나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1360 [1] 인천광역시 서구 석남동 515-12 해경블루문 5층502호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 온누리감정 · 평가일 2025.07.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상 물건은 인천광역시 서구 석남동 소재하는 ""석남역"" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 다세대주택, 단독주택, 오피스텔, 상가, 학교, 근린생활시설,등으로 이루어졌으며, 주거지역으로서 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 지하철(인천2호선)'석남역' 및 버스정류장이 소재하여, 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(스라브)지붕 13층 건내 중 제5층 제502호로서,
외벽은 석재붙임 및 몰탈위 페인트 등 마감.
창호는 하이샷시 창호임.

이용상태

본건은 오피스텔로 이용중.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 기계식차량용승강기설비, 소화전설비, 난방설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 도로(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육청평생교육과문의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현장 조사시 거주인 및 이해관계인이 부재 등으로 인하여 외형조사 및 귀 제시목록 및 건축물현황도와 평가전례에 따라 유사 물건의 통상적인 내부상태를 기준하였으니 경매 참여시 유의바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 인천광역시 서구 석남동 515-12번지에 소재한 해경블루문 오피스텔 5층 502호입니다. 사건번호는 인천지방법원 2025타경1360 (1)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다. 토지 건물 일괄 매각 대상이며, 감정가는 176,000,000원입니다.

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경1360 (1)

* 소재지: 인천광역시 서구 석남동 515-12 해경블루문 5층 502호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 176,000,000원

* 토지면적: 9.71㎡ (약 2.9평)

* 토지지분: 9.71㎡ (약 2.9평)

* 건물면적: 56.90㎡ (약 17.2평)

* 건물지분: 56.9㎡ (약 17.2평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 농OOOOOOOO

1.1. 입지조건

본 물건은 인천광역시 서구 석남동 소재 인천 2호선 석남역 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 아파트, 다세대주택, 단독주택, 오피스텔, 상가, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역으로 형성되어 있으며, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 인천 2호선 석남역 및 다수의 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 도로상태: 본건 남측으로 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획: 일반상업지역, 도로, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

* 혐오시설: 주변 지도 검색 결과, 물건지 인근에 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2019년 9월 10일 접수된 농협은행주식회사 근저당권(을1)이며, 그 이후 접수된 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 말소기준권리: 농협은행주식회사 근저당권 (접수일: 2019-09-10)

* 소멸예정 권리: 소유권이전, 가압류, 임의경매 등 (총 275,748,880원의 등기부채권)

* 인수되는 권리: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

임차인 현황

* 임차인: 이

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 600,000원

* 전입일자(사업일자): 2024-08-16

* 확정일자: 2024-07-08

* 배당신고일자: 2025-10-13

* 대항력: 없음

임차인 이 은(는) 전입일자보다 확정일자가 앞서며, 배당신고일자도 임의경매 개시결정 등기일자보다 늦어 대항력이 없는 것으로 판단됩니다. 따라서 낙찰자가 임차인의 보증금을 법적으로 인수할 의무는 없습니다. 그러나 임차인이 배당을 통해 보증금을 전액 회수하지 못할 경우 명도 과정에서 갈등이 발생할 수 있으므로, 사전에 임차인과 협의하는 것이 권장됩니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 석남동 일대는 오피스텔, 상가, 근린생활시설 등이 혼재된 상업 및 주거 복합 지역입니다. 석남역 역세권이라는 이점을 바탕으로 기본적인 상업 기능이 유지되고 있으며, 주변 지역의 개발 계획 등에 따라 상권 활성화 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 시설: 인천 2호선 석남역이 인근에 위치하며, 버스 정류장도 가까워 교통이 편리합니다. 인근에 다양한 상가 및 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 용이합니다.

* 교육환경: 본건은 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육환경 보호에 관한 법률이 적용됩니다. 인근에 인천가정중학교가 위치하고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 현장 조사 부재: 제공된 정보에 따르면, 현장 조사 시 거주인 및 이해관계인이 부재하여 외형 조사 및 제시된 자료를 바탕으로 평가가 이루어졌습니다. 따라서 내부 마감 상태, 점유 관계, 관리 상태 등은 현장 방문을 통해 반드시 재확인해야 합니다.

* 토지 이용 제한: 일반상업지역 외에도 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있어 향후 토지 이용에 일부 제한이 따를 수 있습니다.

* 오피스텔 시장 변동성: 오피스텔 시장은 공급 및 수요 변화에 민감하므로, 공실 발생 위험 및 시세 변동 가능성에 유의해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천 서구 석남동 역세권에 위치한 오피스텔로, 교통 편의성이 우수하고 주변 생활 인프라가 잘 갖추어져 있어 주거용 및 투자용으로 잠재력이 있는 물건입니다. 권리 분석상 인수되는 부담이 없어 비교적 안전하게 접근할 수 있습니다. 다만, 현장 조사가 충분하지 않았던 점을 감안하여 입찰 전 반드시 현장 방문을 통해 물건의 정확한 상태를 파악하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 석남역 도보 이용 가능한 거리에 위치하여 향후 미래 가치 상승 및 임대 수요 확보에 유리합니다.

* 안전한 권리관계: 말소기준권리 외 인수되는 권리가 없어 권리 상 부담이 없습니다.

* 준신축 건물: 2018년 준공 건물로 비교적 신축에 속하여 건물의 노후도가 낮습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 매매 정보에 따르면, 유사한 면적(56.9㎡)의 9층 오피스텔이 2025년 8월 4일 164,000,000원에 거래되었습니다. 본건의 감정가는 176,000,000원이며 5층에 위치하고 있습니다. 9층과 5층의 층수 차이를 고려할 때, 9층 매물의 거래 가격인 164,000,000원을 상회하는 입찰은 신중해야 합니다.

따라서, 현재 시점에서의 적정 입찰가를 160,000,000원으로 제안합니다. 이 가격은 최근 거래 사례와 감정가를 종합적으로 고려한 보수적인 접근이며, 입찰 당시 현장 상황, 경쟁 구도, 물건의 내부 상태 등에 따라 조정이 필요합니다. 입찰 참여자는 본 물건의 내부 상태를 반드시 확인하고, 자금 계획을 면밀히 세워 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.