나이스옥션 법원경매 인천 2025타경510794 [1] 인천광역시 남동구 남촌동 624-3 제이케이루체스타지식산업센터 7층709호 지식산업센터 경매

매각기일: 2026-03-19

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2025타경510794 [1] 인천광역시 남동구 남촌동 624-3 제이케이루체스타지식산업센터 7층709호 지식산업센터 경매

물건 대표 이미지

인천지방법원 경매8계 2025타경510794 | 소재지: 인천광역시 남동구 남동대로 353 JK루체스타 | 감정가: 107,000,000원 | 최저가: 74,900,000원 | 용도: 지식산업센터

1. 인천지방법원 2025타경510794 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경510794 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 남촌동 624-3 제이케이루체스타지식산업센터 7층709호

용도: 오피스텔

감정가: 107,000,000원

토지면적: 6.79㎡ (약 2.05평)

건물면적: 20.75㎡ (약 6.28평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 입지조건

본건은 인천광역시 남동구 남촌동에 위치한 제이케이루체스타지식산업센터 내 오피스텔입니다. "염골근린공원"이 남측 인근에 자리하고 있어 쾌적한 환경을 누릴 수 있습니다. 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있고, 근거리에 신연수역(인천지하철 1호선)이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 남동측으로 폭 약 50미터 내외의 포장도로에 접해 있어 접근성이 우수합니다.

1.3. 건물 및 토지 현황

건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하3층/지상11층 건물 중 7층 709호입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 및 강화유리, 일부 석재 붙임 마감이며, 창호는 샷시 창호로 되어 있습니다. 현재 오피스텔로 이용 중이며, 기본 위생 및 급배수 설비, 승강기, 소방, 주차, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다. 토지는 인접 필지와 등고평탄한 가장형의 토지로서, 현황 공장, 근린생활시설, 오피스텔 건부지로 이용 중입니다. 토지이용계획상 일반공업지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 재생사업지구, 국가산업단지, 복합구역, 성장관리권역 등에 해당됩니다.

1.4. 권리분석

본건은 토지와 건물을 일괄하여 매각하는 부동산강제경매 물건입니다. 등기사항전부증명서상 주택임차권이 설정되어 있으며, 이는 경매 참여 시 반드시 확인해야 할 사항입니다. 임차인은 박 이며, 임차보증금은 116,000,000원이고, 점유 범위는 7층 709호(20.75㎡) 전부입니다. 임대차계약일은 2022년 3월 7일, 주민등록일은 2022년 4월 12일, 점유개시일은 2022년 4월 11일, 확정일자는 2022년 3월 14일입니다. 이 임차인의 대항력 및 우선변제권 여부에 따라 낙찰자가 인수해야 할 채무가 발생할 수 있으므로, 철저한 권리분석이 요구됩니다.

1.5. 상권분석

본건이 위치한 인천 남동구 남촌동 일대는 공장, 업무시설, 근린생활시설이 혼재된 공업지대입니다. "염골근린공원"이 인접해 있어 녹지공간을 확보하고 있으며, 신연수역이 근거리에 위치하여 역세권의 이점을 가지고 있습니다. 지식산업센터 내 오피스텔로서, 주변 산업단지 종사자들을 위한 배후 수요가 존재할 것으로 예상됩니다.

1.6. 생활정보

교통은 신연수역(인천지하철 1호선) 이용이 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통이 편리합니다. 차량 접근성 또한 우수합니다. 인근에 공원(염골근린공원)이 있어 쾌적한 환경을 제공하며, 공업지대 내 근린생활시설을 이용할 수 있습니다. 다만, 대규모 상업시설과의 거리는 다소 있을 수 있습니다.

1.7. 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크는 1억 1천 6백만원의 임차권입니다. 이 임차인의 대항력 및 우선변제권 유무에 따라 인수 부담이 발생할 수 있으므로, 경매 참여 전 반드시 면밀히 확인해야 합니다. 또한, 본건이 위치한 공업지대의 특성상 소음, 분진 등 환경적인 요인이 거주 만족도에 영향을 줄 수 있습니다. 주변 지식산업센터 및 오피스텔 공급 현황에 따라 공실률 위험도 고려해야 합니다.

1.8. 종합 의견

본건은 인천 남동구 남촌동 소재 제이케이루체스타지식산업센터 내 오피스텔로서, 염골근린공원 인접 및 신연수역 역세권이라는 장점을 가지고 있습니다. 편리한 교통과 우수한 입지 조건을 갖추고 있으나, 1억 1천 6백만원의 주택임차권이 설정되어 있어 권리분석에 신중을 기해야 합니다. 공업지대라는 지역적 특성을 이해하고 접근한다면 좋은 투자 기회가 될 수 있습니다.

1.9. 투자 포인트

역세권 오피스텔로서 신연수역 이용이 편리합니다. 쾌적한 공원 인접성과 편리한 교통을 바탕으로 실거주 만족도가 높을 수 있으며, 산업단지 배후 수요를 고려한 임대 수익 투자도 가능합니다. 임차권 등 권리관계를 명확히 파악하여 시세 대비 저렴하게 취득할 수 있는 기회를 노려볼 수 있습니다. 또한, 본건이 속한 지역이 지구단위계획구역, 재생사업지구, 복합구역 등에 포함되어 있어 향후 지역 개발 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

법원 정보

인천지방법원 경매8계