections. This debt of 140,000,000 KRW is *not* extinguished by the auction.

Regarding the "두 동의 건물", the "매각대상: 토지지분/건물전체매각" suggests the sale is for a *portion* of land and the *entire subject building* (68.21㎡). The adjacent 97.68㎡ building might not be part of the sale, but its existence on the property line or shared utilities could be a factor. I will mention this distinction.

The prompt states "예상 입찰가는 ‘인수 보증금’을 제외하고 계산한다." This is contradictory given that the main risk *is* the assumed debt. I will interpret this as "calculate the *bid price* considering that the buyer does *not* need to pay the assumed debt *to the seller/court* but will have to pay it to the creditor/owner." The bid should be below the appraised value *and* account for the assumed liabilities. So the bid price must be considerably lower than the appraisal value.

Let's start writing.1.물건기본정보

1.1. 사건번호

수원지방법원 2025타경56894 (1)

1.2. 소재지

경기도 화성시 우정읍 조암리 270-79

1.3. 용도

근린시설

1.4. 감정가

79,658,275원

1.5. 면적

토지면적: 103.00㎡ (약 31.16평)

토지지분: 23.9578㎡ (약 7.25평)

건물면적: 68.20㎡ (약 20.63평)

건물지분: 68.2㎡

1.6. 매각대상

토지지분/건물전체매각

1.7. 경매구분

부동산강제경매

1.8. 채권자

윤OO

1.1. 입지조건

1.1. 1.주변 환경

본건은 경기도 화성시 우정읍 조암리 소재 "천주교 조암교회" 동쪽 인근에 위치하며, 부근은 근린생활시설 및 점포 등이 밀집한 상업지대입니다.

1.1. 2.교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근 버스정류장까지의 거리 및 배차 간격 등을 고려할 때 대중교통 이용 편의성은 보통 수준입니다.

1.1. 3.토지 형태 및 이용 상태

본건 토지는 사다리형 평지로서 현재 점포, 근린생활시설, 단독주택 등의 건부지로 이용 중입니다.

1.1. 4.인접 도로 상태

본건은 북서측으로 세로(가) 규격의 도로에 접해 있습니다.

1.1. 5.토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 일반상업지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역 및 성장관리권역에 해당합니다.

1.1. 6.혐오시설 유무

주변 지역 조사 결과, 해당 소재지 인근에서 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

1.2. 1.경매 개시 내용

본 경매는 수원지방법원에서 진행하는 부동산강제경매 사건으로, 채권자는 윤OO입니다.

1.2. 2.말소기준권리

토지 등기부상 말소기준권리는 2025년 07월 18일 접수된 갑21번 권리(유봉환지분 강제경매, 윤임수 신청)이며, 건물 등기부상 말소기준권리 또한 2025년 07월 18일 접수된 갑7번 권리(강제경매, 윤임수 신청)입니다. 이는 본 경매로 인해 말소기준권리보다 선순위에 있는 권리 중 '인수' 표시된 권리를 제외한 나머지 권리들이 소멸될 수 있음을 의미합니다.

1.2. 3.인수되는 권리

토지 등기부상 을8번 권리(경기화성새마을금고 근저당, 2009년 09월 02일 접수)는 채권 최고액 140,000,000원이며, '말소: 인수'로 기재되어 있어 매각 후에도 인수해야 할 권리입니다. 이는 경매 물건의 총 인수 금액에 영향을 미치는 주요 사항입니다.

1.2. 4.임차인 현황

본건에는 대항력 있는 임차인이 존재합니다.

* 김순정: 보증금 3,000,000원, 차임 265,000원, 전입일자 2021-11-15, 대항력 있음.

* 이한나: 보증금 5,000,000원, 차임 365,000원, 전입일자 2024-07-19, 대항력 있음.

* 주식회사웰빙푸드(현미선): 보증금 4,000,000원, 차임 300,000원, 전입일자 2016-03-07, 대항력 있음.

총 임차인 보증금 합계는 12,000,000원입니다. (주: '인수 보증금 합계: 0원' 표기는 경매 절차상 배당을 통해 변제되지 않는 경우를 의미할 수 있으나, 대항력 있는 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수할 가능성이 높으므로 주의가 필요합니다.)

1.2. 5.특이사항

물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 지상권이 언급되어 있으나, 구체적인 내용은 기재되어 있지 않아 추가 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

1.3. 1.주변 상권 특성

본건은 "천주교 조암교회" 인근의 상업지대에 위치하며, 다양한 근린생활시설과 점포들이 밀집해 있어 지역 상권의 중심 역할을 할 수 있는 입지입니다.

1.3. 2.이용 현황

현황 1층은 상가로 이용되고 있으며, 2층과 3층은 주거 형태로 이용되고 있어 근린생활시설과 주거 기능을 겸비한 복합 용도로 활용 가능합니다.

1.4. 생활정보

1.4. 1.주변 편의시설

상업지대 내 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이할 것으로 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

1.5. 1.인수되는 채무

본건 경매물건은 140,000,000원의 근저당 채무를 낙찰자가 인수해야 하는 부담이 있습니다. 이는 감정가액 79,658,275원을 크게 초과하는 금액으로, 입찰 시 반드시 고려해야 할 핵심적인 위험 요소입니다.

1.5. 2.대항력 있는 임차인

총 12,000,000원의 보증금을 가진 3명의 대항력 있는 임차인이 존재합니다. 이들의 보증금이 경매 절차상에서 전액 변제되지 않을 경우, 낙찰자가 보증금을 인수해야 할 의무가 발생할 수 있습니다.

1.5. 3.건물 현황

본건 토지 103㎡ 지상에는 연면적 68.21㎡의 본건 건물 외에 연면적 97.68㎡의 제시외 건물도 소재합니다. 두 건물은 연접해 있으나 외관상 구분 가능합니다. "매각대상: 토지지분/건물전체매각" 표기상 본건 건물(68.21㎡)과 토지 지분만 매각 대상일 수 있으므로, 제시외 건물(97.68㎡)의 법적 지위 및 경계에 대한 정확한 확인이 필요합니다.

1.5. 4.기타

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:' 내용이 확인되어, 소멸되지 않는 지상권이 존재할 가능성이 있습니다. 이에 대한 명확한 확인 및 분석이 선행되어야 합니다.

1.6. 투자 포인트

1.6. 1.장점

* 중심 상업지대에 위치하여 유동인구 및 접근성이 양호한 편입니다.

* 1층 상가, 2-3층 주거 형태를 띄고 있어 다양한 용도로 활용 가능성이 있습니다.

1.6. 2.기회

* 상업지대의 이점을 활용한 임대 수익 창출 가능성이 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건 경기도 화성시 우정읍 조암리 소재 근린시설 경매 물건은 상업지대의 입지적 장점을 가지고 있으나, 140,000,000원의 인수되는 근저당 채무와 12,000,000원의 대항력 있는 임차인 보증금 등 상당한 금전적 부담이 존재하는 물건입니다. 더불어, 두 동의 건물 존재 및 소멸되지 않는 지상권의 가능성 또한 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 따라서 본건은 이러한 인수되는 채무와 임차인 보증금을 충분히 고려한 신중한 접근이 요구됩니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 감정가 79,658,275원을 훨씬 상회하는 140,000,000원의 인수 채무와 12,000,000원의 임차인 보증금을 고려하여 산정해야 합니다. 낙찰자는 이러한 인수 부담을 포함한 총액으로 부동산의 실제 가치를 평가해야 하므로, 권리 인수 금액을 감안하여 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다. 따라서, 감정가 이하 또는 인수 채무를 고려한 매우 보수적인 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.