나이스옥션 법원경매 인천 2025타경510835 [1] 인천광역시 부평구 부평동 431-15 헤리움노블레스 5층516호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인일 · 평가일 2025.07.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 ""부평구청"" 남측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 교통상황은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 15층 건물내 5층516호로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등.
내벽 : 벽지 및 타일 마감 등.
창호 : 샷시 창호 등.
(사용승인일 : 2014.05.13)

이용상태

공동주택(도시형생활주택)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비, 주차장설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단지의 장방형의 토지로서 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측 및 서측으로 노폭 8m 및 40m 내외의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(2014-07-14)<철도안전법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 인천지방법원 2025타경510835 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주

감정가: 98,000,000원

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 부평구 부평동 431-15 헤리움노블레스 5층516호

용도: 도시형생활주택

매각대상: 토지/건물 일괄매각

건물 사용승인일: 2014년 05월 13일

전유면적: 16.76㎡ (약 5.07평)

토지면적: 3.72㎡ (약 1.13평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 "부평구청" 남측 인근에 위치합니다. 주위는 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 본건은 동측 및 서측으로 노폭 8m 및 40m 내외의 도로에 각각 접해 있습니다.

2.3. 토지이용계획

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (조 )

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 09월 01일

* 확정일자: 2021년 08월 10일

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경, 특수물건정보: HUG 인수조건 변경

인수 보증금 합계: 0원

3.2. 등기부 요약

말소기준권리: 갑구 5번 압류 (포천세무서장, 2023-01-27)

등기부채권 총액: 100,000,000원

주요 권리 사항:

* 소유권보존: 주식회사힘찬건설 (2014-05-21)

* 소유권이전: 이수용 (2014-06-18)

* 소유권이전: 김택현 (2021-07-29)

* 주택임차권: 조용환 (100,000,000원, 2023-10-04 말소)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (100,000,000원, 2025-07-21 말소)

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

을구 3번 주택임차권은 말소 예정이나, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 것으로 보입니다. (인수 보증금 합계: 0원)

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 부평동 일대는 부평구청 등 행정기관 및 다양한 업무시설, 근린생활시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 양호한 지역입니다. 공동주택과 상업시설이 복합적으로 분포하고 있습니다.

4.2. 주변 실거래가 분석

제공된 최근 매매 정보 중, 2026년 7월 1일 인천 부평구 부평동에서 거래된 49.26㎡(약 15평) 다세대가 28,400만원에 거래되었습니다. 이는 평당 약 1,906만원 수준으로, 본건의 감정가(약 1,933만원/평)와 유사한 가격대입니다. 다만, 2026년 7월 23일 인천 부평구 부평동에서 거래된 56.08㎡(약 17평) 다세대가 12,300만원에 거래된 사례(약 725만원/평)도 있어, 유사 건물의 실거래가 편차가 클 수 있음을 유의해야 합니다. 본건은 16.76㎡(약 5.07평)의 소형 도시형생활주택으로, 동일 단지 내 또는 인근 유사 면적대의 소형 주택 실거래가 추가 확인이 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 부평구청이 있어 행정서비스 이용이 편리하며, 다양한 상업시설 및 금융기관, 병원 등이 인접해 있어 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

5.2. 설비 및 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 15층 건물 중 5층에 위치하며, 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 승강기, 주차장 설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/권리적 리스크

HUG 인수조건 변경 및 특수물건 정보 표기는 HUG(주택도시보증공사)와의 관계에서 특별한 절차나 조건이 있을 수 있음을 시사합니다. 다만, 임차인 조용환 씨의 경우 대항력이 없고 보증금 전액이 배당될 예정(인수 보증금 0원)이며, 강제경매 신청자 역시 HUG이므로 권리 관계는 명확히 정리될 것으로 예상됩니다.

6.2. 시장/물건 리스크

본건은 16.76㎡(약 5.07평)의 매우 작은 면적을 가지고 있어, 수요층이 제한적일 수 있습니다. 또한, 제공된 실거래가 정보와 감정가 사이에서 편차가 존재하며, 동일 단지 내 소형 평형의 최신 실거래가 추가 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

인천 부평구청 인근에 위치한 도시형생활주택으로, 소형 면적임에도 불구하고 관공서 및 상업시설 이용이 편리한 입지 조건을 갖추고 있습니다. HUG 관련 특이사항이 있으나, 임차인 권리관계가 명확히 정리되고 인수 부담이 없는 점은 긍정적입니다. 다만, 유사 면적대의 정확한 시세 파악이 중요하며, 신중한 접근이 요구되는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 소형 평수: 1인 가구 수요 및 임대 수익형 투자에 적합합니다.

* 역세권 및 행정 중심지 인접: 부평구청 주변의 편리한 생활 및 행정 인프라를 누릴 수 있습니다.

* HUG 관련 명확한 권리관계: 임차인 인수 부담이 없어 명확한 권리 승계가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 98,000,000원입니다.

면적(16.76㎡) 대비 평당 감정가는 약 1,933만원으로, 제공된 실거래 사례 중 49.26㎡가 1,906만원/평으로 거래된 점과 유사합니다.

다만, 동일 단지 내의 다른 소형 평형 실거래가 정보는 이보다 낮은 수준(약 600~750만원/평)을 시사하고 있어, 현재 시세에 대한 추가적인 면밀한 검토가 필요합니다.

권리 관계가 명확하고 추가 인수 부담이 없는 점을 고려하되, 시장 상황 및 보수적인 접근을 위해 감정가의 80% ~ 90% 수준을 초기 입찰가 범위로 고려해 볼 수 있습니다.

따라서, 78,400,000원 ~ 88,200,000원 사이에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.