나이스옥션 법원경매 인천 2025타경510466 [1] 인천광역시 계양구 효성동 232-70 지층비01호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영주감정 · 평가일 2025.07.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

○ 본건위치
인천광역시 계양구 효성동 소재 '효성동우체국' 북서측 인근에 위치함
○ 주위환경
다세대주택, 단독주택 등으로 형성된 기존주택지대임

교통상황

○ 차량접근성 : 가능함
○ 대중교통여건 : 보통임
-버스: 인근 간선도로(안남로 등)변에 버스정류장 소재함
-전철: 북동측 근거리에 전철역(인천1호선, 작전역) 소재함

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 지층 비01호로서
○외부마감: 돌붙임(저층일부) 및 드라이비트 마감
○내부마감: 벽지, 타일 등 마감
○외부창호: PVC 새시

이용상태

○ 다세대주택으로 이용중임

설비내역

○ 부대설비 : 급배수 및 급탕설비, 위생설비, 도시가스설비 등
○ 난방설비 : 개별난방

토지의 형상 및 이용상태

○ 정방형 평지로 다세대주택 건부지로 이용중임

인접 도로상태등

○ 남측으로 세로의 아스팔트 포장도로와 접함

토지이용계획 및 제한상태

○ 일반상업지역(2022-06-13), 방화지구 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 중점경관관리구역(2023-09-20)

공부와의 차이

○ 해당사항없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

○ 임대관계는 미상임
○ 기타: 1. 탐문조사 결과 호우시 하수구 역류 있었다 함
2. 경매 진행 시 곰팡이 등 확인 요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

이 물건은 인천지방법원에서 진행하는 2025타경510466 (1) 사건번호를 가진 부동산 임의경매 물건입니다.

소재지는 인천광역시 계양구 효성동 232-70 지층비01호이며, 용도는 다세대주택입니다.

감정평가액은 93,000,000원입니다.

해당 물건의 토지 면적은 24.22㎡ (약 7.33평)이며, 건물 면적은 61.60㎡ (약 18.63평)입니다.

건축물대장상 건축물 표제부 요약에 따르면, 본 건물은 2000년 3월 11일에 사용승인된 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물이며, 본건은 지하층 비01호에 해당합니다.

본 건은 토지와 건물을 일괄하여 매각하는 건입니다.

2. 입지조건

본 물건은 인천광역시 계양구 효성동에 위치하며, 인근에 효성동우체국이 소재합니다.

주위 환경은 다세대주택 및 단독주택 등이 밀집한 기존 주택지대로 형성되어 있습니다.

교통 상황으로는 차량 접근이 가능하며, 대중교통 이용은 보통 수준입니다. 인근 간선도로(안남로 등) 변에 버스 정류장이 소재하여 버스 이용이 편리합니다.

또한, 북동측 근거리에 지하철 1호선 작전역이 위치하고 있어 대중교통 접근성이 양호한 편입니다.

3. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2012년 12월 20일 접수된 국민은행 근저당입니다.

매각으로 인해 대부분의 등기부상 권리(근저당, 가압류, 압류, 임의경매)는 소멸될 예정입니다.

다만, 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 명시되어 있으나, 구체적인 내용은 별도로 확인이 필요합니다.

임차인 현황으로는 이 이라는 임차인이 존재하며, 2009년 7월 10일에 전입하여 대항력이 있는 것으로 파악됩니다.

주목할 점은 해당 임차인의 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있다는 것입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 이

* 전입일자: 2009년 7월 10일

* 대항력: 있음

* 보증금/차임: 0원

* 비고: 임차인 이 은 대항력이 있으나 보증금과 차임이 0원으로 명시되어 있어, 실제 인수 여부 및 관련 권리관계에 대한 면밀한 조사가 필수적입니다.

인수되는 보증금 합계는 0원으로 분석되었습니다.

4. 상권분석

본 물건은 다세대주택과 단독주택이 밀집한 전형적인 주거 지역에 속해 있습니다.

주변은 조용한 주택가이며, 대규모 상업 시설보다는 생활 편의를 위한 근린생활시설이 주를 이룰 것으로 예상됩니다.

인근에 효성동우체국이 소재하여 행정 편의성은 갖추고 있습니다.

따라서 본 건은 실거주 목적이나 안정적인 임대 수익을 추구하는 투자자에게 적합한 입지라고 판단됩니다.

5. 생활정보

교통 측면에서는 지하철 1호선 작전역을 이용할 수 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되고 있어 시내외 접근성이 양호합니다.

생활 편의시설로는 인근 효성동우체국이 있으며, 기본적인 마트, 병원, 학교 등은 주변 주택가 내에 갖추어져 있을 것으로 보입니다.

최근 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 사례를 분석한 결과, 면적당 거래 가격은 약 160만원에서 167만원/㎡ 수준입니다.

이를 바탕으로 본 건(건물면적 61.60㎡)의 현재 시세를 추정해 보면 약 100,530,000원 내외로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크 요인은 대항력 있는 임차인 이 의 존재입니다. 보증금과 차임이 0원으로 신고되어 있어, 실제 법적 관계 및 인수 여부에 대한 정확한 파악이 매우 중요합니다. 예상치 못한 법적 분쟁이나 추가 비용 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

또한, 탐문 조사 결과 호우 시 하수구 역류 현상이 있었다는 정보와 경매 진행 시 곰팡이 등 건물 내외부의 하자 여부를 반드시 확인해야 합니다. 이러한 하자 발생 시 수리 비용이 추가될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 계양구 효성동의 주거 지역에 위치하며, 지하철 역세권 및 버스 노선 이용이 가능한 교통 환경을 갖추고 있습니다.

감정가 93,000,000원 대비 최근 주변 실거래가를 고려할 때 시세 차익에 대한 잠재력이 있는 것으로 평가됩니다.

그러나 대항력 있는 임차인(보증금 0원)의 권리관계, 과거 하수구 역류 이력, 건물 하자 가능성 등은 신중한 접근이 필요한 부분입니다.

리스크 요인을 면밀히 분석하고, 철저한 현장 조사를 통해 인수 여부 및 하자 보수 비용 등을 정확히 파악한 후 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

8. 투자 포인트

첫째, 감정가 대비 잠재적 시세 차익 가능성이 높습니다. 주변 유사 물건의 시세가 감정가를 상회하고 있어, 시세보다 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있습니다.

둘째, 안정적인 주거 지역 내에 위치하여 실거주 또는 안정적인 임대 수익 창출이 가능합니다.

셋째, 임차인 관련 문제 및 하자 보수 문제가 성공적으로 해결될 경우, 명도 관련 비용 절감과 더불어 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 93,000,000원입니다.

주변 시세 분석 결과, 본 건과 유사한 면적대의 실거래가는 100,530,000원 내외로 추정됩니다.

따라서 본 건의 예상 입찰가는 감정가와 추정 시세를 종합적으로 고려하고, 대항력 있는 임차인 및 건물 하자에 대한 리스크를 반영하여 산정해야 합니다.

인수 보증금이 0원이므로, 인수되는 보증금을 제외한 금액으로 입찰가 산정이 가능합니다.

안정적인 투자를 최우선으로 고려한다면, 88,000,000원부터 92,000,000원 사이에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다. 최종 입찰가 결정은 철저한 현장 조사와 법률적 검토를 마친 후에 이루어져야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.