나이스옥션 법원경매 인천 2025타경510812 [1] 인천광역시 계양구 작전동 646-17 우주패밀리타운 110동 1층102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 계양구 작전동 소재 ""작전서운행정복지센터""서측 인근에 위치
하며, 주위는 동류형의 다세대주택, 근린생활시설, 아파트 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건 인근까지 차량 접근이 가능하고, 인근 교통시설 및 간선도로와의 거리 등 고려 시
제반 교통상황은 보통수준임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 4층 건물(우주패밀리타운 110동) 내 1층 102호로서,
(사용승인일: 2000.12.04)

외 벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감.
창 호 : 샷시창호 등

이용상태

'다세대주택'으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스설비. 난방설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 장방형 토지로서, '공동주택(다세대주택)'건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 6미터의 진입도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2015-08-24), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이
용에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육지원청문의(560-6659))<교육환경 보호에 관
한 법률>, 정비구역(작전구역 주거환경개선 정비구역)<도시 및 주거환경정비법>, 과밀억
제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경510812 (1)

소재지: 인천광역시 계양구 작전동 646-17 우주패밀리타운 110동 1층102호

용도: 다세대주택

감정가: 67,000,000원

토지면적: 14.38㎡ (약 4.35평)

건물면적: 33.67㎡ (약 10.19평)

건축년도: 2000년 12월 04일

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 한OOOOOOO

1.2. 입지조건

주위환경: 인천광역시 계양구 작전동에 위치하며, "작전서운행정복지센터" 서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 동일한 유형의 다세대주택, 근린생활시설, 아파트 등이 혼재된 주거 지역입니다.

교통상황: 차량으로 접근이 용이하며, 인근 교통시설 및 간선도로와의 연계성을 고려할 때 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

인접도로: 본건 서측으로 노폭 약 6미터의 도로와 접하고 있어 차량 진입 및 통행이 원활합니다.

토지이용계획: 본 물건은 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 정비구역(작전구역 주거환경개선 정비구역), 과밀억제권역에 해당합니다.

1.3. 건물구조 및 상태

건축구조: 철근콘크리트조 평스라브지붕 4층 건물(우주패밀리타운 110동) 내 1층 102호입니다.

사용승인일: 2000년 12월 04일

외벽: 몰탈 위 페인팅 등으로 마감되어 있습니다.

창호: 샷시 창호가 설치되어 있습니다.

내부 이용상태: 현재 '다세대주택'으로 이용 중입니다.

설비내역: 위생 및 급배수 설비, 도시가스 설비, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지 형상 및 이용상태: 대체로 장방형의 토지로서, '공동주택(다세대주택)'의 건부지로 이용되고 있습니다.

1.4. 권리분석

말소기준권리: 을구 9번, 한국스탠다드차타드은행 근저당권 (접수일자: 2016-08-12)입니다.

말소 예정 권리:

* 소유권 이전 (갑구 9, 11, 12번)

* 근저당권 (을구 9번)

* 가압류 (갑구 13, 14번)

* 임의경매개시결정 (갑구 15번)

상기 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요상 해당 없음)

인수 보증금 합계: 0원 (낙찰자가 추가로 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다.)

임차인 현황:

* 임차인: 이 (이희숙)

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024년 10월 22일

* 배당신고일자: 2025년 08월 05일

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인 이 는 대항력이 없으며, 보증금 및 차임이 0원으로 등기부상 확인됩니다. 이는 특이사항으로, 인수되는 금액은 없습니다.

1.5. 상권분석

본 물건은 인천광역시 계양구 작전동의 주거 밀집 지역에 위치하고 있어, 주거지로서의 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다. 주변에 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 상업 편의시설 이용이 가능하며, 동류형 다세대주택 및 아파트 단지가 배후에 형성되어 있어 주거 상권으로서의 입지를 갖추고 있습니다.

1.6. 생활정보

* 교통: 차량 접근이 용이하고 대중교통 이용도 보통 수준으로 불편함이 적습니다.

* 편의시설: "작전서운행정복지센터"가 인근에 위치하며, 주변 근린생활시설 이용이 가능합니다.

* 교육: 본 물건은 상대보호구역으로 지정되어 있어, 인천서부교육지원청에 문의하여 구체적인 학군 정보를 확인해야 합니다.

* 주변환경: 주거 밀집 지역으로 비교적 정온한 주거 환경을 제공합니다.

1.7. 잠재적 리스크

* 건물 노후화: 2000년에 준공되어 약 26년 경과한 건물로, 향후 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 정비구역 지정: 작전구역 주거환경개선 정비구역으로 지정되어 있어, 향후 재개발 또는 주거 환경 개선 사업이 진행될 수 있습니다. 이는 가치 상승의 기회가 될 수도 있지만, 사업 진행 속도 및 방식에 따라 불확실성이 존재할 수 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 조사를 실시한 결과, 본 물건의 가치에 직접적으로 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.8. 종합 의견

인천지방법원 2025타경510812 (1) 물건은 인천광역시 계양구 작전동에 소재하는 다세대주택으로, 준수한 입지 조건과 함께 권리관계가 명확하여 낙찰 후 명도 과정에서 발생할 수 있는 위험이 적다는 장점을 가지고 있습니다. 건물은 사용승인 후 일정 연식이 경과하였으나, 주거 밀집 지역 내에 위치하며 인근 편의시설 접근성이 양호합니다. 특히, 작전구역 주거환경개선 정비구역으로 지정되어 있어 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력을 기대해 볼 수 있습니다. 현재 감정가는 주변 시세 대비 다소 낮은 수준으로 평가되어 투자 매력도가 있다고 판단됩니다.

1.9. 투자 포인트

* 명확한 권리관계: 모든 부채 및 권리가 매각으로 소멸되어 인수 부담이 없습니다.

* 시세 대비 저렴한 감정가: 현재 감정가(67,000,000원)는 최근 거래 사례 대비 경쟁력 있는 수준으로, 시세차익 또는 안정적인 임대 수익 확보에 유리합니다.

* 미래 가치 상승 잠재력: 주거환경개선 정비구역 지정으로 인한 향후 지역 발전 가능성을 고려할 수 있습니다.

* 토지/건물 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 온전한 재산권을 행사할 수 있습니다.

1.10. 예상 입찰가

* 감정가: 67,000,000원

* 최근 매매 사례 분석:

* 궁전빌라4 (39.24㎡): 88,000,000원 (2026년 7월 3일)

* 삼오빌라 (41.86㎡): 113,000,000원 (2026년 7월 6일)

* (참고: 삼성하이츠맨션114동 75.72㎡ 사례는 면적 차이가 커 직접 비교에 한계가 있습니다.)

* 시세 분석:

* 제공된 최근 매매 사례 중, 본 물건(33.67㎡)과 면적이 유사한 궁전빌라4(39.24㎡, 88,000,000원)의 평당가(약 2,240,000원/㎡)를 적용 시, 약 75,500,000원 수준의 시세를 예상할 수 있습니다. 삼오빌라(41.86㎡)의 평당가(약 2,700,000원/㎡)를 적용 시 약 90,900,000원 수준입니다.

* 본 물건의 감정가 67,000,000원은 위 시세 예상 범위보다 낮게 형성되어 있어, 낙찰 시 시세 차익을 기대할 수 있는 좋은 기회가 될 수 있습니다.

* 인수되는 권리가 없고 임차인 부담이 없는 점을 고려하여, 입찰가를 결정하는 것이 유리합니다.

* 최종 제안 입찰가:

* 감정가 대비 100% ~ 110% 범위 내에서 입찰을 고려하되, 최근 시세 하단(약 75,500,000원)을 기준으로 경쟁력 있는 가격을 산정하는 것이 좋습니다.

* 제시 입찰가: 70,000,000원 ~ 75,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.