나이스옥션 법원경매 인천 2025타경510727 [1] 인천광역시 부평구 부평동 119-7 로뎀레뷰 7층701호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인이 · 평가일 2025.08.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 "" 부평중학교 "" 남동측 인근에 위치하며 , 인근
일대는 아파트 , 다세대주택 , 근린생활시설 등으로 형성된 지역으로서 , 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 자유로우며, 인근에 노선버스 정류장이 위치하는 등 제반 교통상황
은 무난한 편임

건물의 구조

철근콘크리트조 철근콘크리트(평슬라브)지붕 10층 건내 제7층 제701호로서,
외벽 : 화강석 및 스톤코트 등 마감.
내벽 : 벽지도배 및 타일붙임.
창호 : 하이샷시 창호임.

이용상태

도시형 생활주택으로 이용중임

설비내역

도시가스 보일러시설이며, 승강기설비, 주차시설, 급탕 및 위생설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형 평지로서 공동주택, 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 약 18미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경
보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 번호: 인천지방법원 2025타경510727 (1)

소재지: 인천광역시 부평구 부평동 119-7 로뎀레뷰 7층701호

용도: 다세대주택 (도시형 생활주택)

감정가: 162,000,000원

토지면적: 8.85㎡ (약 2.68평)

건물면적: 49.86㎡ (약 15.08평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 부평중학교 남동측 인근에 위치합니다.

주위 환경은 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 형성된 지역으로 대체로 양호한 편입니다.

차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

본건 북측으로 약 18미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획으로는 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

경매 절차상 말소기준권리는 국민건강보험공단의 압류(을구 7번)이며, 이보다 선순위 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

주택도시보증공사(HUG)의 임차권(을구 7번, 보증금 157,500,000원)이 등기되어 있으나, HUG 인수조건 변경 및 말소동의 확약서 제출로 인해 매각으로 소멸될 예정입니다.

김 (임차인, 보증금 25,000,000원)의 경우, 전입일자(2024.07.24) 및 확정일자(2025.07.28)가 있으나 대항력이 없는 것으로 판단됩니다.

채권자 주택도시보증공사의 강제경매(갑10)로 진행 중이며, 등기부채권 총액은 182,500,000원입니다.

매각으로 인해 모든 등기부상의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다. (단, 인수 보증금 합계는 0원입니다.)

4. 상권분석

본건은 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역에 위치하여 기본적인 주거지 상권을 형성하고 있습니다.

인근에 학교(부평중학교)가 있어 학생 및 교직원 수요, 주변 상가 및 주택가의 유동인구가 예상됩니다.

별도의 집객 시설이나 대형 상업 시설이 인접해 있지는 않으나, 주거 밀집 지역으로서의 안정적인 상권 특성을 가집니다.

주변 지역에 대해 검색한 결과, 특별히 인근에 혐오시설이 있다고 판단되는 정보는 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

건물은 철근콘크리트조 철근콘크리트(평슬라브) 지붕 10층 건물 중 제7층 제701호입니다.

외벽은 화강석 및 스톤코트 마감, 내벽은 벽지도배 및 타일 붙임, 창호는 하이샷시로 되어 있습니다.

도시형 생활주택으로 이용 중이며, 도시가스 보일러, 승강기, 주차시설, 급탕 및 위생설비 등을 갖추고 있습니다.

토지는 정방형 평지로서 공동주택, 업무시설 건부지로 이용 중입니다.

이용상태 및 설비 내역 등을 고려할 때, 일반적인 주거 생활에 필요한 편의시설은 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경 및 특수물건정보에 대한 내용이 있으나, 권리분석상 매수인이 인수할 권리는 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 해당 변경 사항에 대한 명확한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

임차인 김 의 경우 대항력은 없으나, 보증금 25,000,000원에 대한 명확한 인수 여부 및 배당 관련 최종 확인이 필요합니다. (다만, 인수 보증금 합계 0원 명시)

감정평가 금액과 제공된 최근 시세 정보 간에 다소 차이가 있어, 입찰 시 신중한 가격 결정이 요구됩니다.

7. 종합 의견

본건은 인천 부평구 부평동에 위치한 도시형 생활주택으로, 전반적인 입지 조건은 양호한 편입니다.

건축된 지 약 12년(2012년 준공 추정)으로 비교적 신축에 속하며, 기본적인 생활 편의시설을 갖추고 있습니다.

등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정이며, 명확한 인수되는 임차 보증금은 없는 것으로 파악되어 권리관계는 명확한 편입니다.

다만, 주변 시세 대비 감정가 수준에 대한 면밀한 검토가 필요하며, HUG 인수조건 변경 등 특이사항에 대한 추가 확인이 권장됩니다.

8. 투자 포인트

건축 연도가 비교적 최신(2012년 준공 추정)으로 건물의 노후도가 낮습니다.

도시형 생활주택으로 실수요자 및 투자 수요가 꾸준할 수 있습니다.

권리관계가 명확하여 낙찰 후 명도 관련 위험이 적습니다.

인천지방법원 관할 지역 내에서 신축급 다세대주택을 취득할 기회입니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 유사 면적의 거래 사례에서 3.3㎡당 약 180만원에서 220만원 수준의 시세가 형성된 것으로 파악됩니다 (제외: 49.26㎡ @ 28,400만원 사례).

이를 바탕으로 본건 건물 면적 49.86㎡(약 15.08평)에 적용 시, 3.3㎡당 220만원으로 산정하면 약 13,100만원 수준의 시세가 추정됩니다.

감정가 162,000,000원과 비교 시, 시세 대비 감정가가 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

그러나 HUG 인수조건 변경 등 경매 특수성을 고려하고, 안전한 입찰을 위해 감정가의 85~95% 수준 또는 시세 상단에 비례한 가격을 고려할 수 있습니다.

이에 따라 예상 입찰가는 140,000,000원에서 155,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다.

다만, 실제 시장 상황 및 입찰 참여 경쟁 정도에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.