나이스옥션 법원경매 인천 2025타경510737 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 622-2 대명아파트 12층1203호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 감동 · 평가일 2025.07.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 ""인천기계공업고등학교"" 북동측 인근에 위치하고, 주위는 공동주택 및 업무시설과 각종 근린생활시설 등이 혼재하여 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 인근 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 대중 교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물 중 제12층 제1203호로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등,
내벽 : 벽지도배 마감 등,
창호 : 새시창호 마감 등입니다.

이용상태

본건 아파트로 이용 중입니다.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 승강기 설비 등을 구비하고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건 3필 일단의 부정형의 토지로서 공동주택 및 업무시설의 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 남동측 노폭 약 30m 내외 및 북동측 노폭 8m 내외 도로에 각 접하여 이를 이용 중입니다.

토지이용계획 및 제한상태

주안동 622-1은 일반상업지역(2022-06-13), 방화지구(2022-06-13), 시가지경관지구(2023-12-18) 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-14)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(남부교육청평생교육과-11155)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,
주안동622-2는 일반상업지역(2022-06-13), 방화지구(2022-06-13) 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-14)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(남부교육청평생교육과-11155)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,
주안동 622-3은 일반상업지역(2022-06-13), 방화지구(2022-06-13) 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-14)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 입니다.

공부와의 차이

공부와의 차이는 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 물건 요약

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경510737 (1)

* 소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 622-2 대명아파트 12층 1203호

* 용도: 아파트

* 감정가: 173,000,000원

* 토지면적: 8.81㎡ (약 2.67평)

* 건물면적: 49.77㎡ (약 15.05평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 농OOO

* 특이사항: 유동화물건

2.2. 아파트 상세 정보

* 층수: 15층 중 12층

* 전용면적: 49.77㎡ (약 15.05평)

* 집합건물 총 면적: 5,703.75㎡ (약 1,725.14평)

* 토지 포함 면적: 8.81㎡ (약 2.67평)

* 건축년도: 2016년 08월 11일 사용승인

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

* 건물 용도: 공동주택 (업무시설 병기)

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주위 환경

* 인천광역시 미추홀구 주안동에 소재하며, 인천기계공업고등학교 북동측 인근에 위치합니다.

* 주위는 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재하여 일반적인 주거 및 상업 환경을 형성하고 있습니다. 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

3.2. 교통 상황

* 차량으로의 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 대중교통 사정은 보통입니다.

* 가장 가까운 대중교통 시설은 '대명아파트' 정류소로 도보 약 1분 거리에 있습니다.

3.3. 주변 시설

* 인천기계공업고등학교가 인근에 위치하고 있습니다.

* 인근에 다수의 병원, 약국, 음식점, 편의점 등이 소재하여 생활 편의성이 양호한 편입니다.

* 주안역 지하상가, 주안로 지하상가 등 대규모 지하상가 이용이 가능하며, 이는 대피 시설로도 활용될 수 있습니다.

4. 권리분석

4.1. 말소기준권리

* 을구 7번 항목의 농협은행 근저당권(접수일자: 2023-05-02, 채권금액: 94,600,000원)이 말소기준권리입니다.

4.2. 등기부상 권리 현황

* 말소기준권리보다 선순위 권리는 없습니다.

* 말소기준권리 이하의 모든 권리(주택임차권, 가압류, 임의경매, 압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

4.3. 임차인 분석

* 임차인 1: 인천도시공사 (입주자: 조해연)

* 보증금: 130,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023년 07월 21일

* 확정일자: 2023년 06월 30일

* 배당신고일자: 2025년 07월 30일

* 대항력: 없음

* 비고: 주택임차권 등기가 등기부상 을구 8번으로 기재되어 있으며, 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 임차인 2: 최보람

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023년 08월 17일

* 확정일자: -

* 배당신고일자: -

* 대항력: 없음

* 비고: 보증금 및 차임 정보가 없으나, 보증금이 0원이므로 인수되는 보증금은 없습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

4.4. 권리분석 종합 의견

* 본 물건은 권리상 하자가 없는 안전한 물건으로 판단됩니다. 인수되는 채무나 보증금은 없습니다.

5. 상권 및 생활정보

5.1. 상권 분석

* 주변에 다수의 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 활동이 가능합니다.

* 본 건물은 공동주택 및 업무시설로 복합 사용되고 있습니다.

5.2. 생활 정보

* 교육 시설: 인천기계공업고등학교가 인근에 위치하며, 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

* 편의 시설: 도보 거리 내에 병원, 약국, 마트, 음식점 등 다양한 편의시설이 분포하고 있어 생활이 편리합니다.

* 교통: 인천2호선 시민공원역이 도보 약 12분 거리에 위치하고 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

6. 토지 이용 계획 및 규제

6.1. 용도 지역

* 주안동 622-1, 622-2, 622-3 필지 모두 일반상업지역으로 지정되어 있습니다.

6.2. 기타 제한 상태

* 방화지구, 시가지경관지구(주안동 622-1), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 유동화 물건

* 본 물건은 유동화 물건으로, 채권이 금융기관 등에서 유동화된 자산유동화전문회사(AMC) 등으로 이전되었을 가능성이 있습니다. 일반적인 경매 물건에 비해 채권자의 성격이 다를 수 있으나, 권리 분석상 매각으로 모든 권리가 소멸되므로 직접적인 영향은 없을 것으로 보입니다.

7.2. 임차인 관련

* 최보람 임차인의 경우 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으며, 확정일자 등 관련 정보가 없어 대항력은 없습니다. 보증금이 0원이므로 인수되는 금액은 없습니다.

7.3. 주변 혐오시설

* 현재 제공된 정보 및 공개된 검색 결과 내에서 본 물건 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 권리관계의 안정성

* 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되므로, 낙찰 후 인수되는 권리 부담이 전혀 없습니다.

8.2. 지역 개발 가능성

* 인천 미추홀구는 원도심 재개발 및 도시개발 사업이 활발히 진행되고 있는 지역입니다.

* 주안뉴타운 등 대규모 재개발 구역이 인근에 위치하고 있어, 향후 지역 가치 상승의 잠재력이 있습니다.

* 경인고속도로 지하화 및 경인전철 지하화 사업 등 교통 인프라 개선 계획도 추진 중이거나 논의되고 있어, 미래 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 종합 의견

본 물건은 인천 미추홀구 주안동에 위치한 대명아파트 12층 1203호로, 역세권(시민공원역 도보 약 12분)에 위치하며 주변에 생활 편의 시설 및 교육 시설이 잘 갖추어져 있어 주거 환경이 양호합니다.

등기부등본 상 권리관계가 복잡해 보이나, 말소기준권리 이하 모든 권리가 매각으로 소멸되는 안전한 물건입니다. 인수되는 임차보증금이나 기타 채무가 없어 권리 분석상 낙찰자가 부담할 위험은 거의 없다고 판단됩니다.

또한, 주변 지역의 활발한 재개발 및 도시 인프라 개선 계획은 향후 본 물건의 가치 상승에 긍정적인 영향을 줄 수 있는 요인입니다.

다만, 유동화 물건이라는 점과 건물이 공동주택 및 업무시설로 복합 용도라는 점은 참고할 필요가 있습니다.

10. 예상 입찰가 산정

10.1. 감정가 및 시세

* 감정가: 173,000,000원

* 인천 미추홀구 주안동 대명아파트 20평형대의 최근 시세는 매매가 1억 2천만 원 수준으로 파악됩니다.

* 동일 지역 내 유사 면적의 아파트 시세는 3.3㎡당 약 660만 원 ~ 1,160만 원 수준으로 형성되어 있습니다.

10.2. 입찰가 제안

* 본 물건은 권리 인수 부담이 없으며, 감정가가 주변 시세 대비 적정한 수준으로 판단됩니다.

* 최근 시세 정보를 고려하여, 감정가 173,000,000원을 기준으로 하되, 70% ~ 90% 범위 내에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 수 있습니다.

* 따라서, 예상 입찰가는 약 121,100,000원 (감정가 70%) ~ 155,700,000원 (감정가 90%) 범위로 제안합니다.

* 최종 입찰가 산정 시에는 현장 방문을 통한 물건 상태 확인, 상세 시세 조사, 동종 물건 낙찰가 분석 등을 면밀히 진행하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.