나이스옥션 법원경매 인천 2025타경510810 [1] 인천광역시 부평구 청천동 175-36 삼성에센빌 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서해 · 평가일 2025.07.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 청천동 소재 ""인천용마초등학교"" 북측 인근에 위치하며, 주위 일대는 아파트, 다세대주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위여건 보통임.

교통상황

본건 인근까지 제반 차량출입 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물내의 제2층 제201호로서,
(사용승인일 : 2002.3.9.)
외벽 : 페인팅 마감
창호 : 하이새시 창호 임.

이용상태

다세대주택(폐문부재로 내부확인 못함)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세로장방형의 토지로서, 다세대주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 4미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준공업지역(2017-04-25), 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경510810 (1)

소재지: 인천광역시 부평구 청천동 175-36 삼성에센빌 2층 201호

용도: 다세대주택

감정가: 120,000,000원

토지면적: 20.83㎡ (약 6.30평)

건물면적: 38.35㎡ (약 11.60평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

건물 구조: 철근콘크리트 슬래브지붕 5층 건물 내 제2층 제201호 (사용승인일: 2002.03.09)

건물 총 면적: 636.72㎡ (연면적)

토지 총 면적: 290.4㎡ (대지권 면적)

1.1. 입지조건

본건은 인천광역시 부평구 청천동 소재 인천용마초등학교 북측 인근에 위치합니다.

주위는 아파트, 다세대주택 및 각종 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 기본적인 주거 환경은 보통 수준입니다.

본건 인근까지 차량 출입이 용이하며, 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 무난합니다.

건물 남측으로 노폭 약 4미터의 포장도로와 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (명시됨)

임차인 현황:

* 임차인: 김국관

* 보증금: 145,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020.06.30

* 확정일자: 2020.06.11

* 대항력: 있음

* 인수 보증금 합계: 0원 (권리분석 상 명시)

말소기준권리: 2021.02.17 (인천광역시부평구 압류)

등기부채권 총액: 995,000,000원

주의사항: 대항력 있는 임차인(김국관)이 존재하며, 확정일자 및 전입일자가 말소기준권리보다 앞서므로 대항력이 있습니다. 그러나 권리분석 상 인수 보증금은 0원으로 명시되어 있어, 낙찰자가 임차인의 보증금을 직접 인수하지는 않습니다. 다만, 임차인의 보증금(145,000,000원)이 감정가(120,000,000원)보다 높으므로, 경매를 통해 임차인이 보증금 전액을 회수하지 못할 가능성이 있으며, 이는 잠재적 갈등 요인이 될 수 있습니다.

1.3. 상권분석

본건은 다세대주택 밀집 지역 내에 위치하며, 인근에 다양한 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 소규모 상업 기능이 발달한 지역으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 본건 인근에 버스정류장이 위치하며, 주요 간선도로 접근성이 양호합니다. (예: 산곡역 7호선 도보 약 15분 거리 - 주변 시세 정보 종합)

* 교육: 인천용마초등학교가 인근에 위치하고 있으며, 인천부평중학교, 부평고등학교 등도 근거리에 있어 교육 환경은 양호한 편입니다.

* 편의시설: 인근의 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

* 주변 시설: 지도 검색 결과, 본건 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 해당 지역은 주거시설과 상업시설이 혼재된 일반적인 도심 지역입니다. (예: 민방위 대피시설 등 공공 시설 확인)

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 상기 권리분석에서 상세히 기술되었듯이, 임차인의 보증금이 감정가를 초과하나 인수 의무는 없으므로, 경매 진행 후 잔여 배당금 발생 여부에 따라 임차인과의 분쟁 가능성이 있습니다.

* 명도 관련: 임차인과의 명도 협상이 원만하게 진행되지 않을 경우, 추가적인 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.

* 과도한 채무: 등기부채권 총액이 995,000,000원으로 매우 높아, 매각으로 인한 낙찰가의 상당 부분이 채권 변제에 사용될 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 인천광역시 부평구 청천동에 위치한 다세대주택으로, 기본적인 생활 환경은 양호하나 대항력 있는 임차인이 존재하고 임차인의 보증금이 감정가를 상회하는 점이 주요 리스크 요인입니다. 다만, 인수 보증금이 0원으로 명시되어 있어 낙찰자의 직접적인 재정 부담은 없습니다. 최근 실거래가 정보를 분석했을 때, 본건과 유사한 연식의 다세대주택이 12,000만원에 거래된 사례가 있어 감정가 수준의 가치를 형성하고 있는 것으로 보입니다.

1.7. 투자 포인트

* 합리적인 감정가: 현 시세 대비 합리적인 수준으로 추정되는 감정가.

* 안정적인 주거 환경: 주거 밀집 지역으로 기본적인 생활 인프라가 갖춰져 있습니다.

* 잠재적 시세 상승 가능성: 향후 지역 개발 및 인프라 확충 시 가치 상승 기대.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 120,000,000원입니다.

최근 실거래가 정보를 분석한 결과, 유사 면적 및 연식의 다세대주택 매물들이 6,000만원부터 15,000만원까지 다양한 가격대에 거래되었습니다. 특히, 2003년에 건축된 67.21㎡ 면적의 다세대주택이 12,000만원에 거래된 점은 본건의 감정가가 합리적인 수준임을 시사합니다.

그러나 대항력 있는 임차인이 존재하며, 임차인의 보증금이 감정가를 초과하는 점(145,000,000원)은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 임차인의 보증금 전액이 경매 절차에서 회수되지 못할 경우, 명도 과정에서 분쟁이 발생할 수 있습니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 감정가 수준 또는 약간 하향한 110,000,000원으로 제안합니다. 이는 시세 대비 합리적인 가격으로 입찰하여 낙찰받음과 동시에, 임차인과의 명도 협상 등 잠재적 리스크를 고려한 보수적인 접근 방식입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.