나이스옥션 법원경매 인천 2025타경510791 [1] 인천광역시 남동구 구월동 23 구월힐스테이트 1311동 12층1202호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일 · 평가일 2025.07.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 '구월중학교' 동측 인근에 위치하며 주위는
공동주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 바 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 통행 가능하며 인근에 시내버스 정류장 및 지하철역(석천사거리역) 등이
소재하는 바 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 20층건내 제12층 제1202호로서,
외벽 : 세멘몰탈위 페인팅 마감 등.
내벽 : 세멘몰탈위 페인팅 마감 등.
창호 : 샤시창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기, 소방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

광평수 토지로서 현황 ""아파트"" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측, 북측, 남측, 동측으로 각각 노폭 약 40미터, 35미터, 22미터, 22미터 포장도로로
부터 단지 내 도로를 이용하여 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

■ 일련번호(1): 제3종일반주거지역, 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 가축사육제한구역
(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 건축용도지역기타(2019-01-18)(건축법 제46조(건축선의 지정)
[건축과 문의:032-453-2770])<건축법>, 상대보호구역(문의: 인천동부교육지원청
평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에
관한 법률>, 절대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086)
<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(2016-07-30)
<철도안전법>

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경510791 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 구월동 23 구월힐스테이트 1311동 12층1202호

용도: 아파트

감정가: 745,000,000원

토지면적: 50.79㎡ (약 15.37평)

건물면적: 133.83㎡ (약 40.48평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOO

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 인천광역시 남동구 구월동 소재 '구월중학교' 동측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택 및 근린생활시설 등이 소재하여 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

교통상황: 대상물건까지 차량 통행이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장 및 지하철역(석천사거리역)이 소재하여 대중교통 이용 여건이 보통 수준입니다.

단지 정보: 본 건은 구월 힐스테이트&롯데캐슬골드 단지 내 1311동 12층 1202호입니다. 2007년 8월에 사용승인된 아파트로, 총 60개 동, 5,076세대로 구성된 대단지입니다. 최고 37층, 최저 2층 규모입니다.

단지 편의시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 유치원, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등이 단지 내에 갖추어져 있습니다.

주차: 단지 내 총 112대의 주차가 가능합니다 (지상 4대, 지하 108대). (주: 제공된 정보상 주차대수 합계 5대는 오류로 판단되어 지상 및 지하 주차대수 합계를 기준으로 작성되었습니다.)

토지이용계획: 본 건 토지는 제3종일반주거지역, 대로1류(폭 35m~40m) 접합, 가축사육제한구역, 건축용도지역 기타, 상대/절대 보호구역, 과밀억제권역, 철도보호지구 등으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

등기부상 권리 현황:

* 소유권: 장직희 (보존등기 2007.10.12), 권순형 (이전등기 2007.12.03)

* 근저당권: 광명농업협동조합 (365,000,000원, 2015.12.28 접수, 말소예정), SBI저축은행 (178,800,000원, 2020.07.06 접수, 말소예정), SBI저축은행 (244,800,000원, 2021.10.22 접수, 말소예정)

* 압류: 남동세무서장 (2023.11.29 접수, 말소예정), 남동구 (2024.02.05 접수, 말소예정), 광명세무서장 (2025.11.04 접수, 말소예정)

* 임의경매 개시 결정: SBI저축은행 (149,819,136원, 2025.07.17 접수, 본 경매의 근거)

말소 기준 권리: 을10 근저당권 (광명농업협동조합, 2015.12.28 접수)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권. (개요: 비고: 란에 내용이 기재되어 있지 않아, 현재로서는 권리가 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 실제 현황과 다를 수 있으므로 유의해야 합니다.)

임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원. 본 건에 대한 임차인 정보가 제시되어 있지 않아, 인수할 보증금은 없는 것으로 파악됩니다. (주의: 실제 조사 결과와 다를 수 있으므로 현장 확인 및 별도 조사가 필수적입니다.)

1.3. 상권분석

주변 상업시설: 아파트 단지 내 상가 및 인근 근린생활시설이 발달해 있어 기본적인 쇼핑, 식사 등의 이용이 편리합니다.

교통 접근성: 인천 도시철도 2호선 석천사거리역이 인근에 있으며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 시내 및 수도권 지역으로의 이동이 용이합니다.

지역적 특성: 인천광역시 남동구 구월동은 인천의 주요 도심 중 하나로, 주거 밀집 지역으로서 안정적인 배후 수요를 확보하고 있습니다.

1.4. 생활정보

교육시설: 구월중학교가 인근에 위치하며, 다수의 초등학교, 중학교, 고등학교가 있어 교육 환경이 양호합니다. (교육환경 보호구역으로 지정되어 있습니다.)

의료시설: 종합병원 및 다양한 병의원들이 인근에 위치하여 의료 서비스 이용이 편리합니다.

편의시설: 대형마트, 백화점, 공원 등 다양한 편의시설이 인접해 있어 쾌적하고 편리한 생활이 가능합니다.

주변 환경: 자체 지도 검색 결과, 대상 물건 인근에 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

권리관계: 등기부상 다수의 권리가 존재했으나, 말소 기준 권리보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 것으로 예상됩니다. 그러나 예상치 못한 권리 관계나 법적 문제가 발생할 수 있으므로, 최종 입찰 전 철저한 권리 분석이 필요합니다.

명도: 낙찰 후 점유자와의 명도 협상이 필요할 수 있으며, 이 과정에서 추가적인 비용과 시간이 소요될 수 있습니다.

현황 조사: 본 건은 제시외 면적이 없는 것으로 파악되나, 현장 확인 시 발코니 확장, 다락방 설치 등 공부와의 차이가 있는 부분이 발견될 수 있습니다. 또한, 현황 점유자와의 명도 협상이 원활하지 않을 경우 강제 집행 절차가 필요할 수 있습니다.

토지이용 제한: 제3종일반주거지역 외에도 가축사육제한, 건축선 지정, 철도보호지구 등 다양한 토지이용 제한이 있어, 향후 재건축 또는 건축 행위 시 제약이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 남동구의 대표적인 대단지 아파트인 구월 힐스테이트&롯데캐슬골드 내에 위치하며, 우수한 입지 조건과 편리한 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 감정가는 7억 4,500만원으로 책정되었으나, 최근 유사 면적 실거래가가 7억 9,000만원으로 감정가보다 높게 형성되어 있어 시세보다 유리한 조건으로 취득할 가능성이 있습니다. 등기부상 권리관계는 복잡했으나, 모두 소멸될 것으로 예상되어 인수 부담이 적습니다. 다만, 명도 및 현장 조사 등 추가적인 확인 절차가 필수적으로 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

대단지 브랜드 아파트: 구월 힐스테이트는 지역 내 인지도 높은 브랜드로, 안정적인 자산 가치를 유지 및 상승시킬 수 있는 잠재력이 있습니다.

뛰어난 입지: 지하철역, 버스 정류장 등 대중교통 접근성이 우수하며, 주변에 교육, 의료, 상업 시설이 잘 갖추어져 있어 거주 만족도가 높습니다.

시세 대비 경쟁력: 감정가 대비 실제 거래가가 높아, 합리적인 입찰가를 제시할 경우 시세 차익을 기대할 수 있는 기회입니다.

안전한 권리관계: 말소 기준 권리보다 후순위 권리들이 매각으로 소멸될 예정이므로, 낙찰자가 인수할 권리 부담이 적어 비교적 안전한 투자가 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 745,000,000원입니다.

최근 실거래가 정보에 따르면, 본 건과 유사한 면적(전용면적 133.827㎡)의 아파트가 2026년 7월 7일 790,000,000원(7억 9천만원)에 거래되었습니다.

또한, 최근 전세 계약 사례에서는 해당 면적이 2026년 6월 8일 470,000,000원(4억 7천만원)의 보증금으로 계약되었습니다.

이는 현재 본 건의 시세가 감정가 745,000,000원을 상회하는 790,000,000원 수준임을 시사합니다.

일반적인 경매 물건의 입찰가는 감정가의 80~90% 선에서 산정되나, 본 건은 시세가 감정가를 초과하는 상황이므로, 시장 상황, 경쟁 물건, 예상되는 명도 비용 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다.

안정적인 투자를 목표로 하되, 시세 대비 경쟁력 있는 가격 확보를 위해 예상 입찰가는 750,000,000원 ~ 800,000,000원 범위로 제안합니다.

최종 입찰가는 현장 조사, 법원 진행 상황, 입찰 경쟁 현황 등을 면밀히 분석하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.