나이스옥션 법원경매 인천 2025타경510742 [1] 인천광역시 부평구 청천동 453 청천우민늘푸른아파트 101동 15층1502호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정원감정 · 평가일 2025.07.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 청천동 소재 아이즈빌아웃렛 남동측 인근에 위치하며, 부근은 주택, 상가, 공장 등이 혼용하는 주상공지대로서, 주택의 경우 비교적 중소 규모의 아파트 및 다세대주택이 주를 이루고 있음.

교통상황

본건까지 제반 차량의 출입 및 접근이 가능하며, 인근에 노선버스승강장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 콘크리트슬래브지붕 지상20층 건물내 제15층 제1502호로서,
(사용승인일 : 2020.10.06.)
외벽 : 몰탈위 페인팅마감
내벽 : 벽지 및 타일마감 등
창호 : 하이새시 이중창 마감 등임.

이용상태

아파트 단위세대(방3, 거실겸주방, 욕실겸화장실2, 발코니 등)로 이용중임.

※ 본건은 현장조사시 폐문 및 이해관계인 등의 부재로 집합건축물대장, 첨부도면, 현지 주민 탐문조사 등을 기준으로 하였는바, 업무진행시 참고하시기 바람.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 소방설비, 승강기설비, 도시가스 개별 난방설비 등이 되어 있는 것으로 탐문 조사됨.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로서, 공동주택(아파트)건물 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 광대로(평천로) 및 북측 및 동측으로 차량 접근 가능한 세로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준공업지역, 지구단위계획구역(청천3 재건축사업지구), 대로3류(폭 25m~30m)(접합),
가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 건은 인천지방법원에서 진행하는 2025타경510742 (1) 사건의 경매 물건입니다.

소재지는 인천광역시 부평구 청천동 453, 청천우민늘푸른아파트 101동 15층 1502호입니다.

용도는 아파트로, 집합건물로서 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

감정평가액은 336,000,000원이며, 토지 면적은 30.10㎡ (약 9.11평)이고, 건물 면적은 59.46㎡ (약 18.00평, 전용면적)입니다.

해당 물건은 총 20층 건물 중 15층에 위치하며, 2020년 10월 6일에 사용승인된 비교적 신축 건물입니다.

본 경매는 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 경OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

물건 특이사항으로는 재건축구역에 해당하며, 대항력 있는 임차인이 존재합니다.

1.1. 입지조건

본 건은 인천광역시 부평구 청천동에 위치하며, 아이즈빌아웃렛 남동측 인근에 자리하고 있습니다.

주위는 주택, 상가, 공장 등이 혼재하는 지역으로, 비교적 중소 규모의 아파트 및 다세대주택이 주를 이루고 있습니다.

교통 상황은 제반 차량의 출입 및 접근이 용이하며, 인근에 노선버스승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

본 건 남서측으로는 대로(평천로)가 있으며, 북측 및 동측으로는 차량 접근이 가능한 도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상으로는 준공업지역이며, 지구단위계획구역(청천3 재건축사업지구)에 속해 있습니다. 또한, 대로3류(폭 25m~30m) 지역이며, 가로구역별 최고높이 제한지역, 과밀억제권역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 인천지방법원의 강제경매개시결정(2025타경510742)으로, 접수일자는 2025년 7월 18일입니다.

등기부상 임차인으로 박찬용 씨가 있으며, 전입일자는 2024년 5월 20일이고 대항력이 있습니다. 다만, 보증금 및 차임은 0원으로 기재되어 있어 금액 미상으로, 추가 확인이 필요합니다.

또한, 주택도시보증공사(윤세진) 임차인이 있으며, 보증금 220,000,000원으로 확인됩니다. 전입일자는 2024년 2월 26일이며, 대항력이 있습니다. 이 임차인의 보증금 220,000,000원은 낙찰자가 인수해야 하는 권리입니다.

집합건물 등기부 요약에 따르면, 을구 1번 순위의 주택임차권(윤세진)이 220,000,000원이며 말소되지 않고 인수되는 것으로 명시되어 있습니다.

경매개시결정의 채권액은 66,131,607원입니다.

총 인수되는 보증금(확인된 금액 기준)은 220,000,000원입니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 인천광역시 부평구 청천동의 주택, 상가, 공장이 혼재된 지역에 위치합니다.

인근에 아이즈빌아웃렛이 있어 상업시설 이용이 편리하며, 다양한 상점들이 밀집해 있습니다.

준공업지역 특성상 일부 공장 및 산업 시설이 혼재되어 있어, 소음이나 환경적 요인이 생활에 영향을 줄 수 있습니다. 현재까지 확인된 지도 검색 결과로는 본 물건 바로 인근에 혐오시설로 분류될 만한 대규모 시설은 파악되지 않았으나, 산업 지역의 일반적인 환경적 요인은 고려해야 합니다.

1.4. 생활정보

건물은 철근콘크리트조로 건축되었으며, 2020년 10월 6일 사용승인을 받았습니다.

내부 이용 상태는 방 3개, 거실 겸 주방, 욕실 2개, 발코니 등으로 구성된 아파트 단위 세대입니다.

위생설비, 급배수설비, 소방설비, 승강기설비, 도시가스 개별 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

주변으로 동수초등학교, 부평서중학교, 부평고등학교 등 교육시설이 인접해 있어 자녀 교육 환경이 양호한 편입니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인이 존재한다는 점입니다. 박찬용 임차인의 보증금은 0원으로 기재되어 있으나, 실제 인수 보증금이 존재할 가능성이 높아 면밀한 확인이 필요합니다. 주택도시보증공사(윤세진) 임차인의 보증금 220,000,000원은 낙찰자가 인수해야 하므로, 이는 낙찰가의 상당 부분을 차지하게 됩니다.

본 건이 재건축 구역(청천3 재건축사업지구)에 포함되어 있어, 향후 재건축 사업의 진행 여부, 일정, 추가 분담금 발생 가능성 등 불확실성이 존재합니다.

준공업지역에 위치하므로, 주변 산업 시설로 인한 소음, 공해 등 환경적 요인이 생활의 질에 영향을 줄 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2020년 사용승인된 신축급 아파트로, 재건축 사업지구에 포함되어 있어 장기적인 가치 상승 잠재력을 기대해 볼 수 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인(특히 보증금 미상의 임차인)의 존재와 인수해야 하는 상당한 금액의 보증금, 그리고 준공업지역이라는 입지적 특성을 고려할 때, 명도 과정에서의 난항 및 추가적인 자금 부담 가능성이 있습니다. 따라서 철저한 사전 조사와 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 아파트: 2020년 사용승인으로 비교적 최신 건물이며, 내부 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 재건축 잠재력: 청천3 재건축 사업지구에 포함되어 있어, 향후 재건축 진행 시 상당한 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 우수한 입지: 아이즈빌아웃렛 등 상업 시설 접근성이 좋으며, 대로변 인접 및 대중교통 이용이 편리합니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 336,000,000원입니다.

주요 인수 의무인 주택도시보증공사(윤세진) 임차인의 보증금은 220,000,000원입니다.

또한, 박찬용 임차인의 보증금이 미상으로, 실제 인수해야 할 금액이 추가로 발생할 수 있는 중대한 리스크가 있습니다.

상기 인수 의무 및 제반 리스크를 고려하여, 본 건의 법원 납부 상한선은 시가(감정가)에서 인수 보증금을 제외한 금액을 참고할 수 있습니다.

이는 대략 336,000,000원 - 220,000,000원 = 116,000,000원 수준입니다.

하지만, 박찬용 임차인의 미상 보증금 및 재건축, 지역 특성 등 추가적인 위험 요소를 감안하여, 예상 입찰가는 보수적으로 산정하는 것이 바람직합니다.

이에 따라 예상 입찰가를 100,000,000원으로 제안합니다.

총 예상 취득 비용은 100,000,000원 (입찰가) + 220,000,000원 (인수 보증금) + 박찬용 임차인 보증금 (미상) + 명도 비용 + 제반 부대 비용 등을 포함하게 됩니다.

따라서 본 건은 인수 보증금 규모가 상당하고, 추가적인 임차인 보증금 리스크가 존재하는 바, 철저한 조사와 함께 신중한 입찰 결정이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.