나이스옥션 법원경매 부천 2025타경33992 [1] 경기도 부천시 소사구 괴안동 99-4 삼보다세대주택 2동 1층101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 초원감정 · 평가일 2025.07.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 소사구 괴안동 소재 ""부안초등학교"" 서측 인근에 위치하며, 주위는
동류형의 공동주택과 단독주택이 혼재하는 정비된 주택지대임

교통상황

본건 북동측 직선거리 약 500m 지점에 수도권지하철1호선 ""역곡역""이 소재하고 있고, 인근
경인로를 운행하는 광역버스 및 노선버스 정류장이 인근에 소재하여 대중교통편익은 무난시
됨

건물의 구조

철근콘크리트조 평지붕 경사슬래브 4층 건물 중 제1층 제101호로서,
외벽 : 석재붙임 및 시멘몰탈 위 페인팅 마감 등
내벽 : 시멘몰탈 위 페인팅 마감 등
창호 : 샷시 창호임

이용상태

건축물대장상 용도는 다세대주택으로 등재되어 있으나, 현장조사시 폐문 및 이해관계인 부재
로 내부확인은 불가하였음

설비내역

급배수설비 및 위생설비, 도시가스설비 등이 되어 있음

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 토지로서, 다세대주택으로 이용중인 건물의 건부지로 이용중임

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 5-6m의 포장도로에 접하고 있어 차량 진출입 가능함

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 ,소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨
의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(부안초-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에
관한 법률>, 상대보호구역(부천동중,동여중-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률
>, 상대보호구역(삼오유치원-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구
역(부안초-부천교육지원청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

# 임대관계는 미상임

# 본건은 현장조사시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 확인이 불가하여, 관할구청에서 발급
한 건축물현황도를 감정평가서에 기재하였음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

1.1. 사건 정보

2.

* 사건번호: 부천지원 2025타경33992 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 김OO

2.

1.2. 소재지 및 건물 정보

2.

* 소재지: 경기도 부천시 소사구 괴안동 99-4 삼보다세대주택 2동 1층101호

* 건물명: 삼보다세대주택 (2동)

* 건축연도: 1994년 (건축물대장상)

* 구조: 철근콘크리트조 평지붕 경사슬래브 4층 건물 중 1층 101호

2.

1.3. 물건 현황

2.

* 용도: 다세대주택

* 토지면적: 40.86㎡ (약 12.36평)

* 토지 지분: 40.86㎡ (약 12.36평)

* 건물면적: 52.20㎡ (약 15.79평)

* 건물 지분: 52.2㎡ (약 15.79평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

2.

1.4. 감정가

2.

* 감정가: 157,000,000원

2.

2. 입지조건

2.

2.1. 위치 및 주위환경

2.

* 본건은 경기도 부천시 소사구 괴안동 소재 부안초등학교 서측 인근에 위치합니다.

* 주위는 동류형의 공동주택 및 단독주택이 혼재하는 정비된 주택지대입니다.

2.

2.2. 교통상황

2.

* 북동측 직선거리 약 500m 지점에 수도권지하철 1호선 역곡역이 소재합니다.

* 인근 경인로를 운행하는 광역버스 및 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.

2.3. 인접 도로상태

2.

* 본건 동측으로 노폭 약 5-6m의 포장도로에 접하고 있어 차량 진출입이 가능합니다.

2.

3. 권리분석

2.

3.1. 말소기준권리

2.

* 신용보증기금 가압류 (2019.08.12 접수, 금180,000,000원) (갑8)

2.

3.2. 임차인 현황

2.

* * CUIMINGHUA (전입일: 2021-11-16, 보증금: 0원, 차임: 0원, 대항력: 없음)

* * 김석근 (전입일: 2018-02-26, 보증금: 80,000,000원, 차임: 0원, 확정일자: 2018-02-12, 배당신고일: 2025-07-18, 대항력: 있음)

2.

3.3. 인수되는 권리

2.

* 물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항없음'으로 명시되어 있습니다.

* 대항력 있는 임차인 김석근은 배당 신고를 하였으며, 법원 배당을 통해 보증금 80,000,000원이 전부 변제될 것으로 예상됩니다.

* 따라서, 낙찰자가 인수해야 할 임차인 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

2.

3.4. 등기부 요약

2.

* 다수의 가압류 채권이 존재하나, 모두 말소기준권리보다 후순위이며 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 등기부 채권 총액: 779,142,565원

2.

4. 상권분석

2.

4.1. 주변 토지이용계획

2.

* 제2종일반주거지역

* 소로3류 (폭 8m 미만) (접합)

* 가축사육제한구역

* 상대보호구역 (부안초, 부천동중, 동여중, 삼오유치원)

* 절대보호구역 (부안초)

* 과밀억제권역

2.

4.2. 주변 개발 현황

2.

* 동류형 공동주택 및 단독주택이 밀집된 주거 지역으로, 지역 개발은 비교적 안정적인 편입니다.

2.

5. 생활정보

2.

5.1. 주변 편의시설

2.

* 교육시설: 부안초등학교, 부천동중, 동여중, 삼오유치원 등 근접.

* 교통시설: 1호선 역곡역 이용 가능, 버스 정류장 인근 소재.

* 생활편의시설: 주변 주택가에 형성된 근린 상업시설 이용 가능.

2.

5.2. 건축물 특징

2.

* 건축물대장상 용도는 다세대주택이며, 현재도 다세대주택으로 이용 중인 것으로 추정됩니다.

* 내부 확인은 불가하였으나, 급배수, 위생, 도시가스 설비 등은 갖추어진 것으로 파악됩니다.

2.

6. 잠재적 리스크

2.

6.1. 내부 확인 불가

2.

* 현장 조사 시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 확인이 불가하여 정확한 건축물 상태 및 하자 여부 파악이 어렵습니다.

2.

6.2. 토지이용 제한

2.

* 다수의 학교보호구역 및 과밀억제권역에 해당하여 향후 재건축 등 개발 시 용도 제한이 따를 수 있습니다.

2.

7. 종합 의견

2.

* 본건은 부천시 소사구 괴안동에 위치한 다세대주택으로, 1호선 역곡역 접근성이 양호한 주거지에 속합니다.

* 건축된 지 약 30년이 경과하였으나, 주변 환경은 안정적인 주거지대를 형성하고 있습니다.

* 대항력 있는 임차인이 존재하나, 보증금 전액이 배당을 통해 변제될 것으로 예상되어 낙찰자가 인수할 위험은 매우 낮습니다.

* 다만, 내부 확인 불가로 인한 물건 상태 파악의 어려움과 일부 토지이용 제한 사항은 투자 결정 시 신중하게 고려해야 할 부분입니다.

2.

8. 투자 포인트

2.

* 1호선 역곡역을 이용할 수 있는 역세권 인근의 주거지 입지.

* 주변에 초,중등학교가 위치하여 교육 환경이 비교적 양호함.

* 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담이 없어 명확한 권리 관계.

* 주변 시세 및 감정가를 고려했을 때, 합리적인 가격으로 취득 가능성.

2.

9. 예상 입찰가

2.

* 감정가: 157,000,000원

* 인수 예상 보증금: 0원

* 주변 시세 분석:

* 인근 유사 다세대주택(1994년 건축, 36.36㎡) 매매가: 100,000,000원 (㎡당 약 275만원)

* 인근 유사 다세대주택(2003년 건축, 49.54㎡) 매매가: 142,000,000원 (㎡당 약 287만원)

* 본건(1994년 건축, 52.20㎡)의 감정가는 ㎡당 약 301만원으로, 비교적 높은 편에 속합니다.

* 건물의 연식, 내부 미확인 상태 등을 고려하여 감정가 대비 90% ~ 97% 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적으로 판단됩니다.

* 예상 입찰가 범위: 141,300,000원 ~ 152,000,000원

* 권고 입찰가: 145,000,000원 ~ 148,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.