나이스옥션 법원경매 인천 2025타경510676 [1] 인천광역시 남동구 논현동 631-4 아라트라움 3층306호 오피스텔 경매

매각기일: 2026-01-07

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2025타경510676 [1] 인천광역시 남동구 논현동 631-4 아라트라움 3층306호 오피스텔 경매

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인천지방법원 경매19계 2025타경510676 | 소재지: 인천광역시 남동구 논현동 631-4 아라트라움 3층306호 | 감정가: 228,000,000원 | 최저가: 159,600,000원 | 용도: 오피스텔

1. 물건 보고서

1.1. 사건 개요 및 기본 정보

본 보고서는 인천광역시 남동구 논현동에 소재하는 오피스텔 경매 물건에 대한 현황 및 권리 분석 자료입니다.

사건번호: 인천지방법원 2025타경510676 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 논현동 631-4 아라트라움 3층306호

용도: 오피스텔

감정가: 228,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

토지면적: 10.80㎡ (약 3.27평)

건물면적(전용): 54.42㎡ (약 16.46평)

소유자/채무자: 천OO

채권자: 주OOOOOOO

사용승인일: 2017년 1월 24일

1.2. 입지조건 및 교통상황

본건은 인천광역시 남동구 논현역로길에 위치하며, 주위는 대단위 아파트 단지와 근린생활시설, 각급 학교 등이 혼재하는 주거 및 상업 복합지역입니다.

교통 여건은 매우 양호합니다. 수인분당선 인천논현역이 인근에 위치한 역세권이며, 노선버스정류장도 가까워 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 서측으로 노폭 약 15미터의 포장도로에 접하고 있어 차량 접근성 및 주정차 환경도 무난한 수준입니다.

1.3. 건물 및 토지 현황

본건은 2017년 1월에 사용승인된 철근콘크리트구조 슬래브지붕 15층 중 3층 306호입니다.

외벽은 석재 및 페인팅 마감, 창호는 샷시 창호이며, 건물 상태는 비교적 신축에 가까워 양호할 것으로 판단됩니다.

내부 이용상태는 '오피스텔'로 이용 중입니다. 위생설비, 급배수설비, 승강기, 옥내소화전, 화재탐지시설, 스프링클러, 주차타워, 난방설비 등 기본적인 설비가 갖춰져 있습니다.

토지는 장방형의 일반상업지역 토지로서, 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중입니다.

2. 권리분석 및 특이사항

2.1. 권리분석 (등기부 현황)

본건은 부동산강제경매 사건으로, 소유자와 채무자가 천OO로 동일하여 명도(인도) 저항이 크지 않을 수 있습니다.

말소기준권리는 별도의 등기부 현황이 없으나, 통상적으로 경매개시결정 기입등기 이전에 설정된 근저당권 등이 말소기준권리가 되며, 매각대상은 토지/건물 일괄매각이므로 권리관계의 복잡성은 낮은 편입니다.

2.2. 임대차 관계 및 기타 참고사항

임대차관계는 현재 '미상'으로 조사되었습니다. 낙찰 후 실제 점유자가 소유자인지, 임차인인지 여부를 명확히 파악하고, 점유 관계에 따른 명도 전략을 수립해야 합니다.

만약 주택임대차보호법상 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 보증금 전액을 인수할 수 있는 리스크가 있으므로, 입찰 전 현장조사 및 전입세대 열람을 통해 반드시 확인해야 합니다.

3. 상권분석 및 생활정보

3.1. 상권분석

본건은 인천논현역 초역세권에 위치한 일반상업지역 내 오피스텔로, 주변에 대규모 아파트 단지(힐스테이트, 롯데캐슬 등)가 배후수요를 형성하고 있어 상권의 활력이 높습니다.

논현역 주변은 상업시설 및 근린생활시설이 밀집되어 있어 주거 편의성이 뛰어납니다. 오피스텔의 주 수요층인 직장인 및 1~2인 가구의 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

3.2. 생활정보

교육시설: 단지 주변에 초, 중, 고등학교 및 논현유치원 등 각급 학교가 다수 소재하여 교육환경이 우수합니다 (상대보호구역).

편의시설: 논현역 상권을 이용할 수 있으며, 인근에 대형마트, 병의원, 은행 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있습니다.

행정/공원: 남동구청 및 관공서 접근성이 용이하며, 논현동의 공원(해오름공원 등) 및 녹지 공간 이용이 편리합니다.

4. 잠재적 리스크 및 주의사항

4.1. 잠재적 리스크 (혐오시설 및 환경 문제)

주변 환경으로는 남동국가산업단지(남동산단)가 인접해 있어, 과거 논현동 일대에서 남동산단의 오폐수 방류 또는 하수처리시설 등으로 인한 *악취 민원*이 지속적으로 발생했던 이력이 있습니다 .

또한, 과거 논현고잔동 지역에 *쓰레기 소각장* 건설 논란이 있었던 점 등 지역 주민의 환경 관련 민감도가 높습니다. 이러한 환경적 요인이 주거 쾌적성 및 향후 매매 시점에 잠재적인 리스크로 작용할 수 있으므로, 입찰 전 해당 지역의 악취 및 환경 개선 현황을 반드시 확인해야 합니다.

4.2. 기타 주의사항

본건은 일반상업지역 내 제1종지구단위계획구역(논현2)에 해당하며, 가축사육제한구역 및 과밀억제권역 등 법적 제한을 받습니다. 이는 일반적인 내용이나, 개발 관련 규제나 용도변경 시 추가적인 검토가 필요할 수 있습니다.

또한, 건물 구조상 주차타워가 설치되어 있어, 차량 크기에 따라 주차 제약이 있을 수 있습니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

인천 논현역 초역세권에 위치한 2017년 준공의 비교적 신축 오피스텔로, 입지 조건은 매우 우수합니다.

전용면적 54.42㎡ (약 16.46평)의 크기는 아파텔(주거용 오피스텔)로 이용하기에 적합하며, 인근 대규모 주거 단지의 배후 수요를 흡수할 수 있습니다.

다만, 남동산단 인접으로 인한 환경적 리스크(악취 민원)는 반드시 현장 확인을 통해 면밀히 검토해야 할 중요한 요소입니다.

5.2. 투자 포인트

최고의 입지: 수인분당선 인천논현역 초역세권으로 교통이 편리하고, 주변 생활 인프라가 풍부하여 임차 수요가 높을 것으로 예상됩니다.

신축급 오피스텔: 2017년 준공으로 건물 상태가 양호하여 추가 수리 비용 부담이 적을 수 있습니다.

수익형 부동산: 오피스텔은 월세 수익을 목적으로 하는 수익형 부동산으로 적합하며, 역세권 입지 덕분에 공실 위험이 낮을 것으로 판단됩니다.

경쟁률 예측: 우수한 입지 조건과 신축급 건물 상태로 인해 높은 경쟁률이 예상되므로, 주변 시세 및 낙찰가 분석을 철저히 해야 합니다.

법원 정보

인천지방법원 경매19계