나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1368 [1] 인천광역시 남동구 논현동 637-1 리더스프라자 1층120호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정도 · 평가일 2025.07.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 남동구 논현동 소재 ""세계로국제고등학교"" 서측 인근에 위치하며,
주위는 아파트단지, 공장, 상업시설 및 각종 근린·편의시설 등이 소재한 바, 제반주위환경은 보통시 됨.

교통상황

대상물건까지 차량 출입이 가능하며, 약 200m이내에 수인분당선 ""호구포역""과 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하2층/지상6층건 내 제1층 제120호로서,
(사용승인일 : 2010.11.22)
외벽 : 대리석 및 강화유리 마감 등
내벽 : 인테리어 마감 등,
창호 : 샷시창호임.

이용상태

대상물건 용도는 관련공부상 ""제과점""이나, 현황은 후첨 사진용지에서 보듯 '일반음식점(주방,복층형)'으로 이용중인 것으로 보여짐

설비내역

본건이 속한 건물내에는 기본적인 위생설비, 급·배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 지하주차장 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건이 속한 건물의 부지는 세장형 토지로서 ""제2종근린생활시설, 업무시설 및 운동시설"" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 토지기준 남동측으로 왕복4차로, 북동측과 북서측으로 각각 왕복2차로, 남서측으로 노폭 약4미터 내외의 보행자도로와 접합.

토지이용계획 및 제한상태

토지 637-1번지 :
일반상업지역, 지구단위계획구역(2025-07-28)(논현2지구), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 특수도로(보행자전용도로)(접합),
가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임.
2) 대상 기호<1> 120호는 이해관계인 탐문 및 1층 호별 상가배치도 상 인접한 118호, 119호를 임차하여 영업중인 일반음식점('호월일가')의 주방으로 이용되고 있는 것으로 탐문되나 구체적인 임대차관계는 확인이 어려우니 경매진행시 유의하시기 바람.

물건 비고

1. 본건은 공부상 "제과점"이나 현황은 감정평가서의 첨부된 사진용지에서 보듯 "일반음식점(주방, 복층형)"으로 이용중인 것으로 보여짐.(감정평가서 참조)
2. 본건은 임차인이 운영하는 북한음식점인 "호월일가(118, 119호)"식당의 주방으로 이용 중임.(현황조사서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 인천지방법원 2025타경1368 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 논현동 637-1 리더스프라자 1층 120호

건물명: 리더스프라자

용도: 근린상가 (건축물대장상 제2종근린생활시설, 주용도 외 업무시설 및 운동시설)

감정가: 356,000,000원

토지면적: 17.04㎡ (약 5.15평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 36.66㎡ (약 11.09평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 전OOO

1.2. 건물 정보

건물구조: 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하2층/지상6층 건물 내 제1층 제120호

사용승인일: 2010년 11월 22일

건물 총 호실수: 64호

건축물대장상 총 면적: 11567.99㎡ (약 3500.38평)

대지면적: 2534.8㎡ (약 766.83평)

건폐율: 69.32%

용적률: 282.6%

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 논현동 소재 "세계로국제고등학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 공장, 상업시설 및 각종 근린·편의시설 등이 소재하여 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

대상 물건까지 차량 출입이 가능하며, 약 200m 이내에 수인분당선 "호구포역"이 위치하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 인접 도로상태

물건지 토지를 기준으로 남동측으로 왕복 4차로, 북동측 및 북서측으로 각각 왕복 2차로, 남서측으로는 노폭 약 4미터 내외의 보행자도로와 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지(637-1번지)는 일반상업지역, 지구단위계획구역(논현2지구), 중로1류(폭 20m~25m), 특수도로(보행자전용도로), 가축사육제한구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권: 해당 없음 (개요 미상)

3.2. 등기부 현황 (말소기준권리: 2014-05-26 전북은행 근저당권)

말소기준권리인 전북은행 근저당권(408,000,000원) 외 압류(기흥세무서장, 용인시), 임의경매개시결정(전북은행) 등기가 존재하나, 모두 말소기준권리보다 후순위로 경매로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

등기부채권 총액: 408,000,000원

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 전

보증금: 18,000,000원

차임: 1,450,000원

전입일자(사업일자): 2019-11-22

대항력: 없음

* 임차인: 최

보증금: 10,000,000원

차임: 990,000원

전입일자(사업일자): 2015-06-09

확정일자: 2025-09-24

배당신고일자: 2025-09-19

대항력: 없음

3.4. 인수 보증금

인수 보증금 합계: 0원

상기 임차인들은 모두 대항력이 없어 매수인에게 인수되는 보증금은 없습니다.

3.5. 주의사항

본건은 공부상 "제과점"으로 등재되어 있으나, 현황은 인접한 118, 119호에서 운영 중인 북한음식점 "호월일가"의 주방으로 이용 중입니다. 임대관계는 미상으로 조사되었으며, 실제 점유 사용 관계에 대한 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 내 상업시설 현황

리더스프라자는 2010년 사용승인된 집합건물로, 1층은 주로 근린생활시설이 입점해 있으며, 본건 120호는 인접한 118, 119호 식당의 주방으로 사용되고 있어, 해당 업종의 수요가 있음을 알 수 있습니다.

4.2. 주변 상권 특성

물건지 인근은 아파트 단지와 공장, 상업시설이 혼재되어 있으며, 논현동 지역은 인천 남동구의 주요 상업 및 주거 지역 중 하나로, 다양한 근린생활시설 및 편의시설이 밀집해 있습니다. 수인분당선 호구포역 역세권에 위치하여 유동인구 확보에 유리한 입지입니다.

4.3. 혐오시설 여부

주변 지역에 대한 조사 결과, 직접적으로 혐오시설로 분류될 만한 시설에 대한 언급은 발견되지 않았습니다. 다만, 남동국가산업단지 내 폐수처리업체에서 발생하는 악취 민원이 일부 보고된 바 있어, 해당 지역의 환경적 특성을 고려할 필요가 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

수인분당선 호구포역 도보 약 200m 거리에 위치하며, 다수의 버스 노선이 운행되는 버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 주변에 아파트 단지, 공장, 상업시설, 편의시설 등이 다양하게 분포하고 있습니다.

5.2. 교육시설

"세계로국제고등학교"가 물건지 서측 인근에 위치하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 현황 이용과 공부상 용도 차이

공부상 용도는 "제과점"이나, 현황은 "일반음식점(주방, 복층형)"으로 이용 중입니다. 이는 경미한 사항으로 큰 문제는 없을 것으로 보이나, 관련 행정 절차 확인이 필요할 수 있습니다.

6.2. 임대차 관계의 불명확성

현황 조사서상 본건이 인접 식당의 주방으로 사용 중이나, 임대 관계는 미상으로 파악되었습니다. 기재된 임차인들은 대항력이 없으나, 실제 운영 주체 및 관련 계약 관계에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

6.3. 지역 환경 요인

물건지 토지이용계획상 과밀억제권역, 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 과거 남동국가산업단지 인근에서 악취 민원이 제기된 사례가 있어, 해당 지역의 환경적 영향을 고려할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 남동구 논현동의 역세권 상업시설로, 교통 접근성이 양호하며 주변에 다양한 편의시설이 갖추어져 있습니다. 건물 자체는 2010년에 준공되어 비교적 신축에 속하며, 다수의 점포가 입점해 있습니다. 현재 공부상 용도와 현황 이용이 다르고 임대차 관계가 명확하지 않은 부분이 있으나, 이는 협의 또는 법적 절차를 통해 해결 가능할 것으로 보입니다. 권리관계는 임의경매로 진행되어 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어, 낙찰 시 깨끗한 권리 상태를 확보할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 상업시설로서의 안정적인 입지 조건

* 일반음식점 주방으로 활용 중이라는 점에서 현업에서의 수요 확인

* 말소되는 권리로 인한 권리상의 안전성

* 향후 상권 활성화 및 개발 가능성

9. 예상 입찰가

본 경매 물건은 인수해야 할 임차인의 보증금이 없는 상태이므로, 낙찰가 산정 시 별도의 인수 보증금 부담은 없습니다. 따라서 감정가(356,000,000원)를 기준으로 주변 시세, 향후 임대 수익률, 경매 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 적정 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.