나이스옥션 법원경매 인천 2025타경510811 [1] 인천광역시 서구 청라동 132-6 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 호원감정 · 평가일 2025.07.23

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 청라동 소재 ""청라고등학교"" 북측 인근에 위치하며, 주위는
공동주택, 학교, 공원, 주상복합건물 등으로 형성되며 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통시되며, 본건까지 차량출입
가능함.

형태 및 이용상태

대체로 세장형의 토지로서 인접도로와 등고, 평탄한 주상용건물부지로 이용하고 있음.

인접 도로상태

동측으로 소로의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1,6: 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로1류(접함), 가축사육제한구역, 경제
자유구역, 상대보호구역 성장관리권역<수도권정비계획법>임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호2 : 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 3층으로 사용승인일은 2016. 5. 13일로
외벽 : 돌붙임 및 본타일 마감 등
바닥 : 몰탈위 페인트, 벽지 및 타일 마감 등
창호 : 샷시 이중창 등

이용상태

기호2, 1층 : 점포 및 사무실 등
2층, 3층 : 다가구주택임.

설비내역

1층은 위생설비 등이, 2층, 3층은 위생설비, 난방설비 등이 되어 잇음.

부합물 및 종물

별첨 건물개황도 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

1. 일괄매각, 제시외 건물(2-1. ~ 2-3.포함)
2. 기호2. 건물 1층은 점포 및 사무실 등, 2층·3층은 다가구주택임(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경510811 (1)

* 소재지: 인천광역시 서구 청라동 132-6 (도로명주소: 인천광역시 서구 담지로104번길 16)

* 토지면적: 336.00㎡ (약 101.64평)

* 건물면적: 478.51㎡ (약 144.78평) (제시외 건물 72.20㎡ 별도)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 김OO

* 용도: 근린주택 (1층 점포 및 사무실, 2-3층 다가구주택)

* 건축 구조: 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 (3층)

* 사용승인일: 2016년 5월 13일

* 감정가: 1,642,469,100원

2. 입지조건

* 위치 및 주변 환경: 본건은 인천광역시 서구 청라동 소재 "청라고등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 학교, 공원, 주상복합건물 등으로 형성되어 주위 환경은 보통으로 평가됩니다.

* 교통 상황: 본건 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통이며, 본건까지 차량 출입이 가능합니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 본건 토지는 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로1류(접함), 가축사육제한구역, 경제자유구역, 상대보호구역, 성장관리권역<수도권정비계획법>에 해당합니다.

3. 권리분석

* 말소 기준 권리: 토지 등기부상 을1 근저당권(인천산곡새마을금고, 2015.12.10 접수)이며, 건물 등기부상 을1 근저당권(인천산곡새마을금고, 2016.05.19 접수)입니다.

* 인수되는 권리: 위 말소기준 권리보다 후순위인 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상되며, 별도의 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

* 주요 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 150,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/확정일자: 2020.04.17

* 배당신고일자: 2025.07.18

* 대항력: 없음

* 임차인: 김 (증액분)

* 보증금: 157,500,000원 (1차 보증금 증액분 7,500,000원 포함)

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020.04.17

* 확정일자: 2024.11.05

* 배당신고일자: 2025.07.18

* 대항력: 없음

* 임차인: 우

* 보증금: 170,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023.02.20

* 확정일자: 2023.02.07

* 배당신고일자: 2025.09.18

* 대항력: 없음

* 임차인: 장

* 보증금: 290,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022.03.11

* 확정일자: 2022.02.15

* 배당신고일자: 2024.05.23

* 대항력: 없음

* 임차인: 주식회사제이에이치파츠.박

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 2,000,000원

* 전입(사업)일자: 2018.12.10

* 확정일자: (정보 없음)

* 배당신고일자: 2025.10.10

* 대항력: 없음

* 비고: 월세 임차인으로, 확정일자 정보가 없어 우선순위 확보 여부가 불확실하나 대항력은 없습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원. 모든 임차인의 보증금은 낙찰 후 배당을 통해 회수될 것으로 예상되며, 인수되는 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

* 지역 특성: 본건은 인천 서구 청라동에 위치하며, 주변에 공동주택, 학교, 공원, 주상복합 등이 혼재된 주거 및 상업 복합 지역입니다.

* 건물 층별 용도 활용: 1층은 점포 및 사무실 등 근린생활시설로, 2층과 3층은 다가구주택으로 활용 중입니다. 이는 임대 수익의 다각화 가능성을 제시합니다.

5. 생활정보

* 주변 편의시설: "청라고등학교"가 북측 인근에 위치하여 교육 환경이 양호하며, 공원 등이 인접해 있습니다. 최근 관련 뉴스를 통해 청라 지역에 스타필드, 금융타운, 의료 복합타운 등 개발 호재가 구체화되고 있으며, 이는 상권 활성화에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다.

* 교통 접근성: 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 가능하며, 차량 접근성도 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

* 제시외 건물: 건물면적 외 72.20㎡의 제시외 건물이 존재하며, 이는 일괄 매각 대상에 포함됩니다. 이러한 제시외 건물은 건축법상 위반 건축물에 해당할 수 있으며, 향후 철거나 이행강제금 부과 등의 문제가 발생할 수 있습니다.

* 임대 관계 미확인: 토지 및 건물 전반에 대한 임대 관계가 미상으로, 현재 임대 수익이나 공실 여부에 대한 정확한 정보 파악이 추가적으로 필요합니다.

* 혐오시설: 주변 지역 조사 결과, 청라자원순환센터(소각장) 등이 운영되고 있으나, 이는 최신 기술 적용 및 엄격한 관리로 인해 악취나 유해물질 배출이 법적 기준 이하로 관리되고 있으며, 식물원처럼 조성되어 혐오시설 인식을 개선하고 있는 것으로 파악됩니다. 따라서 본 건과 직접적으로 인접한 지역에 심각한 혐오시설로 인한 가치 하락 요인은 없는 것으로 판단됩니다.

7. 종합 의견

본건은 인천 청라동의 역세권(버스정류장 인접)에 위치한 신축(2016년 준공) 근린주택으로, 상가와 다가구주택이 결합된 복합 용도로 임대 수익 창출이 가능한 물건입니다. 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 권리 관계는 비교적 명확합니다. 제시외 건물의 존재와 임대 관계 미확인 등은 추가적인 검토가 필요하지만, 전반적으로 입지 조건 및 건물 상태는 양호한 편입니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물(2016년 준공)로 비교적 양호한 상태의 건물입니다.

* 1층 상가와 2, 3층 다가구 주택으로 구성되어 있어 다각적인 임대 수익 확보가 가능합니다.

* 학교, 공원 등 생활 편의 시설과 인접하여 주거 환경이 우수합니다.

* 권리 분석상 인수 부담이 없어 명확한 권리 확보가 가능합니다.

* 청라 지역의 개발 호재(스타필드, 금융타운, 의료복합타운 등)는 향후 부동산 가치 상승에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 1,642,469,100원입니다.

제공된 최근 매매 정보는 "청라파크자이더테라스" 단지의 연립주택으로, 거래 금액은 약 4억 9천 6백만 원 ~ 5억 2천 9백만 원대에 형성되어 있습니다. 그러나 본 물건은 연립주택이 아닌, 토지 336.00㎡ 위에 건축면적 478.51㎡(제시외 72.20㎡ 포함) 규모의 근린주택(상가+다가구주택)으로, 제공된 연립주택 매매 정보와 직접적인 비교가 어렵습니다.

인근 지역의 근린주택 실거래가 분석 결과, 유사한 규모와 연도의 근린주택 매매 사례가 약 11억 원에서 15억 원 사이에 형성되어 있음을 확인할 수 있었습니다. 이는 본 물건의 감정가(약 16.4억 원)와 비교했을 때 시장의 현실적인 가격대를 보여줍니다.

따라서, 본 물건의 적정 입찰가 산정은 감정가를 기준으로 하되, 주변 유사 근린주택 시세, 건물의 임대 수익률, 향후 개발 가능성 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

현재 감정가의 70~80% 수준인 약 11억 5천만 원에서 13억 1천만 원 사이를 초기 고려 범위로 삼을 수 있습니다. 하지만 이는 보수적인 접근이며, 실제 가치 판단 및 경쟁 입찰 상황을 고려하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

최종적인 입찰가는 시장 상황과 투자자의 전략에 따라 달라질 수 있으며, 추가적인 현장 조사와 전문가 상담을 통해 보수적으로 접근하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.