나이스옥션 법원경매 인천 2025타경510772 [1] 인천광역시 남동구 간석동 120-7 하이베리원주건축물제1동 5층502호 오피스텔 경매

매각기일: 2026-01-07

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2025타경510772 [1] 인천광역시 남동구 간석동 120-7 하이베리원주건축물제1동 5층502호 오피스텔 경매

물건 대표 이미지

인천지방법원 경매19계 2025타경510772 | 소재지: 인천광역시 남동구 간석동 120-7 하이베리원주건축물제1동 5층502호 | 감정가: 205,000,000원 | 최저가: 100,450,000원 | 용도: 오피스텔

1. 물건 개요

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경510772 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 간석동 120-7 하이베리원주건축물제1동 5층502호

용도: 오피스텔 (경매구분: 부동산강제경매)

감정가: 205,000,000원

소유자/채무자: 이OO

채권자: 주OOOOOOO

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 면적 및 구조 현황

토지면적: 7.96㎡ (약 2.40평)

건물면적 (전용면적): 59.34㎡ (약 17.95평)

* 오피스텔은 건축법상 용도로, 분양면적(계약면적)은 일반적으로 전용면적에 공용면적(주차장 등)을 더한 면적입니다. 본 건물의 전용면적은 59.34㎡입니다.

건물구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하1층/지상14층 건 내 제5층 제502호

사용승인일: 2017.07.13. (약 8년차 건물)

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지: 교통 및 접근성

본건은 인천지하철 1호선 간석오거리역이 근거리에 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 위치하여 인천 및 수도권으로의 이동이 용이한 우수한 교통 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 상권분석 및 생활정보

주위는 아파트, 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주상복합지역이며, 특히 간석오거리역 주변의 일반상업지역에 위치하여 상업시설 이용이 편리합니다.

간석3동 행정복지센터가 인근에 있어 행정업무 처리가 편리하며, 각급 학교와 공원 등이 가까워 주거 여건이 양호합니다.

토지이용계획 상 일반상업지역, 방화지구에 해당하여 상업시설 접근성이 높고, 대로변과 인접하여 건물 가시성이 좋습니다.

본건 북서측 노폭 약 6미터, 북동측 노폭 약 8미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 부동산 강제경매

본 건은 부동산강제경매 사건으로, 채권자의 신청에 의해 진행됩니다. 매각대상은 토지와 건물 일괄매각입니다.

3.2. 임차권 등기 및 선순위 임차인 여부

등기사항전부증명서 상 임차권 등기가 존재하며, 임차보증금은 230,000,000원입니다.

임대차계약일자(2022.03.14.) 및 확정일자(2022.03.17.)를 기준으로 볼 때, 임차인의 대항력 유무와 보증금의 인수 여부가 가장 중요한 권리분석 포인트입니다.

감정가(205,000,000원)보다 임차보증금(230,000,000원)이 높으므로, 해당 임차인이 **선순위 임차인**일 경우 낙찰자가 **230,000,000원 전액 또는 미배당된 보증금**을 인수할 가능성이 매우 높습니다.

**주의사항:** 입찰 전 **반드시 말소기준권리보다 임차인의 대항력 발생 시점(전입신고일)이 빠른지** 확인하여 **인수 금액을 정확히 파악**해야 합니다.

4. 잠재적 리스크 및 특이사항

4.1. 권리 인수 리스크

앞서 언급된 바와 같이, 임차권 등기된 보증금 230,000,000원이 감정가를 초과하므로, 낙찰자가 임차보증금을 인수하게 될 경우 **실제 투자금이 크게 증가**할 수 있습니다. 이는 가장 큰 잠재적 리스크입니다.

4.2. 입지적 제한 및 환경적 요인

토지이용계획 상 방화지구로 지정되어 있어 건축 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

과거 간석오거리역 오피스텔 주변에서 생활쓰레기 방치 문제가 발생한 사례가 있어, 입찰 전 주거 환경 청결도에 대한 현장 확인이 필요할 수 있습니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

본 건은 역세권과 주요 상권이 결합된 우수한 입지에 위치하고, 준공 후 약 8년 경과된 비교적 신축급 오피스텔이라는 장점이 있습니다. 그러나 **감정가를 초과하는 임차보증금 인수의 위험**이 있어, **권리분석상 매우 높은 리스크**를 내포하고 있습니다. 입찰 여부 결정 시 임차인과의 관계 및 인수해야 할 금액을 보수적으로 산정하여 안전 마진을 확보하는 것이 필수적입니다.

5.2. 투자 포인트: 위험 대비 전략

최고의 입지: 인천 1호선 간석오거리역 역세권이며, 일반상업지역에 위치하여 임대수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

임차보증금: 선순위 임차보증금 인수를 염두에 두고, **매우 낮은 가격(유찰)**에서 낙찰받아 보증금 인수액을 상쇄하는 전략이 필요합니다.

명도 용이성: 임차권 등기가 되어 있어 임차인의 권리관계는 명확하나, 보증금 미회수 시 명도저항이 예상되므로 명도에 대한 추가 비용 및 시간 계획이 필요합니다.

법원 정보

인천지방법원 경매19계