나이스옥션 법원경매 부천 2025타경33933 [1] 경기도 김포시 대곶면 쇄암리 455-21 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 안병철감정 · 평가일 2025.07.18

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 대곶면 쇄암리 소재 ‘석정초등학교’ 서측 인근에 위치하며,
주위 일대는 중.소규모의 각종 공장 및 농경지, 농가주택 등이 혼재하는 지역으로
제반 주위여건 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량출입 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하나 운행빈도 등을 고려할 때
대중교통 사정은 다소 불편시됨.

형태 및 이용상태

부정형의 완경사 토지를 계단식으로 평탄하게 조성한 토지로서, 공업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 동측 및 북측으로 로폭 약 5~6미터의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(2023-05-02)(계획관리지역), 성장관리계획구역(산업형, 종합허가과 문의),
가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
성장관리권역<수도권정비계획법>임.

제시목록 외의 물건

건물평가요항표 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2~4) : 일반철골구조 샌드위치판넬지붕 단층건으로서,
(사용승인일 : 2015.11.12)
벽체 : 철골(H-Beam) 기둥에 판넬 잇기.
창호 : 알미늄샷시창임.

기호(5) 일반철골 샌드위치판넬지붕 3층건으로서,
(사용승인일 : 2015.11.12)
외벽 : 판넬잇기.
내벽 : 몰탈위 수성페인팅 등.
창호 : 알미늄샷시창임.

이용상태

기호(2~4) : 공장(작업장),
기호(5) : 사무실 및 휴게실 등으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 ""지적 및 건물개황도"" 와 같이 제시외건물이 소재함.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물 포함(철제 컨테이너박스 2개는 매각 제외)
-목록 2 건물과 연결하여 대형 천막시설물이 설치 되어 있고, 목록 3 건물 옆에 제시외 컨테이너 등이 있으며, 목록 3,4,5 건물을 연결하는 천막시설물이 설치되어 있음
-목록 1 토지는 부정형의 완경사 토지를 계단식으로 평탄하게 조성한 토지로서, 공업용 건부지로 이용중임
-목록 2~4의 건물은 공장(작업장)으로, 목록 5의 건물은 사무실 및 휴게실 등으로 이용중임
-목록 2,3의 건물 내에는 호이스트크레인(3ton)이 부착되어 당해 건물에 포함하여 평가 및 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경33933 (1)

소재지: 경기도 김포시 대곶면 쇄암리 455-21

용도: 공장

감정가: 3,346,766,800원

토지면적: 3301.00㎡ (998.53평)

토지지분: 2791.0169㎡ (844.24평)

건물면적: 1234.30㎡ (373.35평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOOO

특이사항: 중복병합사건, 공동담보, 유동화물건

* 건축물 현황

- 총괄표제부상 건물 수는 4개 동으로 확인됩니다.

- 각 동별 상세 내용은 아래와 같습니다.

- 건물(2) - 공장(작업장): 493.00㎡ (149.13평), 단층

- 건물(3) - 공장(작업장): 315.00㎡ (95.30평), 단층

- 건물(4) - 공장(작업장): 115.50㎡ (34.94평), 단층

- 건물(5) - 사무실 및 휴게실 등: 310.80㎡ (94.03평), 3층

- 모든 건물은 2015년 11월 12일 사용승인되었습니다.

- 제시외 건물: 대형 천막시설물, 컨테이너 등이 소재하며, 철제 컨테이너박스 2개는 매각에서 제외됩니다.

- 부대 설비: 건물(2, 3) 내에는 3톤 호이스트크레인이 부착되어 매각에 포함됩니다.

1.1. 입지조건

* 주변 환경

- 본건은 경기도 김포시 대곶면 쇄암리 소재 ‘석정초등학교’ 서측 인근에 위치하고 있습니다.

- 주위는 중소규모 공장, 농경지, 농가주택 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통 및 접근성

- 차량으로의 접근은 용이한 편입니다.

- 인근에 버스정류장이 있으나, 운행 빈도를 고려하면 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

* 토지 현황

- 본건 토지는 부정형의 완경사 토지를 계단식으로 평탄하게 조성하여 공업용 건부지로 이용 중입니다.

- 동측 및 북측으로 폭 약 5~6미터의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지 이용계획

- 본건은 계획관리지역, 성장관리계획구역(산업형), 가축사육제한구역, 성장관리권역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 권리관계 요약

- 본건은 부동산강제경매로 진행 중이며, 채권자는 주OOOOOOOO입니다.

- 등기부상 채권 총액(토지+건물)은 약 134억 1천만원으로 파악됩니다.

- 말소기준권리: 2022년 2월 15일 중소기업은행 근저당권 (을9, 20억 원).

- 말소기준권리보다 선순위인 등기는 없으며, 대부분의 권리(근저당, 가압류, 압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 인수되는 권리

- 등기부상 별도로 인수되는 권리는 확인되지 않습니다. (물건명세서상 '지상권개요' 언급 있으나, 등기부에서 확인되지 않음. 현장 조사 필요)

* 임차인 현황

- 총 3명의 임차인이 확인됩니다.

- 모든 임차인은 사업자등록일 또는 전입일자 기준으로 대항력이 없는 것으로 판단됩니다.

- 따라서 임차인 보증금 인수 부담은 없습니다.

* SRICHANAAPHISIT: 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음 (사업자등록일: 2024-12-12)

* 김 : 보증금 10,000,000원, 차임 300,000원, 대항력 없음 (사업자등록일: 2024-02-07)

* 주식회사지와이이엔지: 보증금 10,000,000원, 차임 500,000원, 대항력 없음 (사업자등록일: 2024-05-23)

* 총 인수 보증금: 0원

1.3. 상권분석

* 지역 특성

- 본건 소재지는 공장 및 농경지가 혼재된 지역으로, 산업 활동이 주를 이루는 곳입니다.

- 인근에 중소규모 공장들이 다수 분포하여 산업 클러스터의 일부를 형성하고 있습니다.

* 교통 및 물류

- 차량을 통한 물류 이동에는 비교적 용이한 접근성을 제공합니다.

- 대중교통 의존도가 낮은 산업 단지 특성상, 차량 중심의 교통망은 필수적입니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설

- 본건 인근에 '석정초등학교'가 위치하여 교육 환경이 존재합니다.

* 편의시설 및 주변 환경

- 김포 대명항이 인근에 위치해 있으나, 이는 해안가 지역의 특성으로 볼 수 있습니다.

- 전반적으로 주변은 산업 시설과 농지가 주를 이루고 있어, 상업 및 주거 편의시설은 상대적으로 부족할 수 있습니다.

- 인근에 특별한 혐오시설로 분류될 만한 시설은 현재 파악되지 않습니다. (다만, 산업 지역의 특성상 환경적 요인은 존재할 수 있습니다.)

1.5. 잠재적 리스크

* 복잡한 권리 관계

- 중복병합, 공동담보, 유동화물건 등으로 표시되어 있어, 권리 분석에 대한 면밀한 재확인이 필요합니다. (현재는 대부분 소멸 예상)

* 제시외 건물 및 매각 제외 물건

- 다수의 제시외 건물(천막, 컨테이너 등)이 존재하며, 이 중 일부(철제 컨테이너박스 2개)는 매각에서 제외됩니다.

- 제시외 건물에 대한 명확한 처리 방안 및 관련 법규를 숙지해야 합니다.

* 토지 및 건물 상태

- 토지가 부정형의 완경사지를 계단식으로 조성한 점은 특이사항으로, 토지 이용 및 활용에 대한 추가 검토가 필요할 수 있습니다.

- 건물 내 호이스트크레인이 부착되어 매각에 포함되므로, 이전 또는 철거 시 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 임대 관계

- 임대관계는 미상으로 명시되어 있어, 실제 점유 관계 및 임대차 계약 여부에 대한 현장 확인이 필수적입니다. (단, 현재 임차인은 대항력 없음)

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 김포시 대곶면 쇄암리 소재 공장으로, 토지와 건물이 일괄 매각되는 건입니다.

감정평가액은 33억 4676만 6800원이며, 토지 약 999평, 건물 약 373평 규모입니다.

주위는 공장 및 농경지가 혼재된 지역으로, 차량 접근성은 양호하나 대중교통 이용은 다소 불편합니다.

등기부상 다수의 권리가 설정되어 있으나, 말소기준권리보다 후순위인 대부분의 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상되며, 인수되는 임차 보증금은 없습니다.

제시외 건물 및 설비(호이스트크레인)가 매각에 포함되는 점은 특징입니다.

다수의 권리 관계, 제시외 건물 처리, 토지 형상 등 잠재적 리스크 요소를 면밀히 검토 후 접근할 필요가 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 일괄 매각 대상: 토지와 건물을 함께 취득하여 공장 운영 또는 재개발 등 다양한 활용이 가능합니다.

* 수도권 인근 입지: 김포시는 수도권 제1순환고속도로 등 주요 도로망과의 접근성이 좋은 지역입니다.

* 잠재적 가치: 감정가 대비 시세 조사 및 현장 방문을 통해 저가 낙찰 가능성을 타진해 볼 수 있습니다.

* 추가 시설 활용: 매각에 포함된 호이스트크레인 등 제시외 설비는 즉시 활용 가능하거나, 매각 시 추가적인 가치를 얻을 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 인수 보증금: 0원 (모든 임차인 대항력 없음)

* 현 감정가: 3,346,766,800원

본 물건의 정확한 예상 입찰가 산정은 주변 유사 물건의 최근 시세, 현장 답사를 통한 물건 상태 및 활용 가치 평가, 낙찰가율 추이 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

다수의 권리 설정 및 복잡한 물건 명세서 내용으로 인해 본 건에 대한 관심도가 낮을 수 있으며, 이를 고려하여 감정가의 70~90% 수준에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

최종 입찰가 결정 시에는 권리 분석 재확인, 제시외 건물 처리 방안, 건축물 상태 등에 대한 전문가의 추가적인 조언을 구하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.