나이스옥션 법원경매 부천 2025타경33995 [1] 경기도 김포시 양촌읍 양곡리 412-3 1동 5층503호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성실감정 · 평가일 2025.07.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 양촌읍 양곡리 소재, '양곡초등학교' 남동측 인근에 위치하며,주위는
업무시설, 공동주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 등 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 소재하는 등 제반 교통상황은
무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 17층 건내 5층 503호로서,

외벽 : 몰탈위 페인팅 및 석재 붙임 마감 등.
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 마감등.
창호 : 샷시 창호 마감등임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급, 배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 소방설비, 승강기설비,
기계식 주차설비등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

4필일단의 인접지 대비 등고평탄한 부정형 토지로서 업무시설 및 제1종근린생활시설의
건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 남측으로 노폭 약 10m, 6m의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1,2,3 공히 도시지역 , 일반상업지역 , 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합) 가축사육
제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 상대보호구역 (양곡초등
학교)<교육환경 보호에 관한 법률> , 상대보호구역(한울유치원)<교육환경보호에 관한 법률>
, 성장관리권역<수도권정비계획법> , 하수처리구역(양곡처리분구) <하수도법>
기호4 도시지역 , 일반상업지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이
용에 관한 법률> , 상대보호구역(양곡초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률> , 상대보호구
역(한울유치원)<교육환경보호에 관한 법률> , 성장관리권역<수도권정비계획법> , 하수처리
구역(양곡처리분구)<하수도법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현장조사시에 이해관계인의 폐문부재로 인하여 임대관계는 미상이며,
본건의 면적및 구조 등은 집합건축물대장 및 건축물현황도 등을 기준으로 하였으므로
귀 업무시 참고바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경33995 (1)

소재지: 경기도 김포시 양촌읍 양곡리 412-3 1동 5층503호

건물명: 제이팰리스

용도: 오피스텔

총 층수: 17층 중 5층

감정가: 232,000,000원

토지면적: 8.86㎡ (약 2.68평)

토지지분: 8.8581㎡ (약 2.68평)

전용면적: 59.99㎡ (약 18.18평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 서OOOOOOOOOOOO

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 경기도 김포시 양촌읍 양곡리 소재, '양곡초등학교' 남동측 인근에 위치합니다. 주위는 업무시설, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

교통상황: 본건까지 차량 진출입이 원활하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 제반 교통상황은 무난하다고 평가됩니다.

도로상태: 본건은 서측으로 노폭 약 10m, 남측으로 노폭 약 6m의 포장도로에 각각 접해 있어 차량 접근 및 주차가 용이합니다.

토지이용계획: 해당 토지는 도시지역, 일반상업지역에 속하며, 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합)에 해당합니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(양곡초등학교, 한울유치원), 성장관리권역, 하수처리구역(양곡처리분구) 등의 도시계획시설 및 제한사항이 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2020년 3월 12일 접수된 서울경기양돈축산업협동조합의 근저당(채권최고액 201,600,000원)이 말소기준권리입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없습니다. 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 이

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 600,000원

* 전입일자/확정일자: 2020년 5월 18일

* 배당신고일자: 2025년 10월 15일

* 대항력: 없음

* 인수되는 보증금: 0원 (임차인이 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 의무가 없습니다.)

등기부 현황 요약:

* 소유권보존 (2019.06.28)

* 소유권이전2번신탁등기말소 (2020.03.12)

* 공유자전원지분전부이전 (2020.03.12, 말소됨)

* 근저당 (2020.03.12, 말소 기준 권리)

* 임의경매개시결정 (2025.07.21, 말소 예정)

* 등기부채권 총액: 201,600,000원 (근저당권 기준)

1.3. 상권분석

건물 용도: 해당 건물은 업무시설, 제1,2종 근린생활시설 등으로 이용 가능하며, 본 건은 오피스텔로 사용 중입니다.

주변 환경: 오피스텔, 공동주택, 상가 등이 복합적으로 위치하여 기본적인 상업 기능을 갖춘 지역입니다.

입지 장점: 초등학교 인근에 위치하며, 차량 및 대중교통 접근성이 양호하여 유동인구 및 접근성이 좋은 편입니다.

경쟁 분석: 주변에 유사한 업무시설 및 공동주택이 다수 존재하며, 오피스텔 공급량에 따라 공실률 변동 가능성을 염두에 두어야 합니다.

1.4. 생활정보

주거 환경: 주변에 주거 단지와 업무 시설이 혼재되어 있어 직주근접성이 좋을 수 있으며, 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

교육 시설: 남동측 인근에 양곡초등학교가 소재하여 자녀 교육 환경이 양호하며, 한울유치원도 가까운 거리에 위치합니다.

편의 시설: 인근에 근린생활시설이 다수 분포하여 마트, 병원, 음식점 등 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 편리합니다.

교통: 인근 버스정류장을 통해 김포골드라인 또는 시내버스 등 대중교통 이용이 가능하며, 차량을 이용한 시내외 이동도 비교적 용이합니다.

혐오시설: 본건 주변 반경 내에서 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

공실 위험: 현재 오피스텔 및 상가 공급 현황에 따라 공실 위험이 존재할 수 있으며, 공실 발생 시 임대 수익 감소로 이어질 수 있습니다.

명도 리스크: 현재 임차인이 존재하나 대항력이 없어 명도 자체에는 큰 문제가 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 인도명령 절차 진행 시 시간 및 비용이 소요될 수 있습니다.

건물 노후도: 2019년 준공으로 비교적 신축 건물에 속하나, 17층 고층 건물로서 유지보수 관련 비용 발생 가능성이 있습니다.

시장 변동성: 부동산 시장 변동성에 따라 향후 가격 하락의 위험이 존재할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 김포시 양촌읍 소재 신축급 오피스텔로, 초등학교 인근에 위치하여 주거 및 업무 환경이 비교적 양호합니다. 건물 자체의 상태가 양호하고, 권리관계가 명확하여 낙찰 후 추가적인 부담이 크지 않을 것으로 예상됩니다. 다만, 감정가 대비 최근 실거래가가 낮게 형성된 점은 주의 깊게 분석해야 할 부분입니다. 현 시세 및 향후 시장 전망을 고려한 신중한 입찰이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

신축급 건물: 2019년 준공으로 건물 상태가 양호하여 초기 수리 비용 부담이 적습니다.

우수한 입지: 초등학교 인접, 교통 편리, 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

안정적인 권리관계: 말소기준권리 이하 모든 권리 소멸 예정으로, 낙찰 후 권리관계에 따른 추가 부담이 없습니다.

시세 대비 저가 매수 가능성: 감정가 대비 최근 실거래가 수준을 고려할 때, 시세보다 저렴하게 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

일괄매각: 토지와 건물을 함께 매각하므로, 토지 사용에 대한 별도 문제 발생 소지가 없습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 232,000,000원이지만, 제공된 최근 매매 자료에 따르면 유사 면적의 거래 사례가 2024년 1월 150,000,000원, 2025년 3월 120,000,000원에 이루어졌습니다. 특히 2025년 3월 거래는 59.52㎡ 면적에 120,000,000원으로, 평당 약 201만원 수준입니다. 본 건의 전용면적 59.99㎡ 기준으로 단순 환산 시 약 120,940,000원 수준의 시세를 추정할 수 있습니다. 그러나 2024년 1월 거래는 58.02㎡ 면적에 150,000,000원으로, 평당 약 258만원 수준으로 더 높았습니다. 최근 실거래가와 감정가의 상당한 괴리를 고려할 때, 신중한 접근이 필요합니다. 임차인 보증금 인수액이 0원이므로, 인수 부담 없이 입찰가 산정이 가능합니다. 시세 분석 결과, 2024년 1월 거래가(150,000,000원)를 고려한 공격적인 입찰 전략 또는 2025년 3월 거래가(120,000,000원)를 기준으로 보수적인 입찰 전략을 구사할 수 있습니다. 감정가(232,000,000원)와 최근 시세를 종합적으로 고려하여, 보수적으로 160,000,000원 내외에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 이는 최근 거래 사례 중 높은 가격대를 반영하고, 감정가 대비 합리적인 할인율을 적용한 수준입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.