나이스옥션 법원경매 인천 2025타경510777 [1] 인천광역시 서구 심곡동 335-3 롯데맨션 씨동 2층202호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-07

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2025타경510777 [1] 인천광역시 서구 심곡동 335-3 롯데맨션 씨동 2층202호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

인천지방법원 경매19계 2025타경510777 | 소재지: 인천광역시 서구 심곡동 335-3 롯데맨션 씨동 2층202호 | 감정가: 96,000,000원 | 최저가: 47,040,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건개요 및 특성

1.1. 사건 기본 정보

사건번호는 인천지방법원 2025타경510777 (1)이며, 용도는 다세대주택에 대한 부동산강제경매 사건입니다. 소유자와 채무자는 송OO으로 동일하며, 채권자는 주OOOOOOO입니다. 매각대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 방식입니다.

1.2. 물건 현황 요약

본건은 인천광역시 서구 심곡동 335-3 롯데맨션 씨동 2층202호이며, 5층 건물 중 2층에 위치합니다. 건물 면적은 34.72제곱미터(약 10.50평, 전용면적 기준)이며, 토지 면적은 18.11제곱미터(약 5.48평)로 제2종일반주거지역 내에 소재합니다. 현재 다세대주택으로 이용 중인 것으로 확인됩니다.

1.3. 감정가 및 예상가

본건의 감정가는 96,000,000원으로 책정되었습니다. 이는 토지 18.11제곱미터(약 5.48평)와 건물 34.72제곱미터(약 10.50평)에 대한 평가액입니다. 감정가 대비 실제 입찰가는 주변 시세 및 유찰 횟수에 따라 달라질 수 있으므로, 입찰 전 철저한 시세 조사가 필요합니다.

2. 물건 상세 분석

2.1. 면적 상세

다세대주택의 건물 전용면적은 34.72제곱미터이며, 이는 평수로는 약 10.50평에 해당합니다. 토지 지분 면적은 18.11제곱미터(약 5.48평)입니다. 다세대주택의 특성상 본 건물 면적은 일반적으로 전용면적으로 간주되며, 투자자는 토지 지분율(1811.25)과 건물 지분율(3472)을 확인하여 향후 재개발/재건축 가능성도 고려해야 합니다.

2.2. 입지조건 및 교통

본건은 양지초등학교 북서측으로 약 400미터 떨어진 지점에 위치합니다. 주위 일대는 유사 형태의 공동주택(다세대), 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역입니다. 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용에 무난한 접근성을 갖추고 있습니다. 본건 북측으로 폭 약 20미터의 포장도로에 접하고 있어 도로 접근성은 양호합니다.

2.3. 건축물 현황 및 토지 이용계획

건물은 철근콘크리트조의 5층 건물이며, 본건은 2층에 위치합니다. 외벽은 드라이비트 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감입니다. 급·배수 및 위생설비, 난방설비 등을 갖추고 있습니다.

토지는 세장형(길고 좁은 형태)이며, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다. 토지이용계획상 제2종일반주거지역에 속하여 용적률 및 건폐율 상한이 비교적 여유로우며, 지구단위계획구역(도시관리계획 입안 중인 연희1,2 지구단위계획구역)에 포함되어 향후 개발 계획 변동 여부를 주시해야 합니다. 또한, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리 및 법적 분석

3.1. 권리관계 분석

본건은 부동산강제경매 사건으로, 소유자와 채무자가 송OO으로 동일합니다. 말소기준권리 이하의 모든 권리는 소멸되므로, 낙찰자가 인수해야 할 특별한 권리(예: 선순위 임차권, 유치권 등)가 있는지 여부는 매각물건명세서 등을 통해 최종적으로 확인해야 합니다.

3.2. 특이 및 주의사항

감정평가서상 임대관계는 미상(미확인)으로 명시되어 있습니다. 따라서, 낙찰 후 임차인 존재 여부와 대항력 여부를 확인하여 명도 계획을 수립해야 합니다. 만약 대항력 있는 임차인이 존재할 경우, 보증금을 인수해야 하는 리스크가 발생할 수 있습니다.

4. 시장 환경 및 투자 분석

4.1. 상권 및 생활정보

본건 주변은 양지초등학교를 중심으로 형성된 주거지역으로, 주로 공동주택 및 근린생활시설이 소재합니다. 기본적인 생활편의시설은 갖추어져 있을 것으로 보이나, 대형 상권이나 전문 상업시설과의 접근성은 별도 조사가 필요합니다. 초등학교가 가까워 어린 자녀가 있는 가구에는 학군 접근성이 우수할 수 있습니다.

4.2. 잠재적 리스크 및 혐오시설

제시된 정보만으로는 인근 혐오시설(공장, 고압선, 폐기물 처리시설 등) 유무를 정확히 확인할 수 없습니다. 다만, 주거 밀집 지역 내에 위치하며 20미터 도로에 접하고 있어 일반적인 주거 환경으로 판단됩니다. 매수 전 반드시 현장 방문을 통해 기피 시설 존재 여부를 확인하는 것이 중요합니다.

잠재적 리스크로는 1) 임대관계 미상에 따른 명도 리스크, 2) 지구단위계획구역 내 개발계획 변경 가능성, 3) 다세대주택의 특성상 환금성(매매 용이성)이 아파트 대비 낮을 수 있다는 점 등을 고려해야 합니다.

4.3. 종합 의견 및 투자 포인트

종합 의견: 본건은 제2종일반주거지역 내의 소형 다세대주택으로, 감정가가 96,000,000원으로 비교적 소액 투자 물건에 해당합니다. 양지초등학교 인근의 주거 밀집 지역에 위치하여 실거주 수요는 꾸준할 것으로 예상됩니다.

투자 포인트:

1. 소액 투자: 1억 원 이하의 감정가로 비교적 적은 자본으로 부동산 투자를 시작하려는 투자자에게 적합합니다.

2. 재개발/재건축 잠재력: 제2종일반주거지역에 위치하며, 지구단위계획구역 입안 중인 지역이므로 장기적으로 개발 이슈 발생 시 지분 투자 가치를 기대할 수 있습니다.

3. 교통 및 입지: 20미터 도로에 접하고 버스정류장이 가까우며, 초등학교가 인접하여 기본적인 주거 편의성이 확보되어 있습니다.

4. 임대 수익 목적: 소형 주택이므로 임대 수요가 꾸준하다면 월세 수익을 목적으로 하는 투자에도 고려해 볼 만합니다. (단, 현재 임대차 현황을 반드시 확인해야 합니다.)

법원 정보

인천지방법원 경매19계